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アパートマンション経営なんでも相談室【153号室】


1 ：2019/09/14 ～ 最終レス ：2019/10/15
前スレ
アパートマンション経営なんでも相談室【152号室】
https://mao.2ch.sc/test/read.cgi/estate/1563607678/

2 ：
>>1
偉いな

3 ：
サブリース契約で、リテンント免責が条件に入ってるオーナーさんいる？

4 ：
それ違法だよ

5 ：
最初から契約書に盛り込んであったら、違法じゃないんじゃね？

6 ：
不動産会女性従業員を包丁で突きさした疑い　
https://asahi.2ch.sc/test/read.cgi/newsplus/1568593065/
https://www.sankei.com/affairs/news/190915/afr1909150011-n1.html
騒音トラブルで退去させられた無職の男(75)を逮捕

7 ：
>>1
おっつん

8 ：
>>3
リテンント？って

9 ：
歯磨きかなんか

10 ：
リカルデントだろ禿げ

11 ：
>>8
退去時免責のこと。
サブリース契約なら空室が出ても大家には固定の家賃が保証されるはずなんだが、
築10年（これは管理会社によって異なる）の物件で空室が出た場合、
当月の家賃が減額されて、大家に入金される。

このりテナント免責が、管理会社によってどう違っているのかを知りたいわけだ。

12 ：
アテントだろー、バーカ。

13 ：
サブリースなんて相対契約だから聞いても意味なくね？

14 ：
介護用オムツ履いてて大家がつとまるの？

15 ：
生きていれば務まる

16 ：
>>11
うちの契約は1か月の免責
借り上げと言っておきながら不服な契約条項だと思たが
原状回復やリフォームで1か月はかかるし今は募集してもすぐには埋まらないから仕方ないと思た

17 ：
サブリースの問題点は一方的な減額と修繕費をぼったくることじゃね？

18 ：
サブリースの場合、原状回復費をサブリース会社が持つかオーナーが負担するのか確認しないとな

19 ：
なんだかもうこれじゃサブリースの意味が無いね
・空室期間は賃料カット
・原状回復費用はオーナー持ち

20 ：
原状回復費をサブリースが持つなんてあるの？
修繕費で儲けるのが旨みなのに管理指定の業者に任せるって特約ザラなのに聞いたことねえ

21 ：
値上げのタイミングで一気に3件退去連絡来たわ

22 ：
>>20
ないよ
全部大家負担に決まってんじゃん

23 ：
原状回復費用は店子負担

24 ：
賃料総額の20%抜かれててもいいなら、契約のカスタマイズは可能だよ。
一定の利益が出れば、どんな形でも構わないから。

25 ：
>>22
だよな、>>18はなんだったの

26 ：
>>24
91パーで修繕も全てオーナーの好きなようにやらせてもらってるわ
緊急性あるのだけはさすがに頼んでるけど

27 ：
>>25
ヒント えあ

28 ：
>>11
レスありがとう。
貴殿の管理会社はどこですか？
ウチは積和不動産なんだけど、リテナント免責が1カ月で、その後は空室であっても家賃は補填される。
あと他の書き込み（>>18なんか）もあったけど、
ビエ・コンフォートといってエアコンを新品に交換した場合、総額から5万円を補填してもらえる制度がある。

29 ：
浴室などの高額リフォームをした場合は
何年で回収？元を取るような計算で家賃に反映させれば良いのでしょうか？
5年？10年？20年？

30 ：
そんなん近隣のグレードや相場見ないとわからんだろ
いくらいい浴室つけたって近隣が同じグレードで家賃変わらなかったら人が入らない皮算用

31 ：
>>30
それはそーなんですが、一般的に何年で回収するのを目標にして家賃に反映させるのかと思いまして
ま～、10年回収にしても10年間家賃を値下げしないなんてことはない訳ですが。
平均として知りたいな～っと

32 ：
とりあえず詳しく出せよ

33 ：
好きな金額付ければいいだけ
わからんかったら高めにしておけ

34 ：
浴室をリフォームしなきゃいけないくらい古いのに浴室だけリフォームしても他が古ければそれなりの評価しか得られないよ

35 ：
設備の原価計算から家賃決めるんでなくて、家賃相場から設備投資額を決めるもの。
その考え方が一般的でないから、一般的な基準なんて存在してないし意味もない。
税務上の処理なら、残りの建物耐用年数と同じ年数で減価償却。

36 ：
Rミの津田沼タワー
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/622642/

津田沼タワーの住人、借金をして津田沼タワーを買えた！うちらは属性がいい！
と社畜だらけですごいことになってるんだが、

どうやったらこいつらみたいな脳みそになるん？

37 ：
さあ利回り３０％を探すぞ～
次々指値していけばなんとかなるらしい。

38 ：
私道の倒木(私有林)は、倒木の所有者か
倒木の所有者の許可を得た私道の所有者が撤去するしかないんだな
(ニュースの受け売り)

39 ：
間違った。
>>16へのレスです。
貴殿の管理会社はどこですか？

40 ：
銀行のキャッシュフロー審査ってかなりズボラでそれよる属性の良し悪しなんてなんの役にも立たない。担保とった上で貸してるんだから払えなくなったらバイバイだもんねw
自分のキャッシュフローは自分で把握するしかない。

41 ：
物件ごとの相対契約なのに、管理会社でサブリース内容が一緒だと思っているのだろうか。

42 ：
サブリース契約にはどの程度宅建の説明義務があるのだろう？契約者保護が目的だからなぁ

43 ：
>>29
築19年のアパートがあるけど、外壁塗装、浴室リフォームして
プロパンから都市ガスに変更した。
でも家賃はあげてない。
これからも維持していく必要経費だと思ってる。

>>28
ガス会社が、エアコン一台は無料で設置してくれない？
うちは、都市ガスに変更した時点でエアコン1台、コンロ、インターホンを
無料で設置してくれる契約にした。

44 ：
35条書面だけだよ
物件所有者は事業主だから消費者契約法の対象外
事業主同士の契約だから35条書面クリアしてれば文句が言えない契約だよ

45 ：
重説はあるんだぁ。まぁ不動産屋はそう言う隙間ぬって商売してるんだねw

46 ：
サブリースはBtoBの契約だからなぁ

47 ：
仲介が入らない場合は重説ないよ
サブリース会社と物件事業主が直接契約
重説部分は自分で確認しろってことになる

48 ：
物件所有者は常にB扱いだから、消費者契約法に縛られないBtoBのほうが楽
相手方が個人になってBtoCになると相手方だけ理不尽に保護される

49 ：
当たり前だが契約書良く読めって事だな。大手は法務が居るからいいけど個人は顧問弁護士でも雇った方が良いかもね。

50 ：
弁護士も採算面のことはわからんからな
自分でリスク管理できなきゃ弁護士いても役に立たんよ
こういうケースの場合この契約ではどうなるって聞かないと意味ねえもの

51 ：
採算面は経営の判断だけど明らかに法的に無効な内容とかのチェックはしないとね

52 ：
不動産に強い弁護士雇ったらええねん
レオやらのバカオーナーも無知に漬け込んだ契約だとかバカ言ってたけど小銭惜しんで法のプロ同席させなかったとかないわ
つーかあいつらどうなったん、レオやかぼちゃ聞かなくなったけど

53 ：
まあどの程度かわからんけど、世間の常識に照らし合わせて保証はされるだろ

54 ：
投資の勉強してる奴らに「頭金1割かフルローン、金利は高くても1.4」とか夢見させるような事いう奴おるけど素人殺したいのかな？
うるせーから付き合いでついて行ったけど話聞いてて何度も吹き出しそうになったわ

55 ：
振り込め詐欺もそうだけと、一定数人のいい人たちがいてそれを騙そうと絨毯爆撃する奴らがいる。
自分では大丈夫と思ってはいても手段が巧妙化すると引っかかる可能性はある。
嫌な世の中だけど相手がどのように金儲けしようとしているのかよく見極めないとまずい。

56 ：
いい商売してるよなぁｗ

57 ：
一部の強行規定以外は当事者間の合意で有効だからな
契約にない部分が任意規定に沿うことになるだけで
法的に無効ってのはBtoBではあまりねーんだよ
その論理が通用しないのがBtoCの消費者契約法ってことになる

物件所有者側の弁護士としては、契約条項が強行規定に反していないか
消費者契約法に反していないかのチェックをするだけになる
それで採算がとれるかは別問題になるからコンサルと弁護士は分けて考えないといかん

58 ：
千葉のゴルフ練習場のポールが倒れた件
2chでも素人弁護士がそれぞれの立場で意見を戦わせてるね
大きく分けて
・天災だから補償はゼロ
と
・ネットの管理に瑕疵があるから何らかの補償は出る
の2種

あとは、ゴルフ練習場の隣に家を建てちゃいけない・・・とか

59 ：
弁護士でも素人でも何言うのも勝手だけど最終的な判断出すのは裁判所だからな
補償受けるには、施工がずさんとか管理が不十分とか、何らかの基準を満たしてしなかったとか
補償受ける側が立証しなきゃいけない
調査もしてない外野が騒いだところで何の結論も出ないってもんよ

60 ：
>>57
じゃ、個人大家がサブリース契約するときはどうなるの？

61 ：
>>60
BtoB

個人と消費者を混同してる
消費者契約法で保護される対象は消費者
対になる存在は事業者
大家は消費者ではなくて、不動産賃貸業を営む事業者になる
事業者はがプロなんだから必要な知識は自分で身につけるべきで
採算がとれない契約をしても知識がなかったそいつが悪いってなる
個人大家は、社長一人しかいない会社だと思うとわかりやすいはず

62 ：
て事はサブリース案件なんかで不動産建築屋にカモられたのは自己責任ということね。余りに酷いと何かしらの立法が有るかもね。

63 ：
情報格差で相手の弱みに付け込んだりしたら不正競争とかにならんのかなぁ？

64 ：
それもう民事じゃなくて刑事事件だから

65 ：
そーゆーこと
契約に法的な問題がない以上、弁護士同席してもどうにもならんよ
弁護士が経営面には口出すことはしないし
彼らだって経営の責任負わされたらたまったもんじゃないからな

66 ：
金融機関はうまいこと言って高リスクな金融商品を買わせたりするのと同じで、不動産業者も自分たちに有利なサブリース条件で契約しようとする。
金融機関は金融庁が行政指導とかするけど、不動産業界って行政指導あるのかね？

67 ：
今テレビ見てたら

周りのゴルフ練習場が何ともない
千葉県から台風の前にネットを降ろす様に指導されてる
以上の2点から、瑕疵の有無をゴルフ練習場側が立証しなければならなくなる
裁判によって、何らかの補償がされる可能性が高い

・・・と、本物の弁護士がNスタで解説してました

68 ：
>>67
裁判してる間に練習場は資産整理して会社畳んで判決出た頃には資産残ってないから

69 ：
練習場側からしたらどうせ潰れるなら賠償金とか払わないよね～って感じだろうね

70 ：
東電と一緒か

71 ：
>>66
公正取引委員会

72 ：
運営者と所有者の権利関係を正しく把握して、早期に仮差しが出来るかがポイントだな。

73 ：
匿名掲示板の自称弁護士はこどおじニートだしな

74 ：
>>73
不正指令電磁的記録に関する罪

75 ：
>>52
不動産に強い弁護士雇ったらええねん
そりゃそうだけど、弁護士と契約するコストがかかるから、家賃収入のうまみがなくなるんだよ。
手弁当で動いてくれる弁護士の友人かいればいいんだけどね。

76 ：
内容によるけど取り敢えず国民生活センターにでも行ってみたら？

77 ：
>>66
それは金融商品を買わせる相手が消費者だから
事業やるのに消費者として保護してくれってのは通用しない

>>67
弁護士が言うことが正しいなら裁判所が不要になる
双方が自身に都合が良いように論理を組み立てて裁判所で主張するもんだ

>>72
仮差しするには結構な金がかかる
もし訴訟に負けると、仮差しで自由にできる財産をロックされたと損害賠償請求の反撃を食らう
だから損害賠償用に供託金あずけなきゃいけない

78 ：
弁護士が、契約で自分の側に収益面で不利な条項をつぶしてくれると勘違いしてやしないか。

79 ：
練習場だって施設賠償責任保険くらい入ってるんじゃないの？

80 ：
施設賠償責任保険あっても、訴訟で負けないと保険金出ない気がする
事故で賠償責任（法的）がある時の保険だから

81 ：
弁護士使って契約失敗したら弁護士の責任あるやろ
地面師に弁護士通して4億なんぼ弁護士が被った事あったはず

82 ：
>>75
月契約じゃなく時間給もあるじゃん？旨味無くなっても後で大損害の可能性にビクつくか初期に金払って物色するか、安物買いの銭失いしたくないから俺は同席させる
友達って訳じゃないが会社で度々お世話になった人だから相場よりは安くやってくれてる…はず

83 ：
弁護士がリーガルチェックいれた契約に法的瑕疵があって
依頼者が法的瑕疵で損害受けたら弁護士にだって責任がある
でも契約に法的瑕疵がなく依頼者がカモられただけなら、弁護士に責任はない
弁護士は経営のプロじゃないし、業務外の経営責任負いたくないから口を出さない
その違いは理解しといたほうがいい

84 ：
取引として明らかに不公正なら刑罰かかるでしょう。つまり振込め詐欺みたいなもんでしょ、民事でなく刑事だなw

85 ：
不動産の場合は取引相手が山ほどいるから優越的地位の濫用の状態にならんよ

86 ：
>>85
サブリースの場合でも？

87 ：
>>83
ありがとうございます

88 ：
>>77
金融商品取引法の場合消費者でなく投資家保護でしょう？
不動産投資の場合はそう言う保護法がないようだから、
ちっさい字で書いて相手を騙そうとする

89 ：
>>88
金融商品取引法は、投資家保護のためで消費者保護とはちょっと違う
公開情報の正しさや取引の公正を担保するもの
リスクは投資家が自分で判断すべきことになる
消費者に売る時は、金融商品販売法と消費者契約法にしばられる
リスクまでご丁寧に説明しなきゃいけない
金融機関が怒られるのはだいたいこっち

不動産も権利者保護として登記というシステムがあるっちゃある
誰でも閲覧できる登記によって情報公開もされてるっちゃされてる

不動産取引でも消費者はちゃんと保護されてる
事業者が保護されないだけ
一人で事業してるから消費者扱いにして保護してくれってのは無理な話
事業者は自分の身は自分で守らなきゃいけない
これはどの分野でも同じことになる

90 ：
>>89
ありがとうございます

91 ：
官報による通名・帰化人の名前
http://blog.livedoor.jp/namepower/archives/1307829.html


創価学会員や暴力団関係者の整形前のエグい顔↓（参考例）

https://i.ytimg.com/vi/XwdJXEPtbw4/hqdefault.jpg

https://iwiz-chie.c.yimg.jp/im_siggDjdcubuc.K_yNabIFT2qeQ---x320-y320-exp5m-n1/d/iwiz-chie/que-14191411054

https://i.ytimg.com/vi/sWWyrbVTdvA/maxresdefault.jpg

92 ：
>>91
グロ

93 ：
>>88
騙されるのが悪いと

94 ：
5年経ったら税金2倍弱になるってほんとですか？

95 ：
まじです

96 ：
>>89
悪質なサブリース契約なら裁判で戦う必要が有るという事？

97 ：
>>96
お前には無理

98 ：
>>96
余りに悪質な契約なら公正取引委員会に相談してみては？
これは事業者の活動に関することが対象だし、場合によっては懲役刑もあり得る。

99 ：
プロ同士の契約に悪質もくそもないってこと
消費者じゃないんだから保護されることはなく、裁判で戦っても負けるってこと

100 ：
公正取引委員会は、私的独占やカルテルや下請けいじめなんかを取り扱うところ


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