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不動産投資を淡々と語る16


1 ：2019/11/30 ～ 最終レス ：2020/02/02
前スレ
不動産投資を淡々と語る15
https://mao.2ch.sc/test/read.cgi/estate/1571410711/

2 ：
タンタンタタンタタンタンタン

3 ：
いちもつ

4 ：
阿部総理、黒田総裁も任期わずか
アベノミクスによる金融緩和なくなれば
株価は下がり、銀行融資引き締め
融資見直しが入り、多法人スキームがばれ
不動産の投げ売り、第二のリーマンショク

5 ：
>>4
誰も責任取れないからもう一期継続するんじゃね。
任期ルール変更してでも。

6 ：
寮持ってる人っている？
1都3県で1R × 44戸、土地面積1150平米の寮を買おうか迷ってるんだけど、ランニングコストどれくらいかかるんだろうか？

7 ：
＞＞６
問題は客付けできるかどうかかと

8 ：
>>7
徒歩10分以内に工場や物流センターが何個かあるし、最悪家賃下げればいけるかも？

9 ：
築古のRCだったら大規模修繕が千万単位
木造なら４０年目途に建て替え検討（広さからして億超える）
そのほかに税金や管理費コスト引いたランニングコスト
個人か法人かわからんがざっくりすぎる計算で３割は持ってかれる
残った金で↑に戻る

10 ：
>>6
何故に寮なんでしょう？
まかないとか付いてるの。
そうだとすると大変だよね。

11 ：
>>9
さんくす
3割はいいけど、大規模修繕1000万単位は痛いな

>>10
調理場や食堂、浴場があったり、トイレが学校のトイレみたいになってるのよ

12 ：
>>6
既に回ってる寮じゃなくて、これから寮として回すの？ターゲットが学生か社会人かによって結構変わってくると思う。

13 ：
>>12
今は全空の寮
1ルーム5畳くらいでターゲットは社会人

14 ：
三井住友系はクレジットカードだけだったけど、
もう「こわい」というイメージは無いんだろ？みんな？

15 ：
日本語要求します

16 ：
カードと言えば、レオパレス21の賃貸＆マンスリー契約が来月末でJALカード特約店から外れる。これは騒動の影響だろうか。

17 ：
>>4
多法人スキームて税務署が実態がないと判断したらどうなるの？
個人所有扱い？
詐欺までいっちゃう？
セミナー屋は税理士がやってるわけでないよね
多法人節税指南は税理士法違反？

18 ：
多法人は犯罪でも脱税でもないからな
スキームは銀行騙したりするから詐欺になるかもしれんが、当事者刑務所いれても金はかえってこないから一括精算とか金利上げたりとかしてる
これは信用ないやつだけで、信用あるやつには多法人スキームがバレてもなんのお咎めもない
下手に手だして他に借り換えされたら担当、支店長が飛ぶからな

19 ：
あれは単に与信枠の問題やろ？
普通にやると借りられないから別法人立てるのが騙しになってるだけで、返せる分にはとりあえずおっけーっていう

20 ：
>>18
取引実態がないと詐欺
実態があり循環取引でもなければセーフ
不良債権になりうる不正は銀行担当者もなるべく触れないようにしてる
数年で異動だしもし触れたら東芝みたいな中小が山ほど出てくる

21 ：
上手く回ってればなんもいわれないけど
最近の利回り（実質の）みると金利高いとこで借りてるひとは
どっかで詰まるかもなぁ

22 ：
一棟目ってやっぱ失敗するのかな？

23 ：
区分2年目だけど収支が若干プラスになりそう
これじゃあ節税できないんだが携帯代でも計上すればいいの？

24 ：
移動に使ったSuicaとかじゃないかな

25 ：
https://www.google.co.jp/amp/s/internet.watch.impress.co.jp/docs/special/shinkoku_oo/1173/324/amp.index.html

26 ：
>>21
スルガとか三井住友LFとか？

27 ：
>>24
とりあえず帰省に使った飛行機代計上しようかしら
あとは離島に旅行した時のやつもあるけどさすがにまずいか

28 ：
旅費は全部市場調査費だな

29 ：
>>26
購入検討した風呂なしアパートの登記簿を見たら、
三井住友LF金利高いね。
転売目的だろうけど、転売益なんて今あるの？

30 ：
>>28
だね　俺はいつもネットで地元の不動産屋検索して物件探してもらってるが
もう10万20まんでクソ物件買えるから勘弁してくれ状態だしｗ

それを税金の資料に添付して　ソーラーに使える物件はありませんでしたというレポートつけてる

31 ：
登記簿見て初めてトラストの金利知るって知識少なすぎだろ・・・

32 ：
トラストも2.9%になると融資の受けやすさや返済年数考えると築古向けとしてはまあまあ

33 ：
合格点は35点　合格率は17.0%　19年度宅建試験
不動産適正取引推進機構は12月4日、19年度の宅地建物取引士資格試験の実施結果概要を発表した。
それによると、合格者は18年度から4121人増の3万7481人(男性2万4188人、女性1万3293人)で、合格率は昨年より1.4ポイント高い17.0%だった。
登録講習修了者の合格率は22.9%。合否判定は、35問以上正解(登録講習修了者は45問中30問以上)を基準とした。
今年度の宅建試験は10月20日に行われ、受験者は18年度を6804人上回る22万797人(男性14万8765人、女性7万2032人)だった。
https://www.jutaku-s.com/news/id/0000026675

34 ：
年収予想サイト（2019年・最新版）
この年収予想で350万円以下は池沼レベル
http://2ch-vip.net/jobjob

ブラック企業判別（2019年度・最新版）
現役社員の年収、サービス残業の有無など生々しい情報があります！
転職するときは必ず調べてください！
http://2ch-vip.net/info9

35 ：
中国人はほんと物件よく買うよね

36 ：
タワマン住民たちの悩み　「隣人のトイレ音が聞こえる」「浴室がドブ臭い」「風で揺れる」
http://hayabusa9.2ch.sc/test/read.cgi/news/1575458420/

37 ：
日経新聞の隣のトレーダーに、1R4室で総額8000投資した会社員の例が出てたけど、新築1Rに手出しちゃったんじゃ…
>>36
勝どきのTTTも浴室がドブ臭いって住民クレーム出てたけど、雑排水管清掃を長期でやってない住民がいるとタワマンは菅が詰まってドブ臭くなりやすい

38 ：
>>32
トラストもつなぎであれば悪くないと思ったが違約金高いな。スルガが凹んでる今は築古や再建不など訳あり物件はトラストの一人勝ちか？

39 ：
ツイッター 札束くん
元野村アーバンネット
熊川こうすけ

40 ：
ほほう

41 ：
【ITバブル崩壊間近！！！】シリコンバレーの物件 売れないためほぼ半値まで値下げ [975373808]

42 ：
>>37
中国人とか外人が買うと廃油ながしたりディスポーザーで大変なことになってそう
タワマン管理組合なんて人数的に機能しないやろ

43 ：
中国人は今でも買ってる

44 ：
>>28
中国人には高値で売れる
ちょっと申し訳ないけどね
後はよろしくと言う感じで

45 ：
>>20
事業持ってる奴が不動産投資すべきってのはそういうことだろうな
社宅にもできるし経費にもできる

46 ：
実家は遠方だけど、投資用マンションの様子を見るついでに実家に帰省してる。
だから、交通費と実家の生活費は経費になる。

47 ：
実家の生活費は税務署につつかれる
忘れたころにやってくる

48 ：
ジェントルマン
それにしても不動産売買仲介のツイ主は低能、下品なツイートだかりだなあ。クソ物件オブザイヤーとか馬鹿じゃね？

49 ：
それで本まで出してるからな、もちろん所有者の承諾取ってないだろうし

50 ：
>>47
つつける節税を指南してくれるから税務署としてもセミナー屋はありがたい

節税保険と税務署の関係と似ているね

51 ：
所有者になんの承諾がいるんだよw

52 ：
ドエンドクン

53 ：
法人にして事業としてやってると、個人大家なんて茶番だよね。

54 ：
そりゃ赤の他人の財産を特定できる形で好き放題ディスって何か不利益があって訴えられたら負けるぞｗ

まあ確信犯なんだろうけど

55 ：
>>48
概ね同意。
サラリーマン大家、仲介屋のツイートは業界ブラックネタをおもしれくツイートしてるんだろうけど、あれなんも面白くないよな。気持ち悪い。

56 ：
>>53
何が違うの？教えてください。
法人住民税とか消費税を考慮するから必死になるとかそんな感じ？
法人化を検討してるのでメリットデメリット教えて。

57 ：
面白いと思ってやってんだよなあの不動産界隈のツイート

58 ：
法人化のメリット・デメリットはそれこそググればたくさんヒットする。
金融機関によっては法人しか相手にしないとかはある。
税率の違いから法人化を推す声が強いですが、法人にためた金銭を個人に移す際に所得税等が
かかってしまうので、これも悩ましいところ。
賽の目が思惑通りにいかないのと同様、人生もまた思った通りにはいかないのです。

59 ：
わざわざ所得税や社会保険料払って個人に移す必要性も感じないけどな

60 ：
先祖代々地主系の賃貸は、個人所有から法人所有にすると、土地の仕入れ値が無いから、税金がすごい。
ののへんどうにかならんのか

61 ：
>>60
研究しているが、無理だ。

62 ：
>>60
ある程度簿価が減ったら建物だけ法人に売却

63 ：
>>58
ありがとうございます。勉強しときます。
https://www.freee.co.jp/kb/kb-launch/incorporation-melit/

64 ：
>>60
俺は、無償変換届けをして、法人に貸す方法を考えている。
https://souzoku-satou.com/free-return

65 ：
無償返還ね。

66 ：
けっこうここにも地主いるんだね。羨ましいです

67 ：
>>66
どエンドくんもおる

68 ：
荒川区の物件購入した親戚がいるんだが、何も勉強しなかったんだろうか。

69 ：
ビジネスの4原則だそうだ
・在庫を持たない
・利益率が高い
・初期投資がかからない
・安定する
不動産投資ってどれもクリアできてないよね

70 ：
>>35
30年前は日本人も似たような事やってたんだぜ

71 ：
>>69
それ転売業者だな

72 ：
>>68
何区がええの？

73 ：
>>69
そもそもビジネスと投資は違うだろw

74 ：
東京都心17区の不動産投資によると、足立葛飾江戸川板橋北荒川以外がいいんだと。

75 ：
>>69
そんなビジネスどこにもないぞ。

76 ：
あるよ。俺の本業はそれ
兎と亀は組み合わせてナンボ

77 ：
>>76
よかったな。でもここは不動産投資のスレだから自慢話は他でしてください。

78 ：
>>75
9年前からやってるけどあるんだわこれが
この話の通り、マジで儲かるけどチャレンジする奴が少ないから参入増えるまでに逃げきれそう

79 ：
>>74
アホか
都心というのは、千代田区、中央区、港区だけ

80 ：
>>69
廃品のHDDでも売るのか？
不動産の話以外は他所でね～ww

81 ：
不動産投資でも同じことできるだろ
買値より高く買ってくれる人見つけてから物件を仕入れる。在庫持たずに支払う金利は僅か

インカムメインだとしても、長くやってると一度や二度はやったことあるでしょ

82 ：
>>69
そんな4原則聞いたことがないんだが、変な制約に縛られない方がいいぞ？

83 ：
グレーなのならまぁいくつか
完全に黒ならいくらでもあるなーおれおれ詐欺とか

84 ：
レジ向けなら都心8区が丁度いい区切り

85 ：
その4原則は弱点だらけ
分かるかな？

86 ：
4原則はホリエモンが昔から言ってることだから
せめて自分の言葉なら、少しはカッコイイのに

87 ：
法人持ってるからそっちでコツコツ安い物件買い始めてる
ローン組んでしかも個人でデカい投資する勇気ないわ

88 ：
>>87
なぜ法人なのか自分でも理解してなさそう

89 ：
>>88
お前はよく知ってそうだから教えてやれよ
そう言うだけならウマシカでも出来るぜ

90 ：
そんな小規模なのに法人で社長の個人保証要らないとは思えないけど

91 ：
>>75
あるよ
賃貸の仲介をする不動産屋

92 ：
賃借人がエアコン変えろってうるせー
古いけど壊れてないんだから変えるわけないだろ

93 ：
>>91
賃貸仲介って利益率低そうだが

94 ：
賃貸仲介よりは管理の方がマシだろ、それでも人件費かかりまくりだが

95 ：
>>92
替えてもいいけど家賃いくらまでならうｐしていい？って聞く
うpなし？じゃぁ替えない

96 ：
どの宅建業務に比重を置くかはそれぞれの業者次第ですが、賃貸仲介は大手かそのFCか
のどちらかでないと、一般のお客があまり寄り付かないと思います。
ですからそれだけで食べ行くのは難しくて、仕入れ転売を繰り返すか(これを醍醐味とする業者はいる)
アパートマンションを所有して賃料で生活基盤を持っている業者が多いと思います。

97 ：
古いエアコン付けてる大家w

98 ：
>>97
20年は持つ

99 ：
>>92
火事結構あるんだけどね

100 ：
うちはオプションでエアコン賃料月2000円、最大72ヶ月まで。で用意させてもらってるよ。
大体つけてくれるよ。


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