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中古戸建ての話しろよ！ Part.13


1 ：2019/05/08 ～ 最終レス ：2019/05/26
・最近、空き家だらけの理由は？
・どっかの会社がまとめて売り出せば？
・中古戸建ての価格ってどうやって計算されるの？

※前スレ
中古戸建ての話しろよ！ Part.11
https://mao.2ch.sc/test/read.cgi/estate/1548581441/
中古戸建ての話しろよ！ Part.12
https://mao.2ch.sc/test/read.cgi/estate/1553918367/

※前スレは私道おじさんの隔離スレになりました
VIPQ2_EXTDAT: checked:vvvvv:1000:512:----: EXT was configured

2 ：
>>1 乙
意外と不動産業者だったりしてｗ

3 ：
ああ！
今日は水曜日か、あり得るなそれ

4 ：
スレたて乙
私道おじさんまじでヤバイな

5 ：
あ、こっちID出るんだ
その方がいいね
おれと敵対してる奴は何人いるとか頭おかしいよ

6 ：
ID見えるんだ

これで快適になる

7 ：
ネット上ならいいけど
ご近所に変な人がいないことを
切に願います 合唱

8 ：
荒らしは論外だが煽りも自重してくれ

平和に続くことを願うばかり

9 ：
私道のリスクが何たるかを身をもって証明してる粘着だな

10 ：
5~8月は中古売り玉減るのかな、なかなか出ないなね

11 ：
なんらかの事情で引っ越すにしても、基本は年度末までだからねぇ。今は出尽くした状態なんじゃない？
これからなんらかの事情が生じた人が徐々に売りに出すのでは？

12 ：
さっきの囲い込みの件だけど、
元付けが一般媒介でレインズに載せず、客付け側の仲介屋が内見希望しても拒否
元付けに問い合わせた客のみ内見を案内するのは、
企業の姿勢としてどうだろうか？

13 ：
一般媒介なら他の不動産屋に頼むと脅してみるとか。
専任ならREINS載せないのは論外だが。そっから先はどうすんのかね・・

14 ：
いやあ、腹立つのは分かるよね
でも買う方からすると両手案件ておいしいからね

15 ：
>>14
でしょ、自分は買主なんだけど売主が気の毒じゃん
そんで、そこに付け入る不動産屋があくどいなと思ってさ。
そこそこの市街地なら、売主という弾を用意しないといけないでしょ？
それなのに阿漕すぎ。

16 ：
登戸ってどう思う？結構好きなんだけどなー。ハザードマップ見たら、駅も含めて水没するんだよなー

17 ：
河川の堤防は両側で高さに差があったりするよ。
基本的には東京側に溢れないように作られているはずだよ。

18 ：
年々亜熱帯化して水害酷くなってるからやめた方がええな
あと南海トラフで壊滅する太平洋側の津波予想地域も

19 ：
おれ足立区西新井に住んでて海抜2Ｍ
荒川が決壊したら水没するけどそうなったら建て替えるからいいや、どうせ中古だし
くらいにしか思ってない
場所が気に入ってるならいいんじゃないの、何かしらのリスクはどこにでもあるよ

20 ：
>>19
決壊って一生に一度だと思ってる？
建て直した翌年に水没だってあり得るよ

福知山なんて、一度市内が水没して、その1年後か2年後に再び水没したよ

21 ：
地震保険に水災つけておくといいと思うよ。
水災の料率は高めだけど、今のところ一律でエリア関係なしだからね。

22 ：
墨田区にずっと住んでる自分
昔に比べたら区の対応策もしっかりしてきたとは思うけど
やっぱりここ最近の豪雨で海抜マイナス地帯からの脱出を決意

23 ：
レインズの仕組みがいまいちわからんのだが
不動産屋全てがレインズに入らないといけない訳ではない？
レインズに加入してない不動産屋に、いけばレインズに加入してる不動産屋にはない物件を取り扱ってたりする？
レインズって愛媛みたいな糞田舎でもちゃんと機能してる？

24 ：
>>23
加入しないと、レインズの物件見られないから
普通は加入するんじゃない？
レインズに載せてない物件はあるよ
一般媒介なら任意だから。
専属専任、専任媒介は載せないといけない。

両手を狙う仲介屋は敢えて一般で契約させて、載せないね。
「さらし物件になる」「訳の分からん不動産屋からの問い合わせがくる」とか言うんだろうね

25 ：
自分が絡んでいない物件の情報持たないと仕事にならないから全員入っているとおもう。
んで、自分のところに持ち込まれた売れそうな物件は売主言いくるめて安値で買い取るか、安値叩き売りで両手を狙う、と。
不動産業界の仕組みを知らない素人はプロの言うことだから、と言いなりで物件を手放すことになる。
うん、やっぱり両手も片手も手数料はせいぜい1.2倍くらいまでにすべきだな。

26 ：
仮に相場5千万の物件を例にして

・高め設定で時間かけて（労力＝金、期間＝金、広告費＝金）売却
→1割増しの5500で仲介した所で×3.25％＝プラス16.25万（両手なら32.5万）
※過剰経費を差し引いたら利益率は大差ない

・相場重視で適正価格での売却
→162.5万（両手なら325万）
※通常業務内の経費で利益率も通常確保

・逆に安め設定で時間かけず（更に値引き提案も）早期売却
→1割引きの4500万で仲介してもマイナス16.25万（両手でも32.5万）でしかない
※経費は最小限で利益率は寧ろ微増

飽くまで単純に考えればこうなる
不動産屋ならどちらを選択するか？
業者なら限られた人材と資金を考え効率をとる

売り主側は500万1000万高く売れればそのまま利益が増え500万1000万安く売れば利益が減るが
手数料商売では経費を差し引くと大差ない＝差程旨味は感じられない＝安くなろうがさっさと売って仲介を終わらせて次やった方がいいわけ

27 ：
従って資金力があれば直接売買だけは力を入れる
自社物件は安値買い取り高値売り→物件自体に上乗せ利益で時間も金もかける甲斐がある
（上物付きならリフォームなど付加価値付けて倍値掛け）

当然相場の上下があるから見極めは必要だがそこは専門家故の腕次第
下手ならやめろだ

28 ：
ここってこれからずっとワッチョイ付けるの？
次スレはワッチョイなしでお願いしたいんだが

29 ：
ワッチョイありでいいかな

30 ：
むしろワッチョイあって困ることなんてない
荒らしくらいだろ困るのは

31 ：
新宿、東京まで快速で25分くらいで、2路線使えるところの地下は、10年先もさほど値下がりしないと見ているんだがどうだろうか。人口が減っても、少し値下がりして買えるようになった人達が郊外からじわじわと移住してくるよね。

32 ：
もうずっとワッチョイみたいだからワッチョイなしスレ立てるわ

33 ：
ﾜｯﾁｮｲ嫌がるのは業者さん自演厨連騰厨とか？
マジョリティーが分かりやすい方がいいと思うけど

34 ：
自演とか面白いの？
気軽に書き殴れる場が欲しいだけ

35 ：
気軽に書いてんじゃん

36 ：
ワッチョイがあると気軽に書き込めない理由がわからねぇ…

37 ：
>>31
宅地なら、自分が住みたいところが一番いいよ
東京でしょ？値段下げれば売れるんだし
道路や擁壁に注意していれば、大丈夫

38 ：
こういう時にIDも何も出ないとこだとどちらが意見として多いのかわからないんだよね
ワックス無しなら連投してさも多数派を装えたんだろうけどさ
皮肉にも今どういう効果があるかわかったわ

39 ：
ワックス無しってなんだ…
ID無し

40 ：
>>31
オリンピック言うけど下がるのは地方と郊外だけな気がする
都内がだだ下がりするのはほんとに危険な状態でしょう

41 ：
>>40
都内まで快速25分て郊外の可能性高くないかな

42 ：
>>39
考えちゃったじゃないかｗ

43 ：
>>23
レインズは、ITが普及する前につくられた不動産屋用の物件検索システムだよ。
物件の99%がレインズに登録されてると思って大丈夫だよ。
不動産屋も99%がレインズを使えるよ。
開業の時に協会に加入すると、自動的にレインズくっついてくるからね。

44 ：
>>31
開発の予定とかあればまあ
没落したエリアもあるからわからんよ

>>35
気軽に書き込むとは書いてないからねえ
気軽に書き殴りたいんだろう
殴るってのがポイント

45 ：
田舎だから800万円くらいでなんとかならんかと思ってたが
ある程度条件入れちゃうとなかなかいい出物がないな
1000万円くらいはみないと駄目か

46 ：
希望の立地そのものがなかなか出てこないからね
東京と違って田舎だと流動性も無いもんだから尚更難しい
グッドラック

47 ：
>>46
まさにそんな感じ
アットホームとかにでてるのは毎回おんなじ顔ぶれ
田舎だから安く戸建て買えるんじゃね？とか思ってたけど甘かった

48 ：
>>47
どのくらい田舎かにもよるけど
兵庫県三木市くらいならうち捨てられたニュータウンのがいっぱいあるし

49 ：
そうそう!
人が少ないから物件数も少ない！
田舎って安そうに見えて安いのはめちゃくちゃ不便だったりやっぱり相応なんだよね
本下水で都市ガスで…って選んでいくとそれなりになる
まあ同じ予算で都内を買うよりは良いのもたしかなんだけどね

50 ：
俺自身、宮城と東京に一件づつ持ってるけど墓もあるし相続した宮城を売る訳にいかないからいずれ売るなら東京と思ってる
空き家が埋まらないのは俺みたいな無駄遣いする奴がいるせいだろう

51 ：
スーモとかホームズに出てる金額が、レインズより安いままになってる物件ってどういう事？
実は、狙ってる物件が、スーモに出てて、内見に行ってそのまま保留にしておいたら、他の不動産屋から、同じ物件を紹介されたけど、そっちはレインズから持ってきたやつで、1割以上高い。
その不動産屋に、今はその物件はこの値段ですよと言ったら、「おかしーなー。この値段のはずなんだけど。」と。
レインズではその値段らしい。それから、半年位経ってけど、レインズの値段は高いままで、不動産サイトの値段は低いまま。
いろんな、不動産屋から同じ物件が送られてくるけど、やっぱりレインズから引っ張ってくるから、高い値段で送って来る。
これって、普通にある事？
値段が変ったばかりならあると思うけど、もう半年以上経ってるのに。

52 ：
とりあえず最低限住めればいいって条件で、
総額500万円ぐらいで中古住宅買うのは可能？
田舎になるのかな

53 ：
>>52
田舎なら余裕
うちなら300万円からある
駐車場がないから俺は買えないけどな…

54 ：
http://www.fudousan.or.jp/system/?act=ak&type=s1
空き家で良ければ30万からゴロゴロあるぞ

55 ：
>>52
田舎暮らしの雑誌とか読んでみるといいよ
びっくりするくらい安いのがある
ただしなにかしら不便だったりするので
最低限住めるの度合いによるかもね

56 ：
>>51
何か条件が違っているのかもね。
最初の不動産屋に聞かないとわからないと思うよ。
ちなみに一度内見してしまうと、その不動産屋に仲介依頼したことになるから、
その不動産屋を外して他の不動産屋で契約をすると揉める原因になるよ。

57 ：
中古住宅を検討してるんだけど
買う前にリフォーム業者に見てもらって見積り出してもらうのって大丈夫？

58 ：
>>56
でも元付けと客付けが違う場合、客付け側と内見してから
元付けに直接アクセスしても、問題なさげ

59 ：
>>57
売主の了承を得れば大丈夫。他人に攫われなければ。

60 ：
>>57
リフォーム業者と一緒に内見するのって結構普通だよ
気にしなくていいよ

61 ：
こちらの不動産会社
北海道知事石狩(２)第７７２４号
北章宅建株式会社　イエステーション　小樽店 代表者　坂本周平。
は以前、立入調査が入り行政指導の処分を受けてますね。

違反内容としては、
宅建業法３４条の２第３項違反。専属専任媒介契約の期間を１２か月間としたこと。
その他虚偽の広告、買主に不利な取引の提案など多岐に渡る内容です。

北海道石狩振興局では、一般のお客様へ向け、取引における注意喚起をするとともに
少しでも不動産取引において、不安や不審な点があれば情報提供をしてほしいとのことです。

◇問合せ先◇

石狩振興局　建設指導課　担当　中山美樹子
　電話番号　011-204-5831

62 ：
>>53
駐車場付きは高いの？

63 ：
>>59
>>60
ありがとう
確認してから見積りとってみる

しかしうちは田舎のくせに物件高いわ…
築50年リフォーム歴無しでで1300万円とかする…
田舎だから土地代50坪500万円とかってこと考えると無理して新築の方がいいのかなとかちらついてるわ
いまローコストなら箱代800万円で建つかな？

中古だとリフォーム込みで1000万円くらいで収まらないと中古の旨味ないよな

64 ：
土地はプラスマイナス０円、建物部分がいくらするか？

65 ：
>>63
古家をリフォームした方が安い場合もある
妙なローコスト住宅にしてのちのち困ることもある
よく考えてな

66 ：
>>65
でも保証とか考えるとローコストのほうがいいと思う
リフォームだとなんだかんだ言い訳がなりたつし
仮にローコスト新築が数百万高いとしても、それは10年分の保証と考えればよいし、本来新築のほうが高くて当然
リフォームでよいのは立地重視で買って築年数が20年までか、
代々の土地で建て替えが容易でない場合、あるいは再建築不可の土地とか、やむにやまれぬ場合のみ

67 ：
元の建物がどんだけ立派かにも依るかな
伝統的な日本家屋とかRCとかなら治して住みたい
しょぼい木築、シロアリ付きとかならゴミ
解体費ぶん値引き交渉するレベル

68 ：
>>67
伝統的な日本家屋だって、50、60代の美魔女だよ
柱は骨粗鬆症の骨と同じだし、外壁は肌だって年相応に劣化している

法隆寺みたいな重要文化財は国が莫大なお金を掛けて維持している。
人が住んでいる家屋にどれだけお金をかけられる？
ましてや売りに出すほどなら、近年はメンテしていないだろうに。

69 ：
そう思う人は多いだろうね、ただ俺は治して住みたいと思ってるだけ

70 ：
個人的な考えならよいのだけど、ネット上では
・日本人は新築志向
・法隆寺を引き合いに出した古い木造建築の推奨
・築年数だけで中古が安く取引される

といった論調があるけど、不動産は値段なり
逆に中古が割高ということを頭に入れておく必要があると思って反論しました。
「プロだけが知っている中古住宅選び方・買い方」　高橋正典著
のような本にだまされないようにと思ってね。
私も探し始めは、中古こそ賢い買い物と思ってしまっていたから。

ただ、マンションは中古が良いと思う。やはり築年数と相談だけどね。

71 ：
新築だって、人が住んだ瞬間から中古。

72 ：
>>71
それもよく言われるけど、意味の無い言葉遊びだね
だから何って感じ、住んでなくても2年たてば新築と謳えなくなる
「未入居物件」になるし値段は下がる
結局は築年数なわけ。

73 ：
中古が割高てのには賛同しかねるかな、ちゃんとメンテナンスされてた家かどうかをよく見た方が良いと思う
木築はシロアリとか外壁
鉄骨も束は木製だろうからやはりシロアリ
RCなら防水、特に屋根とサッシ周りのコーキング
きちんとメンテされてる家なら俺はむしろ古い方が好きだ

74 ：
>>70
まぁ、中古がいいというか、良い立地から順にマンションは建てられているから、
立地で選ぶと中古しかないってのが現実だろうね。
それと、長年実際に使ってきた建物だからメンテ実績があるというのも中古なりの安心感かな。

75 ：
>>73　>>74
20年以下はメンテ不要としても、築20年～築30年で住みっぱなし物件のなんと多いことか
不動産はある物を買うしかないのだからね。
選べたら、メンテしているほうを選ぶだろうが。
中はリフォーム歴あっても、外は必要なものが多い
だから中古物件は必ず外壁を見るわ

中古で新築に優れる点は立地のみ。

76 ：
>>63
個人的にはローコスト建てるよりは古民家改造して住む方が幸せな気がする。
ローコストなんて、大工もどきが建てた家っぽい小屋レベルじゃないか？

窓の配置がおかしいとか、当初話し合ったことと違う事されたりとか、クレーム入れると逆ギレとかされて結局何もしてもらえないとかありそう。
むしろ建築途中で放棄されることもあるし。
安く済まそうと思ったら返って高くつく修繕費とかありそう。
そういうのに当たるか当たらないかが運ゲーでは将来まで考えると頼めない。
Youtubeで見ただけだから、偏った情報ですまんね。ら

77 ：
昨日、ボンビーガールって番組で2棟とシェアハウス持ちの人が出演してたけど、既存不適格物件でなく、違反建築物件をテレビで大々的に説明するのはどうなんだろうか。

78 ：
家なんて住めればいいんだから、新しさにこだわる必要はない。
みーんな古い家に住んでるぞ。
千葉の方の30年以上前にできたニュータウンとか、殆どそのまま住んでるし、中古で売れてもそのまま住んでる。
取りあえず、ちょこちょこ直しながら住めば、60年以上は普通に住めるんじゃないの。

79 ：
30代で新築4500万を買って、40年、50年住むのと
30代で築30年4000万+仲介を買って間もなく修理が始まるのと全然違うよ
30代で築30年がものすごく安いなら別だけどそうじゃないし。
ちょこちょこ修理で外壁、水回り、屋根、壁紙をリフォームだしね

中古戸建ては築浅の離婚や任売がよい（任売は瑕疵担保無責だから、買いたたいて手に入れる）

80 ：
築浅の離婚とか、結局建売でしょ？
そういう細切れ安普請系は手出したら駄目だよ
家は土地が全てだよ
良い土地には良い家が建ってるもの

81 ：
【暮らし】最近住宅ローンが返せなくなっている人が増えてるってマジ？ [663277603]
https://leia.2ch.sc/test/read.cgi/poverty/1557844354/
チャンス到来　待てば海路の日和　余りものには　慌てるこじきは

82 ：
>>80
そうとは限らない
あと、私が捜しているエリアでは相続で分割が多い
そこにローコストが２棟、３棟
でも、私もローコストが嫌なので、築浅の中古捜しているんだけど、何かしら出物はある
立地は決めていつも定点観測で見て回っている

83 ：
ローコストの方が良いと言ってみたりローコストは嫌と言ってみたりイラつくババアだなこのカス
ﾜｯﾁｮｲなかったらこんなアホ見分けらんねえよ

84 ：
まあどういう観点かによるかでどちらがいいかは変わるし
話題の中で多少は右往左往するのも仕方ないんじゃないか

85 ：
>>83
やみくもに新築を否定するのは良くないという意味です
なぜ中古を国が推進しているかそれをよく考えなくてはね。

86 ：
>>85
え、国が推進ってどういう風に？

87 ：
>>86
長期優良住宅とか省エネ住宅とか、住んでいっても価値の落ちない住宅をみたいなことを言っているよね
それで例えば昨日上げた高橋正典氏も関与してたりするんだけど、
結局、土地のみで売ると不動産屋が儲からないし、地価の変動をモロ受ける
さらに土地そのもののデメリットが透けて見えてしまう
だけど、上物があるとごまかせるよね

・中古は築３０年でも十分住める
買った瞬間はね。そういう言葉にごまかされないことが大切
そりゃ、だってつい最近まで人が住んでいた場合も多いのだしね。

・新築も買った瞬間に中古になって値段が下がる
いやいや、２年たったら新築と言えません
買った瞬間値段が下がるのは、最初の購入時に価格交渉をサボったか、
最初の広告費・間接人件費を吸収したとかそういったこと。

88 ：
どう中古を国が推進してんのか具体的に挙げてもらえない？
何言いたいのかさっぱり理解出来ないんだけど

89 ：
>>88
長期優良住宅

90 ：
中古最高だぜ！
住めば都なんだよバーカ！
俺なんかド田舎の海の近くにクソ安中古買って
20代半ばでローン無し家持ち独身貴族だぜ！
毎朝きれいな砂浜散歩できてマジ最高！
でも近くにコンビニ無いからやっぱつれえわ

91 ：
そういうところは別荘として買うものでしょ
現実に北海道は外国人が別荘代わりに買いまくってる
住み続けるならそれなりにまともな場所を選ばないと後で後悔する

92 ：
誰の住所でもない別荘なんて
固定資産税めっちゃとってやればええのに

93 ：
ヒマだし、スケルトンリフォームとやらをお勉強しようと思ってググってたら
https://www.zoukaichiku.com/works/case_search/tokyo/shibuyaward/case_02
すごいね、クソ貧弱な柱数十本残して（つか補強して）ここまでやっちゃうんだ

94 ：
ここまでしたら流石に担保評価も新築に近くなってくるのかな？

95 ：
今までの人生で賃貸に総額1000万くらい使ってしまっていたが、安い中古一戸建てを買った

若いうちからこれをやってれば良かったと思うよ

96 ：
>>95
ちなみにいくらの買ったの？

97 ：
700万。
会社まで一時間半かかるわ。

98 ：
千葉の成田線の小林ニュータウン。
バブル期に、4500万位で売りに出して、今は1500万以下。
ちょくちょく売りに出て、大体すぐに買い手がついてる。
大体50坪位で、建物は120㎡チョイ。
大手の大規模分譲だから、その辺の工務店の30坪建売よりかは全然品質上。
売れても、殆ど手直ししないで住んでる。
街並みも、30年チョイ経ってるけどそんなに古い感じもない。
通勤通学に問題が無ければ、得だと思うけど。

99 ：
>>98
それなら値切りもしやすそう
800万くらいでも買えそうだよね
古家解体して、優良工務店で新しく建てても３０００万に収まる

…けど、次売れない

100 ：
>>99
1500万ですぐ売れちゃうのに
なんで800万で買えるの？
業者の人？


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