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中古戸建ての話しろよ！ Part.12
- 1 ：2019/03/30 ～ 最終レス ：2019/04/29
- ・最近、空き家だらけの理由は？
・どっかの会社がまとめて売り出せば？
・中古戸建ての価格ってどうやって計算されるの？
※前スレ
中古戸建ての話しろよ！ Part.11
https://mao.2ch.sc/test/read.cgi/estate/1548581441/
- 2 ：
- 乙！
- 3 ：
- 前スレ994だが、
建てたとき家だけで2600万くらいしたんだぞ
たった18年で価値が2割になるのか？
まだ全然住めるし見た目もそんなに痛んでない
いくらなんでも500万は酷い
1300万くらいは付くかと思ってたんだが
よくを言えば1500と思ってたわ
- 4 ：
- 実際どうなのかはともかく築20年で資産価値ゼロが通説みたいになってるからなぁ
まあ値段つけるのは自由なんだから妥協できる値付けしてみればいいじゃね
- 5 ：
- 逆に考えよう。
18年経ったものにまだ価値があると思うなら、それを2割の値段で買えるんだとね。
- 6 ：
- >>3
つか似たようなエリアの中古物件が
幾らくらいで売られてるか調べる事できねえの？
- 7 ：
- 場所が悪いんじゃないのか
ヘンピなところだと浅築の家でも土地だけの価格と変わらないとこがあるし
逆に30年超の家でも土地価格に一千万以上上乗せされて売り出されたりしてるから
- 8 ：
- 引き摺ってるしｗ 評価のグラフをどっかで見掛けたが
建売だと一定の勾配で下がるけど、注文だと一気にびよ～んと下がるグラフだった
まあ、だいたいの取り扱う不動産屋がそういう認識なんだな とは理解した
500で買い付けて1000ぐらいで売るんじゃね
- 9 ：
- >>3
建てた家の値段が高すぎじゃない？
1500万でも新築は建つよ
- 10 ：
- つか、5時間しか経ってないのに、2年もサバ読むな
それも「たった2年」とか言う？
部下とか年下の知人とか騙して売る方法も、無いことはないが
- 11 ：
- 築20年前後の中古住宅何件か見て回ったけど
そのまま住もうと思える物件は
全くなかった
結局水回りと床、壁紙なんか取り替えると
700万くらいでていくんだよな
自分で汚したのなら気にならないけど
他人の汚した汚いのは我慢できないよ
- 12 ：
- 女は気にするよな
バカだから
- 13 ：
- >>3
業者の見積もりなんて意味がない。 その地域の相場！？更に飼い主の希望に合うかだからね。
6のいう通り、同じ築年数で近所に物件は出てないのか？ 出てればその金額は？
色々なサイトや不動産屋で売り情報を調べろよ。 不動産屋に相談すれば近くの成約情報教えてくれるぞ。
(提示金額と実際売れた金額・・・自分の家が幾らで売れるか予測できる)
- 14 ：
- >>11
そんなにかからないだろ。 広さにもよるけど壁紙全部、廊下～全てのフローリング(8,12,8,6,6畳)の上貼り、
水回り（移動や調整、引き直し等3か所）引き直しは外壁から等にしたら全部で200万以内で収まったよ。（128㎡、５LDK）
- 15 ：
- >>11
床を二部屋張替え、外壁塗り替え、風呂をタイルからユニットバスで150から200くらいだったような記憶
キッチンを何にするかによるかもしれないけど700はいかないんじゃ？
- 16 ：
- 築18年の物件購入したけど、キッチン（レンジ周り）は業者に頼んで交換したけど。
後は自分でフローリングと壁紙もクリーニング程度でそのまま使ってる。
（築20年レベルならまだ使える所が多い）
リフォーム業者も人がやる事だし、自分にDIY能力があればそれなりに仕上げられるよ。
ただし時間が土日しかないから、業者に頼むほうが直ぐに出来るけどね…
- 17 ：
- >>3
家を買いたい人は自分の城が欲しい。
手垢付きの他人の城なんて興ざめもいいところ。
施主の変な趣味が反映された注文住宅ならなおさら。
という理由で需要がない分値段がさがる。
- 18 ：
- かと思うと、ド田舎の100年モノの汚い不便な古民家が3000万、4000万とかね
好事家が移築して一億ぐらい掛けてリノベして共に苦労重ねた老婆と終の棲家にしてみたり
供給が有り余ってんだわ 今日日じぶんの城とかいう感覚は老境以降の世代ぐらいで
労せず手に入れられて、かつ手離れもいいブツを住み替えてく っていうボヘミアン（ロマ）も
増えてるんじゃね
そも、城にしたところで移封だお取り潰しだで、城主が長く留まってたほうが稀だし
そういう意味では需給バランスが混迷を極めてる現状は、このスレの住人には好都合とも言え
捻じれてる物件を上手に見付ける機会が増えてるのも事実
- 19 ：
- 築10年の注文住宅購入したけど上物は半値以外だったよ。うちが購入するまで売り出して半年以上たってた。
ちな立地はかなりいい場所。なかなか簡単に手を出せない金額っていうのはあったけど、更地はなかなか出ない地域(出てもすぐ売れるか、業者紐付き)でかなりきれいな状態でもそんなもん。
- 20 ：
- >>14
一度見積取ったけど、
外壁と屋根はセットでやった方がお得みたい
外壁＋屋根で200万
フローリングが300万
クロスが100万
水回りが300万
って感じだったかな
- 21 ：
- リフォームはどこまでやるかで大きく変わってくる。
ここがマンションと違うところだな。
金をかけたくないと思えば設備のグレードを落としたり、そもそもやらなくても住めるから。
そりゃ新築と見間違うほどのリフォームすりゃ土地代除いた新築上物とさほど変わらんでしょｗ
- 22 ：
- 昔と比べて、生涯年収は少しだけど下がってるし、
税金や医療費は上がってるし、貰える年金は下がるし、
なるべく安く買いたいという思いと、そんなに出して大丈夫か？という不安は増えてると思う
更に言うと土地の価格も下がって行く時代
将来に引っ越しや施設に入ることを余儀なくされたり何があるか分からず、
そのときに現金化するのも難しい
更に人口減少
まだ新築の方が、だって新築買ったんだしと納得感はあるだろう
高い中古なんかよっぽど土地がないところじゃないと売れないかと
- 23 ：
- 1800万で売られてたときに不動産屋に紹介されたけど、
どう見ても1800万の価値はないと判断し見送った物件、
今見たら950万になってる・・・
不動産屋は俺にこのクソ物件を押し付けるつもりだったのか？
縁切った方が良い？
- 24 ：
- 舐められてるんだよ
俺も以前、福屋の枚方支店のチビになめた態度を取られたことがある
そういうやつとはさっさと縁を切ったほうが良いな
- 25 ：
- 売主と不動産屋は別だろ
それに、不動産は一点モノ
高い安いの判断は人それぞれ違う
上物だけの値段で売っているわけじゃないんだから
その価格で買う人がいればそれが価格になる
売主が売れないからと値下げしたからって、不動産屋が悪いわけじゃないだろう
- 26 ：
- 外壁と屋根を一緒にやれば足場代が１回分お得になる
外壁はマンションでも１２～１３年に一度だし
屋根の張り替えは滅多にやらないと思うよ
- 27 ：
- 中古戸建の内装が珪藻土なんだけどリフォームするときはどうするのがオススメですか？結構傷と汚れがあるので手は入れないといけないと思ってるのですが……
- 28 ：
- >>3
そんなに下がるんだな
中古になったら注文でも建売でも価値は同じってことか
- 29 ：
- >>27
金かけたくないなら傷んだとこだけ補修。
それ以外は一度全部剥がすからどれでも一緒。好みで選べばいい。
- 30 ：
- >>27
うちの親父は平気で水性塗料を染み込ませて白い壁にしたぞ。
(明るく綺麗で驚いた・・・もう10年経ってるが剥がれて来てない)
- 31 ：
- 基本的に不動産屋は売手の側だと思っておいた方が良い
売手を丸めこむより買手騙す方が遥かに楽だし、
それに値段が下がって不動産屋が得することはない
- 32 ：
- 明らかに相場より割高だと、まともな業者はその旨を教えてくれるだろ
- 33 ：
- 上物は趣味の領域だよ
土地は生活に影響する
- 34 ：
- 高く売ると「解体して新築建てたほうがマシじゃん」ってなるのと
近隣の価格と比べられる
- 35 ：
- 不動産売買仲介なんか離職率が凄まじく高いんだし、
まともな商売だと思わない方が良い
- 36 ：
- 売らないと仲介手数料も入らないしね
- 37 ：
- 中古に入居するときは、、どこまでリフォームするかで初期費用がだいぶ変わるね
外壁と屋根、ベランダの防水工事は、後からやると足場の確保とかで不便だから、思い切って入居前にやるのがベスト
前の住人が5年以内にやってるなら、見送りっていう手もあるけど、たぶんやってないと思われる
外壁、屋根ともに材質で要不要が変わるから、事前に勉強すべし
シロアリ防除も入居前に済ませておいた方がいい
人体に影響あるし
あとは水回りは結局10年程度で寿命になるから、台所の水栓、洗面所、風呂周りは、遅かれ早かれ取り替えすることになるので、ここも入居前にやるといい
選ぶグレードでコストは100万以上変わるので、お好みで
内装は好みなので、クリーニング程度で済ませるか、壁紙張り替えるか、床まで手を出すかで大幅にコストが変わる
購入前に念入りに状態確認すべし
あとはトイレも古くなってるから、故障するリスク、工事してもらう手間も考えると入れ替えをやっといたほうが無難
今のやつは節水タイプやらお手入れの手間を減らしたタイプやら色々ある
ここらへんを総合的に勘案してやれるだけやってしまおうと考えた俺は400万かけて入居したよ
それでも、数年経つと思いもよらないアラが出てきて追加費用発生したから、そこらへんの余力も取っておいた方が良いよ
- 38 ：
- 実家の親の家 築26年 たぶん典型的な日本家屋
日本瓦で屋根は一度もメンテしてないし、壁も塗り直しとかしてない（たぶん土壁の外側にガルバリウム鋼板ボード貼り）
シロアリ防除も聞いたことないな
ベランダはアルミ製のやつで瓦の上に置いてる感じだから防水も糞もないと思う
トイレは築18年目くらいでタンク内の浮き輪？の部品が劣化して水が止まらなくなったのでその部品だけ交換
洗面台のサーモスタット式の水栓が調子悪いので2年くらい前に蛇口部分だけ交換
2年前のリフォームで風呂をユニットバスに入れ替え、トイレは便器そのままで壁紙だけ貼り替えで100万円以上かかったと思う
そのくらいだな
故障してから交換でもいいかとは思うが、
水回りは新品の方が気分が良いだろうから、この際にってのはありだと思う。
- 39 ：
- 400万て、ずいぶん安いな
防水塗装、クロス張り替え、トイレ2カ所と脱衣場のCF張り替え、洗面台交換、浴室リフォーム（在来）、キッチン交換、畳入れ替え、襖張り替え
以上で600万掛かった
死ぬ
- 40 ：
- いい中古住宅出なさすぎ…
もう3000万ソフトバンク社債につっこんで
6年気絶しててもいいかな
- 41 ：
- >>39
防水塗装とは、外壁、屋根のこと？
それならそれくらいかかるだろうね。
- 42 ：
- ほんと３００万以下がほとんど無いよな
新築でもやるか
- 43 ：
- 今賃貸の自分がすむつもりで探してるから、そこそこのやつでもいいかと思うんだが
前スレの報告みたいに、大きな問題はないと言い切ってる癖に
検査入れようとしたら後から傾いてるとか言ってくるとかまじでこわいや
だったら素人は民法改正まで待つべきなのかね
- 44 ：
- インスペクションを依頼したら？
最悪実費でもいいからって
- 45 ：
- もう倒産した会社が建てた家で
建材の材質が分からない時とかって
どうやって補修したらいいんだろ
なんか外壁がコンクリートっぽい薄いパネルなんだけど
何かをぶつけたような穴が空いてる
紗みたいな下地貼ってモルタルか何かで埋めとけばいいのかな
- 46 ：
- 新聞紙丸めて入れるのが一番強い
毎日新聞の繊維が絡み合ってがっちりガード
- 47 ：
- 近隣の家賃相場から逆算してみると、IRR2.5%前後ばかりなんだけど、
東京は資産価値が高いから分かるけど、地方でIRR2.5%って、貸さないにしても
購入価格として以上に割高な気がする・・・
- 48 ：
- >>43
中古は値段の安さのかわりにリスクを負うもの。
もともと素人向きではない。
いくら調査しても中身の躯体が見れないから本当のところは誰も分からない。
リフォーム・リノベーションは無理の上に無理を重ねることが日常。
>>45
ALCか窯業系サイディング。
エポモルでも塗って上に塗装。
どちらも定期的に塗装かけるもの。
でないと吸水率が高いのであっという間にボロボロになる。
>>47
土地の収益率と建物の収益率を分けて考えないといけない。
土地は低く建物は若干高い。しかし本当は建物も低い。
国策で住宅は供給過剰になるように税金面でコントロールされているため。
土地の値上がりで収益を得るビジネスモデルから脱していない。
- 49 ：
- 屋根を全面張り替えしてる家を見たことない
もう、４０代なのに子供の頃から同じ屋根の家が多い
- 50 ：
- 瓦屋根ならノーメンテだからな。
地震や台風で割れたとか落ちたとかでない限りそのままでしょ。
10年ごとに塗り直しとか、車で例えれば10年おきに外装塗り替えるようなもので、
本来そこまで必要ないんだろう。
- 51 ：
- 最近は重ね張りの屋根とかサイディングとかチラシでてるな。
屋根の塗装も窒素やらフッ素やらで20年30年とか
- 52 ：
- 瓦屋根は震度5程度で倒壊の恐れがあるから、
すぐに屋根そのものをやり代えた方がいい
- 53 ：
- メンテのタイミングってほんまわからんわ。水回りも15年越えて待ったもんだいない箇所あるし。
- 54 ：
- ＡＬＣパネルの壁は15年持たなかったな
台風時壁から浸水してきた 目地部分から
タワマンでも使われてるけど大規模修繕たいへんだろな
- 55 ：
- というわけでガルバリウム鋼板をみんな推してる
なんで連中は新しいのをすぐに使いたがるのかね
- 56 ：
- >>53
うちもキッチン15年越えてるけど問題ないなー
築28年だから排水管とか水道管が心配だけど…
- 57 ：
- >>54
シールの耐用年数はせいぜい10年。
ALCも10年ごとに塗装が必要。
- 58 ：
- 風呂をパイプごとリフォームしたから風呂場の水が飲めるようになった
あきらかに台所の水と違う
赤サビ、カルキ臭がない
- 59 ：
- >>54
壁から浸水したら、室内のクロス側でハッキリわかるもんですか？
うちもALCでぼちぼち心配な年数。。
- 60 ：
- ALC外壁は「ちょっと頑張ったな」って周りから思われる
- 61 ：
- インスペクション入れたら5/1000の傾きがあったんだけど基準上限ギリギリはやばめ？築27年軽量鉄骨積水2300万
- 62 ：
- >>61
基準とかってある程度は誤差というか
遊び入れて作られてるだろうし
範囲内ならまぁ大丈夫なんじゃない？
環境(地震の経験数とか)にもよるだろうけど
うちも床下の束の含水率17パーとかだったけど大丈夫(悪化しなければ)だと言われた
- 63 ：
- >>48
たしかにそもそもが素人向きではないか
とはいえ新築は無理だから、手堅く用心しながら見てみるよ
- 64 ：
- >>61
歩いたり寝転んで問題なけりゃいいんでないの
貸別荘借りたときに、なんか傾いてるな、と思ったのよ
俺は気にならなかったけど、家内が頭痛いって言い出したので、家族の意見も聞いた方がいいよ
- 65 ：
- 頭痛のと因果関係がわからんな
- 66 ：
- 傾いているのが気持ち悪い、そのせいだと
まあとりあえずセックスしといたけど
- 67 ：
- バスで遠足するときにいつも酔うから先頭に乗せられる人達
三半規管が過敏な人達
ずっと斜めった場所にいると具合悪くなる 岐阜の「養老天命反転地」には行けない人達
- 68 ：
- >>59
内壁に影響出るなら壊滅的。
ALCは定期塗装必須。でないと確実に割れる。
>>61
相応のリスクというだけ。
>>63
買わないという選択もある。
家は消費財。車と同じ。
- 69 ：
- >>49
葺き替えと葺き直しがあるからな
- 70 ：
- 土地は早く買わないと損するでしょ
買わないという選択なんてありえない
今でも人が集まってる人気エリアの土地は今後も安くならない
建物にお金を掛けたくないなら築30年以上
- 71 ：
- 建物なんかどうでもいいよ
結局土地じゃん、中古買うメリット？は
両方セットでいい場所にいい建物、なんて相当間口狭まるよ
- 72 ：
- 人気エリアならね
こっちは人口減少が顕著で１００％値下がりが決まってる都市だから悩ましい
- 73 ：
- 俺の地域も値下がり続けたがここ2年くらい成約価格が上がってきたよ。 固定資産税も上がってた・・・。
ただ、今春から売り物件が凄い増えたんですけど・・・こりゃ～かなり下がるな。
- 74 ：
- 地方の話なんだけど、
綺麗な家だったけど立地が悪く、地域的な価格相場よりかなり高かったから
売れてなかった物件がしばらくしてポータルサイトから消えた
築18年1700万だった（今は築19年）
2ヶ月後、外壁屋根だけ塗装して2400万で出て来た・・・
元々外観がド派手な色で、今はシックな色に塗りなおされてる
もちろん売れる訳もなく、それから8ヶ月経った今、1900万で出てる
1900万になってからもう2ヶ月経つし、これ利益あんのかな？
外壁屋根塗装つっても、100は掛かるよな
ちなみに土地は300～400万で取引されてて、新築が2000万～2500万で買える地域
1700で買って100突っ込んで、仲介手数料払って登記費用払って1900で売る・・・
赤字じゃね？
- 75 ：
- 業者がそのまま1700で買っていないだけ
- 76 ：
- つうか100万円の空き屋ってどこにあんだよ。
めくるめく不動産投資が始まらねーよ。ウソ書くでねーよちくしょー
- 77 ：
- 昔不動産やってたけど１７００万で売れてない家って買い取り額１０００万だよ。
リフォーム費用や経費で３００万掛けても、１５００万では売れるだろうという逆算。
損することはほぼない。
意地になって値下げしなければ別だけど。
- 78 ：
- 東京じゃなくても、武蔵小杉とか日吉周辺に買っておけば間違いないって
今ならまだ間に合う
急げ！
- 79 ：
- >>73
プチバブルが弾けた感あるね
- 80 ：
- >>70
土地の価格上昇を支えていたものは人口増加。
都内一等地以外の土地価格は、長期的に下落傾向。
>>74
売主が変わってない可能性もある。
もっと安価に仕入れている可能性もある。
- 81 ：
- 築30年、庭付き、瑕疵保険五年つきフルリノベーション、
土地広くて車五台くらい置ける住宅街の綺麗目な中古買うか、
新築買うか迷ってる。
今時の新築は土地も狭くて隣の家と近すぎて、
賃貸と変わらんやんと思ってしまって。
値段は中古の方が300万くらい高いんだ。
- 82 ：
- >>81
立地(最寄り駅までや勤務地まで何分か)と値段書かれてないからなんとも言えない…
瑕疵保険に何かしらの免責事項があったりしないかも気になる
- 83 ：
- 武蔵小杉、日吉周辺が１０年後に安くなるとは思えないな
逆に東京みたいに高くなっちゃうんじゃないの？
- 84 ：
- うちから歩いて5分くらいのところは更地で3380万円で売りに出されて
半年もしないうちに成約、今は3階建ての家が建とうとしてるよ
- 85 ：
- >>39
400万リフォーム入居のものだけど、キッチン交換と畳入れ替えはしてない
キッチンは数年後に水栓がダメになって交換7万
畳は表面だけ張り替え？みたいなので安上がりにしてます
防水塗装は分からん、普通の外壁塗装と違うのならそこらへんでコスト差生じてるかも
屋根は瓦だから塗装の必要性無し、と判断された
結局去年の台風で漆喰剥がれが出てきて35万かかったけど、保険で賄えた
そもそもここ選んだのも立地が実家近く夫婦ともに職場近くで、
早く引っ越したかったので即入居可能なところでややコスト抑えめにしたかっただけだからなぁ
構造躯体の当たり外れは入居者を信じるしかないよね
売りに出した理由は聞いたよ、本当かどうかは分からんけどね
そこで仲介業者がゴニョゴニョするようなのは候補から外した方がいいね
家庭内不和とかでも縁起悪そうだから住みたくないし
(うちは息子さんが東京に就職したとかでそっちに引っ越すためってことだった)
- 86 ：
- >>85
そうでしたか、うちは畳は一階がもう駄目になっていたので8畳交換、二階は綺麗だったので表替え
塗装はテラス部分とバルコニー、下が部屋なので実害無かったけど塗り替えて80万でした
キッチンは家人がどうしても更新したいと言うので仕方なく替えたけど、やってよかったと今は思ってる
中古買って良かった
でもお金無い
死ぬ
- 87 ：
- >>81
消費財としての家に何年住むのかを考えればいい。20年すれば築50年。
新築と中古では瑕疵の意味が全く違う。
中古の瑕疵は主要構造部の意味。
新築は設備も含めて全て。
>>83
長期的には下落。
再開発で汚い町が綺麗になって一時的に上がっただけ。
- 88 ：
- 下落じゃなくて元に戻るだけかと
家賃もそうだけど一定の水準以下の金額にはならない
- 89 ：
- 過疎地とそうじゃない地域で二極化するだけ
関東に長く安く住み続けたかったら早めに家（土地）を買うしかない
それができない奴は高い賃料を払い続けるしかない
高齢者はもっと高い賃料を払うことになる、それが嫌なら地方に行くしかない
これが現実！
- 90 ：
- 関東に一戸建てのある人は色々選べる
無い人は選ばれる側だから
ここ、勘違いしないようにね
- 91 ：
- リノベ物件買うより、自分で業者探してリノベした方がかなり出費が抑えられる気がするんだけど気のせい？
- 92 ：
- 同じリフォームでも
風呂で例えると上から貼り付けるだけのやつは処分費用が掛からないから
そのぶん安い
- 93 ：
- 近所の中古築30年がやっと1回目の値下がりしたら、なんだか欲しくなってきた
希望額はあと500万引きなんだけど、今連絡して指値？するより希望額になってから連絡するほうがいいよね
500もふっかけた奴って思われたら心象悪いだろうな
- 94 ：
- >>93
500万も引いたらなくなっちゃうよ。
芸能人の豪邸でも買うつもりかちょ
- 95 ：
- >>94
ここより条件が良いところで3200万で売れてたから高めに出してると思う
今3400だけど3000くらいが妥当と思ってる
- 96 ：
- 掻っ攫われても泣かないようにな。指値入れてみればいいよ。
別に商取引なんだから問い合わせくらいどうってことはない。
- 97 ：
- 今売りに出そうとしているけど叩かれるの前提で値付けするように不動産屋も言ってくるし。
- 98 ：
- 人口減の時代に地価が上がる要素は少ない。
東京23区内でも2/3は長期的に下落。
>>91
業者も一見相手だと手を抜くから微妙。
>>93
買い手は一人じゃないから動くなら早いほうがいい。
- 99 ：
- >>87
今30歳で、ローン組んだら払い終わる頃には築60年…
現実的じゃないような気がしてきた…
- 100 ：
- ローンは家賃と考える。土地は残る。家は腐らせなければ使えるだろう。
建て替えてもいい。問題は売却などした時の残りと残債の差額と家賃との比較。
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