アパートマンション経営なんでも相談室【147号室】
前スレ
アパートマンション経営なんでも相談室【146号室】
http://mao.2ch.sc/test/read.cgi/estate/1522288161/
建築基準法
・42条1項1号 4m以上の道路法による道路(国道・県道・市道・区道など)
・42条1項2号 都市計画法(開発行為など)・土地区画整理法等の法律により造られた道路
・42条1項3号 既存道路(建築基準法施行時の昭和25年11月23日に既に幅員4m以上あった道路)
・42条1項4号 都市計画法で2年以内に事業が予定されている都市計画道路
・42条1項5号 民間が申請を行い、行政から位置の指定を受けて築造された道路。通称位置指定道路
・42条2項 道幅1.8m以上4m未満で建築基準法施行時に家が立ち並んでいた道で、一定条件のもと特定行政庁が指定した道路
・42条3項 42条2項道路のうち、土地の状況によりやむを得ない理由により敷地後退距離を道幅2.7mまで緩和した道。通称水平距離指定道路
・42条6項 42条2項道路のうち、建築審査会の同意を得た道幅1.8m未満の道路
建築基準法上道路以外
・43条但し書き通路 原則として増改築や再建築不可、建築審査会の許可を受けることで建築を認められることがある
・単なる通路
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逃げ遅れた死亡者も多く心配ですねー。
泥家の再開は難しいのではないでしょうか。
脱出して新しい住まいへ
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mu
規約を見てるとクリーニング費用、残置物撤去、畳表替も保証対象ですが、賃貸契約書に明確にこれらの費用が賃借人負担と書いている必要がありますか？
原状回復すること、とだけ記載されていると保証は厳しいですかね。
電話してみるよろし
サビでザラザラしてる。 勘弁してほしいよ。
サビじゃないでしょ
清掃業者入れたらきれいになるよ
一級建築士 岸本晃でggたらコーヒー吹いた
ところが周知されなくて老人ホームなどでも避難せずに逃げ遅れる人が多数発生
それで「避難準備・高齢者等避難開始」に名称変更
真備町のおばあちゃんがインタビューで「自分のところは大丈夫だと思った。以前も浸水した事はあったけど2階までは来なかった。」
子供にしつこく避難するように説得されて助かったお爺ちゃんも「こんなに浸水するとは思わなかった。」
「避難準備・高齢者等避難開始」の段階で避難してれば助かった人も多かったろうに
入居者が入れ替わらないので5年くらい前の家賃のままで貸しているのですが家賃アップさせる方法はありませんか？
場所は荒川区の駅から徒歩5分程度のワンルームです。
5年間も入居してくれているんだから現行のママの方が得だと思うよ
仮に周辺相場並にすると、入居者から見れば他へ引っ越しても毎月のコストは変わらないからね
たったの5千円、年間6万円、1ヶ月分より安い金額を得るために、退去リスクを増やす必要はないよ
西日本豪雨：決壊ため池、防災指定外 福山市、国指摘後も
西日本豪雨で今月７日夜、広島県福山市駅家町向永谷の山の中腹にある二つのため池が、そのすぐ上に造成されたグラウンドの崩落で壊れ、土砂もろとも流された。
この土砂崩れで、ふもとに住む女児（３）が死亡。市は周囲に危険を周知させる「防災重点ため池」に指定していなかった。
貯水量は県の指定基準の４倍で、総務省から今年５月、市内の指定状況のずさんさを指摘されていた。
市は取材に「基準からすれば指定する池に当たるが、未指定の経緯は分からない」と答えた。【矢追健介、堀江拓哉】
https://news.nifty.com/article/domestic/society/12159-0716m040140/
https://news.nifty.com/cms_image/news/domestic/12159-0716m040140/thumb-12159-0716m040140-domestic.jpg
https://i.imgur.com/VAmtHJj.jpg
決壊前
早速まずは私道の種類を調べて来ました
役所の正式な記録では、その私道は2項道路でも開発道路でもなく、1項5号道路だとなっています
指定道路の幅員は4メートルで、延長は28.54メートルです
建築法違反物件をつかまされたら、満室家賃保証のメリットなんて一瞬で吹っ飛ぶよな
無知とは怖いものよのぅ
1項5号は位置指定道路だね
いずれにせよ法的には間違いなく道路なので、専有するのは明らかに違法
ありがとうございます
あとは通行権の問題なのですが、素人なりにネットで調べても、私道でも幅1メートルぐらいは通行が認めらる判例が裁判の結果でいくつもあるみたいですが、自分が買ったアパートの入り口のところに作られた木の柵の間を測った所、50センチンメートルしかありませんでした
あれでは、引っ越しでお客様が出るにも入るにも家具の搬出入が出来ません
ああいう問題物件なので、一度他の不動産管理会社で管理を断られていまして、次に紹介して貰った先が今の引受先です
でもあの幅50センチの状態で相場の倍の通行料の受け取りを私道の地主が拒否、私道の半分をこちらが購入あるいは借地契約してそれも相場の倍出す案も拒否されているのに、まだ訴訟に動かずに次に入居者が決まった時に引っ越しで入るのを妨害されたら裁判で妨害排除命令を出して貰うという作戦だそうです
しかしあれでは、今の居住者様も転居するには家具を放棄しないといけないでしょうし、そもそもあんな状態を客が見に来ても入居しようとする筈がありません
今度親の同級生の娘婿さんが弁護士なので、会って相談する予定ではありますが、不動産経営の経験を豊富にお持ちのここの諸先輩方から見て、今後どのように対処すべきでしょうか？
＞次に入居者が決まった時に引っ越しで入るのを妨害されたら裁判で妨害排除命令を出して貰うという作戦だそうです
なんだかヤル気を感じさせない不動産屋だ
まず入居者検討しても現地を見たら尻込みするだろうし
引っ越し開始から排除命令までの間、入居予定者に迷惑がかかる
ヤラセ入居者でも準備するなら別だろうけど
入居者待てったらまずいだろ
賃貸として入居者が居るんだから前の所有者とは何らかの合意があった筈なのにそれを引き継がずに売却したのはどうなんだろう。
うちは売る側だったけど隣接地持ってたから相互通行の覚書交わしたな。
強気に攻めて裁判長から和解勧告もらうのがベストだと思う
弁護費用をケチらないことだね
https://www.newsweekjapan.jp/stories/world/2018/07/20-52.php
弁護士に金に糸目を付けずに依頼します
>>23 >>22
その作戦変形にして実行します
実は入居者様のご夫婦の一組が、あと何か月かでご出産予定だそうで、今のままではベビーカーも通れないとご心配なさっておいでなので、あまり放置も出来ず、早々に強硬手段に出る作戦を取ります
皆様、アドバイスありがとういございます
金額も大事だろうが土地の問題に強い人を紹介して貰うといい
うちは旧借地権の更新で揉めてたけど
戦前から交友のある地主さんに紹介して貰ったらあっさり決着したわ。気長に頑張れ
逃げ遅れた若い死亡者も多く心配です
ブルーシート民家やカビだらけの泥家からの再開も難しいのではないでしょうか。新しい住まいへいかがですか
阪神大震災の時もそうでしたが
大阪兵庫の土建屋は手抜き工事が多すぎそれを平気で見逃す建築士も関西には多いです
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村上康雄 久保峰広 赤田真一 岡田常路
検索：津西ひかりまち aj
ペット不可マンションで廊下にてペットの鳴き声が聞こえ
恐らくこの部屋からってのは、鳴き声で判断できました。
ただその他証拠はない状況です。
部屋からペットの鳴き声⇒本人認めない⇒鳴き声⇒本人認めない。
この状況ですが証拠がない以上これ以上動けない状況です。
流石に、無断で部屋の中入るわけにもいかないし、不意打ちで入らないと
意味ないし。何かいい方法ないですかね？
やっぱり詰んでますかね？
内容証明郵便でも送って
退去時の費用上増しだぜって宣言しとけば
家賃払ってるなら、そのまま入居してもらってれば良いでしょ
他の居住者からクレーム無ければ放置
消防設備の点検とかで立ち会いして入れないのか
まあ明確な証拠が無くても傷や臭いで隠しようがないし
退去時の汚損の状況で契約違反をタテにしっかりフルリフォーム＆脱臭を請求するしかないな
入居者が居れば入居者立会でやるし
入居者が不在でも管理会社立会の元でやるし
点検会社の社員に成りすましてチェック
もし証拠を見つけたら、点検会社から情報が入りました・・・ってことで
消防点検は、入居者滞在時は、業者しか入ってない。なので今更無理。
業者に聞いたときは、分からなかったとのこと。
自分もクレームが入らない限りそのままにしたいだけど
クレームが上がった場合考えるとある程度なんかしら手段打たないとと思って。
証拠も廊下から聞こえる鳴き声しかないから法的にも追い出すこと難しいだろうし。
うちは全額取れなくて半分は自腹で直したけど
店子さん自体はいい人だったので円満に解決した
廊下に監視カメラ付ける
中を改めてよろしいですか？お隣もみなさん同意して頂いてます」
とでも口実付けられそうなもんだけど
お宅でも聞こえますよね？こっそり飼う方は周りに迷惑だってのに
気付かないんですかね？ ぐらいの勢いでお願いすれば可能じゃ？
まぁ、大抵出て行ってもらうのが最優先でのコチラ側の口実の方が
多いケースだろうが 細かいトラブルが重なって え？ペット？ しめた！ みたいな
俺 「中を改めて・・・」
入居者「やだ」
俺「 「・・・他の入居者さんは」
入居者「やだ」
俺 「・・・・・・」
この先が何か法を縦に動ける方法が
あるかなと思って・・
ほぼそのままの事例が載ってますよ これを機に業者挟むことを検討されれば？
ありごとうございます！
業者入れたいですけどねぇ・・・・
防犯カメラの映像を証拠として警察に提出すれば動いてくれますかね？
多分近隣に住む同一人物だと思います
警察に聞けよ ボケ
ケーサツも暇じゃないんで
エアコン、負荷かかり故障相次ぐ
「エアコンが急に効かなくなった」。大阪市住吉区の家電量販店では、市内の最高気温が今年初めて35度を超えた14日以降、
修理や買い替えの相談が相次ぐ。1日に約15件ある日もあり、平常時の3倍という。
原因を調べると、室外機の内部が高熱となり、部品の一部が溶けていたケースもあった。
同店は担当者を2人から3人に増やして対応するが、新品の在庫が足りず交換まで10日程度かかっている。
担当者は「これほど故障が多いとは」と驚く。
日本電機工業会（東京・千代田）によると、気温が高い夏場はエアコンの室外機から熱を放出しきれず、
機器に負荷がかかりやすい。
大阪市中央区の電気店「フジハラ電気」は7月以降、例年の倍近い1日3件ほどの修理依頼が来る。
藤原琢也店長（44）は「さらに暑くなれば、修理の人手が足りなくなる恐れがある」と漏らす。
http://asahi.2ch.sc/test/read.cgi/newsplus/1532326173/
スペックは１DK
家賃６，５
ペット(黙認)
退去費用
清掃費１ヶ月
除菌、脱臭費用 １６万いくら(ダスキンを参考)
さて頑張って掃除しますかい
まぁありがたい
うちは約20年入ってる部屋1個
ペットが柱にキズを付けた・・・とか以外は請求できないかもね
今の相場よりは割高の賃料で入ってくれてるし出てくときは余程のことがない限り取る気はないな。敷金も返還せんとな
たぶん死ぬまで動かんとは思うが
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180726-00000005-asahi-bus_all
住宅ローンを扱う独立行政法人・住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）は今年度から、賃貸住宅向けの融資基準を厳しくした。
アパートやマンションを業者が一括で借り上げ、家賃も業者が一括で支払う「サブリース（一括借り上げ・転貸）契約」による賃貸物件が増え、空室の増加により将来、融資が焦げ付くリスクが高まっていると判断したとみられる。
藤田知也×荻上チキ
https://www.tbsradio.jp/276419
https://www.asahi.com/articles/ASL7V5RSQL7VPTIL02H.html
鏡の内側に入った水垢は取れません
やる業者に言い分
専用の薬品で簡単に取れます
追加費用は要りません
https://www.asahi.com/articles/ASL7T6FCZL7TULFA035.html?iref=comtop_8_04
乗せられるバカも悪いが「負動産時代」ってまあそうだろうな
築50年のテラスハウス(長屋)も見てきた
ちょうど切り離し工事をしてる現場にも遭遇
あれが賃貸じゃなくて、持ち家とか建て替えが大変だよね
まあとにかく連日38度で死にそうだった
(花傘巡行はパレードを構成する子供、女性の熱中症の恐れ中止に・・)
どうも～。以前は管理会社がクリーニングに含まれてるんでとか言ってたのに最近3000円でうち負担になるのが定番になってきたんで聞いてみますた。
アパート経営の「時限爆弾」負動産時代
賃貸アパートを業者が一括で借り上げ、家賃も業者からオーナーに一括で支払う「サブリース契約」
その保証期間が切れて家賃を引き下げられ、アパートを建てたときの借金の返済に窮するオーナーがいる。
「家賃は３０年間下がらない」
近畿地方の４０代の夫婦はいま、生活保護を受けながら暮らしている。
夫婦の生計を助けようと、夫の亡き父親が１６年前に建てたアパートが、夫婦を追い詰めることになってしまった。
夫の父親は大手のレオパレス２１（東京）とサブリース契約を結び、約２億円の借金をして２００２年に自分の土地に２棟のアパートを建てた。
父親が亡くなったときの相続税対策に加え、体が弱く働けなかった夫の将来のために、家賃収入で生計を立ててほしいという父親の願いが込められていた。
父親と業者の話し合いに夫婦が同席することもあった。
「３０年間ほとんど家賃は下がらない」と業者が説明していたと、夫婦は記憶している。
契約から２年後に父親は他界。夫はアパートも借金も相続した。
最初は順調に家賃が入っていたが、建築から９年目に家賃の引き下げを持ちかけられ、１０年目に家賃を２割引き下げるか、サブリース契約を途中解約するか迫られた。
夫婦の生活は家賃に頼り切って…
https://www.asahi.co...S46N2L7SULFA011.html
当方は借家人でオーナーチェンジがありました。
新オーナーが株式会社有限公司となっており住所がヴァージン諸島となっております。
怪しすぎるというか怖いのですが大丈夫でしょうか？
こういう案件って多いのでしょうか？
（株）有限会社とは斬新な社名やな
オーナーチェンジは偶によくあるだろうけど外国企業それも租税回避地のって珍しいかもね
相続税逃れも新たな段階に進んでるんだなｗ
安心していいよ
どうせその会社はペーパーカンパニーで、実態は近くに住んでる爺だろうｗ
鏡交換した方がいいレベルだけど見積もり取ったら9～12万だった
業務用だと落ちるんだろうか
スクレーパーで落ちる 削り取る感じで
有限公司なんですよ。
全体で、「xxx株式会社有限公司」って感じのヴァージン諸島の法人
株式会社と有限公司が合わさるって謎すぎるんですよ。
>>72
本日、媒介 売りに電話確認したら、契約日に同席して中国人だったって言っています。
媒介 買い が同意書送ってきてサインして返送しろって書いてあります。
火災保険の証書もコピーして返送しろって書いてあります。
同意書は送った方がいいですか？証書もコピーして送った方がいいですか？
怖すぎる…
脱税のための管理会社だな
売買に借り手の同意は不要なので法律上はアナタが同意しなくても借家人の地位は継承する
トラブルを避けるなら同意書を出したほうがいいと思うよ
あっても一方的な「通知」
何か条件が変わるなら契約書とか必要になるだろうけど
たとえは、ボーダフォンがソフトバンクに買収されたときに
ソフトバンクは携帯使用者に”文書”は何も送って来なかったよ
レオパレス、猛暑で対応策
https://this.kiji.is/396775723350557793
賃貸アパート大手レオパレス21（東京）が、物件に地球温暖化対策として導入していた3時間で自動停止するエアコンに対し、
猛暑のため苦情が急増していることが31日分かった。
同社は機器の交換や設定変更の対応に乗り出した。
同社によると、同種のエアコンは2002年1月～15年3月に建築した計約39万戸に設置。
これまでに約6万4千戸で作業を終えた。
記録的な猛暑となった今年、エアコンを巡る入居者からの問い合わせは、7月は29日までに1165件と急増。
同社は「温暖化対策を踏まえ、節電目的で推奨していた。既にやめており、今後は設置しない」と説明している。
古ければ立て替え前提で取得してんのかもしれんがいくら中華でもいきなり出てけとかは無いだろうし
仲介不動産屋が有るならそっち通して相手の考えは聞いときたいところ
ちなみにどんな物件なの？
https://www.asahi.com/articles/ASL7W44FXL7TULFA03G.html
一部界隈で悪名高い六本木の不動産会社「水戸大家さん」市場環境の大幅な悪化により廃業 [857186437]
http://leia.2ch.sc/test/read.cgi/poverty/1533216963/
他の信託に波及するかもしれんね
http://www.cpa-tomonkai.jp/01concept/08waseda_suii.html
①慶應義塾 １５７名
②早稲田大 １１１名
③明治大学 ８４名
④中央大学 ７７名
⑤東京大学 ５０名
⑥京都大学 ４８名
⑦一橋大学 ３６名
⑧立命館大 ３１名
⑨神戸大学 ２９名
⑨専修大学 ２９名
電気式より機械式のがいいよね。捺印機能もいらんよね。サイン必要なもの受け取る時はいつ家にいろってんだ
実際に購入する場合、あとどれくらいの費用が掛かりますか？
消費税も掛かるんですよね？
総額４０００万円くらいでしょうか？
あとは司法書士等への報酬、火災保険(入るよね？)
土地は非課税なので3000万と言っても、3000万には土地代・建物代・建物部分への消費税を含んでることが多い
あと、司法書士等への報酬は「経費」にならないから注意
2ヶ月以上のとこは知らん
経費は1000万もかからないよ
あと、普通は消費税は込みのはず
92の言うとおり1000万かからない。
自分が払った金額を調べるのも面倒なので、うろ覚えで。
1.不動産仲介手数料
購入価格の3％ぐらい。
2.司法書士に依頼するもの
不動産登記料？、司法書士手数料など
購入価格により違うだろうが20，30万ぐらいと思う。
3.諸経費
印紙代、火災保険などでも含めて10万もしないと思う。
ただし、後日不動産購入の取得税がくる。3000万ぐらいなら
100万はしないと思った。
後、俺は払った事ないが銀行からローン組むとき保証金？とかを払う事もあるようだ。
消費税は購入相手により変わる。個人なら消費税はない。
また、司法書士の報酬は経費になる。
訂正
＞購入相手
売り手により変わる。
法人か個人か。
税理士報酬も経費にならないてこと？
頼んだ税理士は経費にしてたけど
演技でいいから下手に出てうまく立ち回れよ。相手は払わない、払いたくないプロだらな。
施行は2020年か1896年（明治29年）に制定された民法のうち、債権関係の規定が約120年ぶりに改正された。
これまでも細かな見直しはあったが、大幅な改正は初めてのことであり、改正点はおよそ200項目に及ぶ。
当初、民法改正法案が通常国会へ提出されたのは2015年3月31日だが、国民生活への影響も大きいだけに審議は長期化し、可決・成立は2017年5月26日、公布は同年6月2日となった。
十分な周知期間を設けるため施行は「公布から3年以内」とされ、2020年になる見込みだ。
それでは、今回の民法改正が住宅などの賃貸借契約にどのような影響を及ぼすのだろうか。
その主なポイントを改めて整理しておくことにしよう。
賃貸借契約に関わる改正点は細かな部分まで含めると10項目以上になるが、おさえておきたいのは次の3つである。
□ 敷金および原状回復のルールの明確化
□ 連帯保証人の保護に関するルールの義務化
□ 建物の修繕に関するルールの創設
敷金を初めて定義し、原状回復のルールも明確に敷金返還をめぐるトラブルの抑止も期待できるだろう敷金返還をめぐるトラブルの抑止も期待できるだろう
賃貸借契約における敷金についてはこれまで明文化されておらず、不動産取引慣習によってやり取りされていたが、今回の民法改正で初めて定義された。
「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」
（改正民法 第622条の2）
要するに、敷金は借主の債務不履行（賃料の滞納など）があった際に、その弁済に充てるためのものであることを明確にしたものである。
そして、契約終了などによる明渡しの際には、敷金から債務不履行額を差し引いた額を借主に返還しなければならないこととなる。
それと同時に、これまで「原状回復ガイドライン」によって運用されてきた部分が民法に明文化された。
借主に責任のない、通常使用による損耗や経年劣化などについては原状回復義務がないとするものだ。
http://suumo.jp/journal/2018/08/06/157997/
詳しい説明ありがとうございました。
田舎で築30年くらいの12部屋アパートなんですが、
利回り15%くらいです。空き１部屋です。
アパート経営未経験なのですが、こう言う古い物件を初心者が手を出すのは危険ですか？
なんでもよいのでアドバイスして頂けると有難いです。
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