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【マンション】タワーマンション生活のメリット・デメリット 生活に影落とす修繕費リスク★5


1 ：2019/09/02 ～ 最終レス ：2019/09/04
　見下ろす先にあるロマンチックな夜景。万全のセキュリティー。ジムやパーティースペースでの交流など“憧れ”がつまったタワマンライフ。
しかし特別な物件だけに、思わぬ維持・管理費がかかることも。そんな事情に詳しい専門家がメリット、デメリットを解説する──。〈取材・文／千羽ひとみ〉

タワマンは賃貸で住みたい
「タワマンは庶民が35年ローンを組んでまで購入すべきものではありません。一部の富裕層を除き、賃貸で居住すべきものでしょう」

　こう語るのは、税理士でマンション管理士の資格を持つ宮路幸人さんだ。

　マンションに入居すると、エレベーターや照明設備など共用部分の費用をまかなう管理費とともに、12～15年間隔で行われる大規模修繕工事に備えての修繕積立金（以下、積立金）の支払いが発生する。

　宮路さんの調査では、購入直後のタワマンの管理費は平均約2万円、積立金がおおむね1万円未満の計3万円弱。

「ところが積立金は段階増額方式を採用している場合が多く、年数がたつと当初の4～5倍になるケースがあります。
購入当初はマンションの修繕がほぼ必要ないことに加え、不動産会社が売らんがためにできるだけ安く設定して売り出すからです」（宮路さん、以下同）

　マンションは年数が経過すると資産価値が下がるが、逆に修繕のための積立金などは上昇する。経年によって傷む部分が増え、そのメンテナンスが欠かせないからだ。

「そうなると、投資目的の富裕層は売却や買い替えなどの方向へ動きますし、住宅ローンを組んで購入した人たちも年金生活に入ってしまい積立金の値上げに応じるのが難しくなっていくのです」

積立金は2回目以降、不足する可能性が高い
　それでも築12～15年で行われる1回目の大規模修繕はどうにかしのぐことができる。建物にもまだそれほど傷みはみられないし、居住者たちも現役世代が主流だからだ。

　だが、この1回目の大規模修繕をなんとかしのげたとしても、建物を老朽化から守り、資産価値を守りたければ、2回目、3回目と、10数年ごとに大規模修繕が必要。

「2回目では、基幹設備の修繕に手をつけなければなりません。エレベーター、給排水設備、機械式駐車場などで、この修繕は1回目よりずっと大規模。2回目以降は積立金が不足する可能性が高くなるのではないでしょうか」

　結果的に、憧れのタワマンが廃墟化する可能性も否定できないというのだ。

「廃墟化を避けるためには、積立金の増額か、多額の臨時徴収をお願いするしかありません。しかし値上げ時には、年金生活者から“そんなにお金がかかる工事は不要”などの反対が予想されます。

　必要な大規模修繕を実施せず、資産価値が下がると、余裕がある人ほど出ていってしまう。富裕層や投資目的での購入が多いタワマンの場合、それが顕著でしょう」

世帯所得が年1400万円でも購入は相当リスキー
　こうした背景のもと、資産価値が下がれば即、売却できるような富裕層以外の人たちは、タワマンは賃貸がベターであると宮路さんは主張する。

「富裕層を除くタワマン購入者の多くは世帯所得が年1400万円超のパワーカップルといわれる人たち。
カップルで働いていますから、購入時の世帯所得こそ平均よりかなり豊かですが、多くが多額のローンを組んでの購入です。

　産休、育休で収入が下がる可能性や、決して安くはない管理費などの支払いを考えると、タワマンの資産価値が低下した場合、長期ローンを組んでの購入は相当リスキーではないでしょうか」

　確かに賃貸であれば、転居はずっと簡単だ。都心のど真ん中に住む利便性や、時代の最先端をいく場所に住む満足感、プールやジムなど充実した設備目的でタワマン居住を望むなら、賃貸での入居は確かに一考すべき。

　マンションの資産価値についても、こんなことを──。

「昔のように住宅不足で地価が右肩上がりの時代なら、利便性のいいマンションは資産価値がありました。
しかし、少子高齢化が進み、空き家の増加が問題になるこの時代、ビンテージマンションと呼ばれる一部の物件こそ資産価値は高いですが、それ以外はいかがなものでしょうか」

　タワマンは購入してはいけないものなのか。

続きソース
https://news.livedoor.com/article/detail/16999233/

★１：2019/08/29(木) 21:47:32.55
※前スレ
【マンション】タワーマンション生活のメリット・デメリット 生活に影落とす修繕費リスク★4　
http://asahi.2ch.sc/test/read.cgi/newsplus/1567243693/

2 ：
<丶｀∀´>ｳｪｰﾊｯﾊｯﾊｯﾊ

3 ：
つーか停電になるとヤバイよ

4 ：
馬鹿と煙は高いところへ・・・・

5 ：
あらためて馬鹿が買う(。・ω・。)

6 ：
埋立地とか
マジで揺れるぞ

すでに売ったわ

7 ：
ばかと煙は高い所が好きwww

8 ：
中国　2024年時点竣工（300mは倍以上）

上海632 492 467 420
深セン830 739 680 642 600×3 592 441
武漢666 648 500 450 438×3 400
南京580 560 450 420 416 400
天津597 530 480 488
広州530 454 441
重慶470 458 431
蘇州729 480 450
西安701 666 501
南寧528 445 400
北京528 405
成都677 468
昆明458 407
蘭州588 460
石家庄450
瀋陽568
合肥518
大連518
福州518
台北508
長沙452
貴陽400
寧波409
海口400
済南420

倭猿
400m以上　無し

9 ：
>>8
停電起きたらヤバそう

10 ：
当時の長周期地震動の高層ビル見てからタワマンへの憧れは吹っ飛んだ
https://m.youtube.com/watch?v=aTu6Ukd-YlA

11 ：
50年後ぐらいになって、修繕では対応できないぐらい劣化したらどうなるんだろね？
相当な資産持ちじゃない限り、売れず建て直せずで完全に詰む気がする

12 ：
ウヨには関係ないスレだな

13 ：
年収1500万円以上はもらってる部長さんが、木更津に2500万円くらいのマイホーム買っちゃったんだけどタワマン住むより賢い選択なのかしら……

14 ：
>>11
今も築50年マンションは
駅1分とかじゃないと売れないねぇ

15 ：
自家発電してるタワマンならいいんじゃね？それなりの富裕層なら

16 ：
>>13
海沿いなら津波で終わりそう(。・ω・。)

17 ：
平屋で土いじりでもしてる方が贅沢よね。

18 ：
エレベーター止まったら死ぬしかないじゃない

19 ：
ウンコナガレネーゼとかいうセレブになれるやん

20 ：
50年後には簡単にタワマンが解体出来るようになってると信じろ

21 ：
所詮、団地。
長屋を縦に積んだだけ。

22 ：
山形の市営住宅付800円に勝るものはなかろう
庭で野菜くらい作れそうだったしな
空港も新幹線駅も車で20分とか

23 ：
>>13
アクアラインが通常料金になったらアウト

24 ：
東京は30年後はポンテタワーだらけになるのね？！

25 ：
なにが面白いってスレが伸びる事

26 ：
はは、本物の金持ちは世田谷や太田の一等地に屋敷を構えてるよ

27 ：
下階で大きめの火事が起きたら詰むよね

28 ：
地震や風で揺れる　強風で干せない　外出しなくなる

29 ：
>>22
ぱっぱくえん…住みたいな

30 ：
高所に住みたがる心理が理解できない
二階もいらない平屋に住みたい

31 ：
ゆ～らゆら、船酔いでゲロ吐きそう

32 ：
>>11
30年もしないうちに低層へ引っ越すだろ、大丈夫

33 ：
>>27
タワーインフェルノとはまた懐かしい映画。

34 ：
予備知識ナシに遭遇した山形の田園中にあるタワマン　あれはビビったなあ　後で調べて結構有名なもんだと認識したけど

35 ：
>>22
マジかよ
雪さえ降らなければ行ってもいいかな
もっと地球温暖化して常夏の国になってくれないね

36 ：
マンション
ローン組んで住んでるヤツまじで居るのか…

37 ：
あでも市役所がちと安すぎの家賃に間違ってたらしく、改定されると千円超えとかかも

38 ：
景色もあきるからな

39 ：
タワシR大好きだわ　(´・ω・`)

40 ：
地元辺りは、羽田から発着する飛行機の新しい航路になった。
尾翼の航空会社のマークがはっちり見える程度の高さを飛んでる。
近くにタワマンが４棟建つ予定で、１棟が入居間近。
タワマン住民は、真上を飛ぶ飛行機を恨めしく眺め、
買ったことを悔いるに違いない。

41 ：
下階の蚊取り線香で私が弱るｗｗｗｗｗｗｗ

42 ：
>>1 これ最後は売ったやつの責任だよ。
重要事項を正しく説明してないんだから。

43 ：
>>30
昔の殿様は、天守閣から領地を眺めて悦に入ってた。
それと同じ心理じゃないかな。
天下を取ったどー!!って感じ？

44 ：
タワマンに住むと子供が精神病を発症する率が高いらしい

45 ：
マンションも一軒家も賃貸もそれぞれデメリットがあるだろ
一体どこに住むのが一番いいんだ

46 ：
東京ならともかく地方だとマンションに住むメリットがあまりないよな

47 ：
抱きたい女の為以外は特にメリットなさそうだね
オシャレなマンソン住んだほうがいいわ

48 ：
病気やら何が起こるかわからない、
歳とってから家賃払うのは大変そう

49 ：
埼玉県北のフッかちゃんのなら1000万以内でリフォーム済み車４台おける一軒家買えるよ(。・ω・。)
農家になりたい方はぜひ(。・ω・。)

50 ：
高層集合住宅ってローン完済後も管理費と修繕積立金で最低でも毎月2万は必要でしょ
それと駐車場代も

51 ：
高層階からの眺望は飽きないわぁ
すぐに飽きるとかディスってるのは住めない女の嫉妬でしょ

52 ：
10年前に8千万円のタワマン買いました
お金があれば一戸建てに住みたい

53 ：
>>46
地方こそインフラ維持費節約のためにコンパクトシティ構想にした方がいい
プリウスミサイルでただでさえ少ない若年層殺されたらたまったもんじゃない

54 ：
ってか、上層階だと子供が出来ないって聞いたけど？

55 ：
修繕費ならまだいいよ、建て直しなんか絶対出来ないしね。

56 ：
築30年越えた分譲マンションに賃貸で入ってたから
新築買っても30年後こんなことになるのか、
こりゃマンションなんか買えないなと思った。

57 ：
>>8
明らかに要らないもの作ってねぇか？

58 ：
やはり安い土地にプレハブ建てて住むのが最強か

59 ：
>>3,>>9
電気よりも水だよ、流せないウンコがどんどん溜まっていく

60 ：
将来マンションの購入を考えてる人は是非その前に
古い分譲に賃貸で3年くらい入ることをお勧めする。
年寄りだらけで自治会も満足に運営できない
マンションなんか超おすすめ。

61 ：
後先考えずに高層ビルを
ボコボコ建やがってからに。
東京は、近いうちにゴーストタウンに
なるよ。

62 ：
マジレスしちゃうけどいいかな？

３年前に売却して今はもう住んでいないけど。

30階に住んでました。
東日本大震災の際にエレベーターが止まって、30階にいた妻は１階まで階段で降りてきたけど、とても大変だったと言っていた。
エレベーターが止まるだけではなく、電気で動くものは当たり前だけれど全て停止。
オートロックの玄関も開けっぱなし状態だったし、内廊下の照明は予備電力で点いていたけど、照明消えたら内廊下真っ暗になっていたと思う。
30階から降りてきたのはいいけど、じゃあもう一度30階まで階段で上がるか？と言われたら、少なくとも荷物を持って上がるのは大変だし、
何度も上がったり下がったりできないから、年配者の方はかなり大変だと思う。
エレベーター、地震で停止した場合、勝手に動かせられないんだよ。
エレベーターの保守点検している会社の人間が来て、確認しないとダメと言われて、ずっと止まったままだった。
今、都内にこれだけある高層タワーマンションや高層ビル、一気に止まったらどうするんだろ？
そうでなくとも、10階ぐらいの建物なんて山のようにあるのに。

タワーマンション、書いてあるように一回目の大規模修繕は問題なくできるけど、２回目の大規模修繕は修繕積立金が足りなくなるからまず大変だって。
１回目の大規模修繕で貯めている修繕積立金、ほとんど使い切ってしまうらしい。
しかも一般的なマンションに比べて、タワーマンションは大規模修繕にかかり期間が長いし、それだけお金もかかる。
２回目以降の大規模修繕のためには段階的に修繕積立金を値上げするか、３年とか５年とか毎に毎月の修繕積立金とは別に一時金の徴収をしないといけないケースが多いとか。
しかも、高層階の居住者と低層階の居住者で収入格差があるため、話が合わず、そういう面でも大変らしい。

10年毎ぐらいの買い替えか、書いてあるように賃貸で住む方がいいよ。賃貸なら固定資産税も払わなくて済むし。

因みに、ジムやパーティールームとかで他の居住者と交流って見事になかった。
それと、ジャグジーやプールのあるマンションも維持費がとんでもなくかかって無駄な出費になるから、そういうマンションも止めた方がいいってね。
居住者同士の裸に近い姿を見るわけだし、多くは子供の遊び場になってしまい、面倒らしい。

63 ：
修繕積立金は滞納って手も・・・

64 ：
>>46
駅近ならあるんじゃね

老人になると一軒家持て余すようになってくる
健康ならいいけどね
住宅騒音に神経質じゃなければフラットな住環境で、しかも町内会をほぼスルー出来るマンションは楽みたいだよ

65 ：
共用設備が揃ってれば揃ってる程ヤバいんだよな
ひと昔前の当時の高級マンション見てたら買う選択肢はない

66 ：
メリット、共有部が豪華（人が多いので）、夜景が綺麗（上階だけ）

デメリット、共益費が高め、それぐらいか。

67 ：
>>59
停電したら水も止まるの

68 ：
タワーリング・インフェルノとか見たら高層階は怖い。
３～５階位が丁度良い。

69 ：
311の時25階辺りにいてえらい目に遭ったから、住もうとは思わんわ

70 ：
修繕積立金、滞納という手もあるかもしれないけど、後から必ず請求されるよ。

しかも場合によっては、利息付けられます。


そそ、よく『夜景綺麗でしょ』とか言われるけど、生活しているとほとんど見ない。
たま～に何かのきっかけでバルコニーに出て外を見ると『綺麗だなぁ～』とかって思うことはあるけど、
日常的な風景だから気に留めなくなるよ。

分かりやすく言うと、静岡や山梨の人間に『富士山見えていいですね』と言っても、毎日見ていると何とも思わなくなるのと一緒。

71 ：
>>67
止まる(。・ω・。)
ポンプだもん(。・ω・。)

72 ：
タワーRなら見たことある

73 ：
馬鹿と煙は高いところが好き

74 ：
>>71
トイレも止まる場合があるな

75 ：
トイレはお風呂の水が残ってたら流せるな

76 ：
オレは神戸市須磨区の高台のマンション(1000所帯)に住んでる。で,その内,200世帯が
31階建てのタワーに住んでる(オレは14階建の5階)。知人が30階の部屋(30階は2軒のみ，
其々の大きさは200㎡,客室用のトイレ・バス有,リビングは30畳)に住んでいて,一度夜に
招待されてリビングから眼下をみたら明石大橋のライトアップが見えてすばらしかった。
ただ阪神大震災の時は大変だったとのこと。大きく揺れて各部屋の仕切りは破損し，TVや
家具は飛んだと言った。自家発電でエレベーターは動いたとのこと。海抜100ｍにある31階建
なので,常時風が強く洗濯物をベランダに干せないとも。ここのマンションの修繕積立金は
月約2万。これまで大規模修理を1回して2021年に2回目の予定だけど,現在の修繕積立金だけで
やっていけそうだけど，その後が怖い。オレも一回管理組合の理事したけど，建物の周りの
足場の工事だけでとんでもない金額だよ。現在，全建物の給排水管(各住戸の中も，給湯器の管も)
の取り換え工事中。これも億単位の金額。借金しないでよくやっている。

77 ：
マンション購入で35年ローンを組んだ矢先に、リストラにあったって聞いて、爆笑しちゃったｗ
てか、今の20代30代リーマンって、人口減少等で国内需要が減少するから
大多数の企業で40歳～リストラしかないって、分かってるのかと心の中で呟いたわ

78 ：
足場が高いんだよな
高さがあるとさらに高い

79 ：
お金持ちが期限区切ってどや顔しながら住むものなんだとは思っていたが、
なんか予想以上に問題あるんだな。

80 ：
10階建くらいの中層マンションがいいのか？

81 ：
見栄っ張りで
世間知らずで
先のこと何も考えてないような
世帯収入1400万くらいの奴らが住んでるよw

82 ：
修繕費は高くなるけど廃墟化なら心配するな。地方が死んでからだ。修繕費は高くなるけどw

83 ：
マンション密集地帯に行くと年がら年中どこかしら外壁修繕やってるから見栄え悪いよな

84 ：
管理費で８万とか払うなら、郊外で一軒家が買える

85 ：
最悪は全体修繕を諦めても100年以上建ってるだろう
雨漏りや上下水配管漏れはあるだろうけど

86 ：
今は都心に近いタワマンが人気だけど、
テレワークが本格的になってきたら必ずしも都心近くに住む必要がなくなり
地価もかなり下がると思う。

87 ：
>>44
上層階と下層階との格差で大人も病むんじゃないっけ

88 ：
>>64
うちの婆ちゃんの話によると、
平坦な土地、スーパーと内科が徒歩7分以内、コンビニが3分以内の戸建が最強らしい
マンションはコープの配送日に在宅してなきゃいけないのと、散歩に出るのにエレベーターで隣人に会うのが鬱陶しいらしい

89 ：
偏頭痛なるし、車から部屋まで遠いし、俺飯食ったらすぐウンコ出るタイプでじぶんちのトイレじゃないとウンコしないタイプ。何気に貧乏な時に住んでたアパートが一番居心地よかった

90 ：
住むためにマンション買うとか意味解らん
投資目的ならまだわかる

91 ：
20階建て位にしておいたほうがメンテの手間がかからなそうだがなあ・・・・

92 ：
分譲マンションは15階建てくらいまでにした方がいいよ。 タワマンだと修繕費がすごいからね。建築に携わってるけど まだタワマンの大規模修繕工事って見た事無いから どうやってやるのか見ものだなって思ってる。

93 ：
東京は陸の上に航路を置くんだよね
怖いなあ
絶対に落ちないとは言えない気がする
スーパーの屋上駐車場に隣接とかだって
何時車が飛び込んでくるのか分からんもん

94 ：
>>92
嘘つけ
例えばリバーシティなんて約30年前にできた物件じゃん
その間に一度も大規模修繕やってないなんてあるかい

95 ：
都心駅近タワマンは資産価値が落ちていない
上がったタワマンも多い

買った人は何十年も高級ホテルの一室にタダで住んだのと同じ

滅茶苦茶得しているよ

一方地方や郊外の物件はどんどん資産価値が落ちて
売りたくても買い手もいない負の資産になった

タワマン大勝利

96 ：
タワマン建て過ぎでリスクが高まるな
原発と同じ
同時多発的にヨーイドン
こういう政策には博士修士がきちんと考えて
後の世に困らないやり方を提示してくれないとだめ、
てかもしかするとすでに手遅れかな、悲しい

97 ：
>>35　長年間違っていて役所が「あと数年経つと家賃ゼロ円に減額になるんじゃね」と気が付いた

98 ：
郊外戸建ては
もう世田谷ですら空き家

人口減で若者は都心に出る
これから地方や郊外の物件はどんどん価値が落ちるだろう

99 ：
タワマンはババ抜き

100 ：
>>98
賃貸が安くなりそうでなにより


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