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【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」　マンション管理士が警鐘


1 ：
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。

憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。

ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。

不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？

ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。

国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

ーー資産価値にも影響を与えそうですね

はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。

管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。

これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。

エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。

2 ：
ーータワマンで大規模修繕があったという実例はまだ少ないのでしょうか

タワマンが多く建てられ始めたのは、容積率が緩和された2000年頃からで、大規模修繕を実際にしたケースはまだ非常に少ないです。
どのくらいの金額かなど、実際にやってみないとわからない部分も少なくありません。このため、現時点では問題が顕在化していません。

ーー大規模修繕はどれくらいの周期で行うのでしょうか

大規模修繕はおおむね「12年周期」とされます。1度目の大規模修繕はなんとか乗り切ったとしても、2度目の大規模修繕の頃から、
修繕積立金が不足し建物の維持管理が行き届かないなどの問題が生じる恐れがあります。

ゆえに、タワマンの未来については悲観的にならざるをえません。維持管理費用が多額にかかり、戸数が多いので意思決定も難しい。
私なら「高く売れるうちに、早めに売ったほうがいい」と考えます。

タワマンを売っている不動産業界の人は、これまで述べたような懸念がわかっているので、自分ではタワマンを買わない人が多いと聞いたことがあります。

3 ：
ざまああああああああああ

4 ：
>>1
マンションとは、誰も撤去費用を出さない脱法粗大ゴミである

5 ：
その前に

東南海巨大地震で

大暴落

6 ：
あんたがた、タワマン！

7 ：
たわむんですね

8 ：
豊洲とか武蔵小杉とか

9 ：
田舎の俺から言わせば
あんな地上数十メートルにあるコンクリートの立方体空間に
５千万とか１億とか出して買うとか狂気だよねって思う

10 ：
富裕層＝賢い層　　確かにね

11 ：
クワマン最低やな

12 ：
高値のうちに売り抜けろってこったろ

13 ：
上も下も両隣も中国人だし
早く出たいけど売れない

14 ：
武蔵小杉は哀れ、勝手にやってきて電車の便をどうにかしろと、鉄道会社に文句言う。

15 ：
タワマンで修繕積立金が月3万円もしない物件とかは、破綻が見えてる。
ちなみに5階建てくらいでも月2万円くらいは必要。

16 ：
タワマンの３階に住みたい

17 ：
豊洲は大失敗だった

18 ：
横浜の山手に低層のマンションあるけどああいうのに住むのが本当の金持ちなんだろうな

19 ：
高層階で大規模火災が起きたらどうすんだろ

20 ：
タワマンに住む人って5年も10年も同じ場所にとどまらないでしょ

21 ：
>>19
何年か前にイギリスだったか、火災が起きた

22 ：
>>4
ﾏ
ｼﾞ　 ﾊ ,,ﾊ
ﾃﾞ　(；ﾟ◇ﾟ)z
!?

23 ：
>>14
昨日の大雨は行列だったんかね

24 ：
地面から遠い家は落ち着かない

25 ：
まぁ平屋の長家に住んでるお前さんらネトウヨには一生涯関係のない話しなんだが

26 ：
これ以前からさんざん指摘されてただろ。
タワマン住むのは単なるバカだって。
その金で絶賛地価値上がり中の、軽井沢に豪邸建てたうちの親の判断は賢明だった。

27 ：
今生きてる人間には関係ない話だけど
タワマンっていつかは崩れるんだよな？
もう日本中に履いて捨てるほどあるタワマンが
いつかは全部崩れ落ちるのかな
周辺への被害はどれほどのものになる？
それともそれまでに解体できるかな？

28 ：
坂が少なく
総合病院が近く
メトロの駅が二分圏内の
低層マンションが最強！

29 ：
タワマン購入すると、、、


毎月10万以上積み立て払うことになり


結局賃貸のがお得なのか！

30 ：
>>18
最高三階ぐらいでゆったり間取りマンションとか最高

31 ：
多摩ニュータウン

32 ：
タワマンの価値が下がると戸建てが値上がるのかなタワマンに住んでくれたほうがありがたい感じはする
詰め込まれてる住環境なのによくこれだけイメージアップさせたなと感心する
俺も最近までタワマン良いなと思ってた

33 ：
>>26
軽井沢値上がりしてんの

34 ：
「賃貸より、家とかマンション買えば家賃払わなくてよくなる」
「老後のために持ち家とか買った方が安心」

と言ってきた結果がこれ

35 ：
>>14
作る前からわかっていたのにアホ杉w

36 ：
・景気が着実に良くなる
・給料も年功序列でぐんぐん昇給
・安定の終身雇用
・確実に掛け金の何倍もの金が戻ってくる年金
・人口増加

これらが全部揃ってた超絶的な夢の時代は、
マンションや持ち家を買う意味は十分にあったけど、
今はこれらの条件が全部ごっそり消えてる

それなのにマイホーム幻想だけは残ってるからローン組んで家買って死屍累々

37 ：
必ず住人の中に、中国人とか○○人とかいて、
とんずらするのがいそうだな。
総会もこじれそうｗ

38 ：
>>27
勝手に崩れるってどんな崩壊後の世界なんだ？

39 ：
>>1
あんだけ同じ土地に人が集まれば問題住人は絶対出るからなwww

40 ：
>>21
外断熱で、断熱材が燃焼促進剤になってて怖かった

41 ：
平屋が1番の贅沢
サザエさ〜ん

42 ：
ラッツ＆スター

43 ：
>>19
https://i.imgur.com/mSVR74v.jpg

44 ：
大丈夫じゃないの香港あたりの古いノッポマンションあるくらいだし
まあ規模が違うっちゃ違うけどさ

45 ：
>>33
中国人が買い漁ってるからね
軽井沢は年寄と中国人ばっかだよ
マジで

46 ：
これから外国人の労働者とか移民が増えるから、
日本語通じない奴が近所に住むことになるぞ
今のうちに外国語勉強しとけ

47 ：
ぶっちゃけ大規模補修なんか出来ねえからクラックにモルタル適当に詰めて手摺にペンキ塗って終わり

48 ：
これはクリック乞食記事だろ
都心の古いマンションは今でも高いぞ

49 ：
静岡県の田舎で一戸建て買おうか迷ってるんだが

50 ：
>>27
その頃にはみんな死んでるから何も考えてない
あとは野となれ山となれ、今さえ良けりゃ後のことなど知らん

日本人の今の空気だよ

51 ：
>>33
アベノミクス始まってからずっと値上がりしてるよ

52 ：
悪い人間が隠れやすいのはあるだろうねタワマンに住んでると言えば悪いイメージはないからね

53 ：
>>1
知ってた。
埼玉県西部の一戸建てが一番コスパが良い。

54 ：
バカじゃないだろうか？
高層ビルもマンションと一緒だし大規模修繕のノウハウも一緒だぞ？

ノウハウを持ってない建築会社はマンション建ててない管理組合の
連中が無知でも問題はない、費用は安くないがな

55 ：
例えばタワマンに住んでて修繕積み立てを何十年後の改装時にまとめて払いますでいざ時期になったらトンズラしてもいいの？これから先に住まないマンションに金払う理由もないし

56 ：
心配ないよ
修繕費不足になったら物件を証券化して売却して
家賃を払って住めるようになるから
家賃が払えなかったら追い出されるけど

57 ：
知ってた

58 ：
買うなら土地付き1戸建てやね

59 ：
人口減少してるのに何故次から次へとマンション乱立させるのだ
せめて古いものを壊してからにしろ
取り壊すのにも何億にもなるからと放置して廃墟と化して危険極まりない
建てっぱなしやりっぱなしで次世代に負を残すなよ

60 ：
いつかは両隣と握手が出来ない一軒家でまた住みたい
ゴキブリとの戦いは嫌だけどｗ

61 ：
高層集合住宅は本来、貧乏人が住むもんだからね
セレブの象徴みたいにして売ってる不動産屋がアコギだわ

62 ：
　特殊だから、修繕費もぼったくられそうだわな。
一戸建てでもマンションでも、ふつうが一番。

３０階とか雰囲気でつくっているようにしかみえない。
森ビルみたいなレベルまでやらないと、災害時にはひどいことになりそう。

63 ：
>>9
これ

64 ：
>>55
管理費と一緒で競売に掛けられるだけだぞ？

年中管理費や積立金滞納のマンションは競売に出てる
ちゃんと未納残高も出てるぞ

65 ：
>>45
中国人は観光に来てるだけ
実際は子育て世帯が移住し始めてるのと金持ちが終の棲家にしてるだけ

66 ：
>>39
それな。
おれとこはワンフロア2戸合計18戸で修繕費とか高いから購入前にネットの噂であれこれ言われてたが、逆に出せる人が買う、互いに滞納を警戒しあうという点で資産価値を維持できる。
アホは目先しか見ない

67 ：
タワマンジコマン

68 ：
都心なら、民泊として外国人が泊まりに来るようになる。

69 ：
買ったら負け

70 ：
>>54
修繕出来もしないのに建ててるって少し前に話題になったよ
多分違いはテナントなら退去お願いしてスケルトンにして治すってことが可能だが
住まいは退去して直すって無理でしょ

71 ：
年数経ってからの修繕がとんでもないリスクなんだよな
持ち家なら最悪DIYで強引に乗り切れるんだが

72 ：
それよっか負債込みのゲレンデマンソンのがやだ

73 ：
>>64
ひぇ。払わないと出るに出られないわけか。やっぱ地方庭付き戸建がいいや。俺みたいな高卒中小勤務でも難なく持てるし

74 ：
修繕費が恐ろしいよなｗｗｗｗｗｗｗｗ

75 ：
>>56
ならないから大丈夫
所有権の登記があるものが全体の予算不足で無くなるとか無いから

76 ：
分かったか
チュンチョン
でけーの建てりゃいいってもんじゃねーんだよ

77 ：
こんなんわざわざ指摘されなくてもみんなわかってる

78 ：
>>2
＞タワマンを売っている不動産業界の人は、これまで述べたような懸念がわかっているので、
＞自分ではタワマンを買わない人が多いと聞いたことがあります。

伝聞とかじゃなく確証が欲しいね

79 ：
>富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。

タダでも売れないマンションから、どうやって富裕層が逃げ出すんだね ?

80 ：
高層階ワンルームないんか？
年寄りになったら住みたい。

81 ：
マンションって新築で買って10年で情弱に売る
これの繰り返しなんだけど
わかってない奴多すぎ

間違ってもマンションを終の棲家にするのは間違い

82 ：
マンションは10年以内に売却して逃げるのは常識じゃないの？

83 ：
>>70
サンシャイン60で一度でもそんな事したか？
構造は一緒だぞ

84 ：
そりゃそうだろ
なぜあんなもんに憧れるのか

85 ：
大規模修繕の時にマンション管理とかにあたったら大変だしな

86 ：
>>73
地方の売れない庭付き一軒家なんて、いまや負動産でしかない

87 ：
人は記憶型と思考型に大別できる

平屋が一番やで〜
https://www.ja-amenityhouse.co.jp/wp-content/uploads/2017/03/160825_NUDA_0048_-1024x683.jpg

88 ：
確かに食べ物でも洗剤でも大容量はお徳用で値段安くなるはずなのにタワマンだけが逆に一戸あたりの値段が普通のマンションより高くなるんだよな
不思議だわ

89 ：
何階建からタワマンになるの？

90 ：
>>80
高層階は救急車呼んでも救急隊が到着するまで時間が掛かり
それから救急車に運ぶまでに時間が掛かるから
一分一秒を争う状況の時は死亡率が高くなるらしいよ

91 ：
20から

92 ：
>>9
人間は自分の背の高さ以上の場所に長時間居続けると
ストレスで逝られるから、特に子供なんか確実にヤバイ

93 ：
こういうのわかっててなんで買うんだろうな賃貸でいいのに
家賃よりローンのほうが安いって考えるんだろうけどそれで得するのはローン会社だけだぞ

94 ：
普通に考えてそうだろう
建設に規制かけとけよとすら思う

95 ：
ねえやだ！ガレージ付じゃないとやだ！

96 ：
>>50
だな、そんな先の未来より今食べてる寿司と唐揚げが美味え事の方が大事だよ！

97 ：
>>65
前にも軽井沢は子育て世代が増えてるって言ってた奴がいたけど、統計上は人口は緩やかに右下がりなのに世帯数が増えてる
つまり、年寄が増えてて子育て世代なんて増えてないんだよ
どうにも必死になって軽井沢は若い世代に人気だと思わせたいようだが、普通に考えてあんな不便なとこに若い世代は移住しないわ

98 ：
一番「バカだなーこいつ」と思う事例は
タワマンを借金して買ってる若者世帯
しかもかなり多い
今の若者は将来全員負動産持ちかな？と思うくらいバカが多い

99 ：
>>15
管理組合の程度なんかでも全然違ってくるよ。都内にマンション３箇所持ってるけど１箇所特別安いところがあって何でか買うときに聞いたら
マンションの管理組合の親会社が建設から内装、設備全部やれる大きめなコングロマリットの一部だったので大型修繕費とかがめちゃ安く済むんだと言ってた。

100 ：
>>78
売ってる末端は、そもそも買う金がない


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