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本当の恐怖は20年後…憧れのタワマンは「時限爆弾」　積立金不足、修繕不可、資産価値下落 [981135823]


1 ：2019/05/22 〜 最終レス ：2019/05/23
http://img.2ch.sc/ico/nida.gif
本当の恐怖は20年後…憧れのタワマンは「時限爆弾」　マンション管理士が警鐘（前編）

かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。
都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。
低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、背中を押す一因だ。

ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。
のちの大規模修繕に備えるためだが、入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。
このことはどれくらい意識されているだろうか。

不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。
この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？

ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

ーー資産価値にも影響を与えそうですね

はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円というまとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。
とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。
そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。

ーータワマンで大規模修繕があったという実例はまだ少ないのでしょうか

タワマンが多く建てられ始めたのは、容積率が緩和された2000年頃からで、大規模修繕を実際にしたケースはまだ非常に少ないです。
どのくらいの金額かなど、実際にやってみないとわからない部分も少なくありません。このため、現時点では問題が顕在化していません。

略

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

2 ：
箸の持ち方

3 ：
少子高齢化した段階わかってた事
今更何をいっとるんだ

4 ：
低層高級マンションが一番ということや

5 ：
逆になんであんな場所に住みたいと思うし

6 ：
20年も住まないだろ

7 ：
馬鹿しか憧れてない

8 ：
デーモン戸建「お前をローン人形にしてやろうか」

9 ：
>>8

10 ：
高層ビルの数も増えたよねぇ
90年代の東京が田舎っぽく見えるほど
どこにそんな需要があるんだろう
当時からそれほど人口も経済規模も変わってないはずなのに

11 ：
よっしゃ！大好物のタワマンスレやんけ！

12 ：
野宿が最高だぞ
家賃がかからない
維持費もない
簡単に引越しできる

13 ：
どうにかして問題を先送りにしようと必死だな。
対応年数以前に売り出し価格が下がれば、既に所有者がいる部屋の価値も下がるわ

14 ：
家はほしいが、こうして見ると賃貸が賢いかねぇ…
結局マンションなんて買っても家賃と変わらんような管理費取られるしな

15 ：
お金持ちの道楽だわな

16 ：
バブルで何も学ばなかったのか

17 ：
20年後に買うのが正解か

18 ：
高層マンションの上が揺れてけんこうに悪いとか
高いとこに住んでる人の死亡率が高いとか
いい話はきかない

19 ：
>>14
何だかんだ買値より売値の方が高くなってタダで住んでだって奴が多い気がするわ
これから先はこんなケースあり得なくなるんだろうな。

20 ：
今3KDKマンション住んでてさ
払ってる家賃考えると住宅ローン変わんねえなって気もしてて
なら家買ったほうがよくねえかとも思うんだが
この辺どうなの？

21 ：
金持ちは新築買って10年住んで大規模修繕のまえに売っちゃう
だから築20年もすればスラムみたくなる

22 ：
>>12
でも野宿は夏暑いし冬寒いだろ
車中泊ですら嫌だわ

23 ：
マンションのトラブルや管理があまりにもめんどくさすぎる

24 ：
空中の一区画を何千万も出して買うとか頭オカシイわ

25 ：
シンガポールの低所得者層住宅が日本のタワRなんだよね

26 ：
>>14
ま、マンション買うって時点で、(便利な場所に)戸建て買えない貧乏人って事だから、賃貸が1番現実的なのよ。

27 ：
http://suumo.jp/journal/wp/wp-content/uploads/2017/07/136675_main.jpg

28 ：
>>6
ギリギリローン組んで買ったような連中は他に行き場がないからなあ

死ぬまで住み続けるよ

29 ：
クワマンに憧れてる？

30 ：
>>27
ここは全部埋まってるし大人気やぞ

31 ：
とはいえ、一回まともなマンション住んじゃうと戸建なんかに戻れないんだなぁ
特に高齢だとなおさらだから需要は無くならないよ

32 ：
資産としてタワマン買うような馬鹿まだいるの？

33 ：
オリンピックと同じ種類の問題だよ、
境目が設定されて、境目まで持つと思ってる奴なんて一人もいないんだよ、
皆誰かに押しつけて逃げる気だから崩壊は必ず前倒される

34 ：
タワマンに10年以上住む予定のガイジなんてそうそういないだろ

35 ：
自分は絶対に大丈夫ってタワマン住んでる全員が思ってると思うと面白い

36 ：
クワマンはボマー

37 ：
お台場のタワマンファミリーに貸してるんだけど早めに売るべき？

38 ：
払えなくなったら逃げ倒して捕まって刑務所入るか自動で殺してもらえる
全く心配ない
今を楽しめ

39 ：
タフマン
クワマン
タワマン
タクアン

40 ：
たった20年でガタが来るっておかしいだろ
新宿の高層ビルは築40年以上経ってるぞ

41 ：
買うなら戸建てってことか
戸建ても修繕費とかはいるけど

42 ：
タワマンはリスク多すぎ
管理するのに金かかり過ぎて家買う意味なくなってるじゃん
管理費ヤバすぎだろ
住民が減ると意地不可とか欠陥過ぎない？

不動産転売のプロが趣味で住んでるだけじゃないの？

43 ：
50年後が楽しみ

44 ：
>>40
日本の建築物は耐用年数低く作る
インスタントスクラップ&ビルド型だから建築家が昔から嘆いてる

45 ：
>>27
山形のこれ、温泉地だから結構人気あるらしいな

46 ：
>>44
ニューヨークとか二次大戦前後に建った高層ビルも多いのにな

47 ：
>>40
あれは高級賃貸
分譲タワマンとはわけが違う

48 ：
購入した後も毎月管理費がかかるってもう賃貸でよくね？

49 ：
湯沢のマンションってどのぐらいするんだ？
安いならほしいんだが。1000万では無理？

50 ：
賃貸ならボロくなったらさっさと捨てられるからな
買っちゃうと維持管理の地獄から逃れられない
簡単には売れやしない

51 ：
ハシゴ車も届かないあんな塔に住むアホは災害リスクなんも考えてないからな。

52 ：
>>48
元々捨てるほど金持ってるような連中がターゲットだった訳で

必死こいてタワマンにしがみつかなきゃならんような層は本来お呼びではないのよ

53 ：
修繕管理税金保険だけでも月6万とかかかるからな
家賃補助出る会社で賃貸→定年したら地方に移住が最強だは

54 ：
>>18
タワマンの高層階って揺れるの？

55 ：
日本人は何度でもすぐ騙されるバカばっかりだからセーフ

56 ：
>>34
じゃあ１０年経ったタワマンって誰が住むの？

57 ：
こんなの買う時点で想定してない奴は只の馬鹿

58 ：
>>19
はいはいｗ

59 ：
ガチの金持ちは低層マンション

60 ：
戸建てじゃだめなの？

61 ：
阪神淡路大震災見てたら買わないよなぁ。

62 ：
やっぱり第一種低層居住区域がいいの？
買い物とかちょっと不便らしいけど

63 ：
>>49
はあ？w
50万で余裕
ただ他の諸経費が掛かるが

64 ：
>>3
カッケェwwwww

65 ：
>>49
買うだけなら100万で余裕
その後のお金は知らない

66 ：
>>7
あなたみたいな天才はなににあこがれるですか？w

67 ：
早く遷都してマンションがゴミになるのが見たい。

68 ：
>>8
今世紀1番ワロタ

69 ：
大地震大国で高層階に住みたがる理由が理解できんわ

70 ：
>>59
さすがガチの金持ちである貴方の経験からですか？

71 ：
>>32
資産として見てる奴は救いようがある
ついの住処として買った奴がヤバイ

72 ：
>>30
中古が1000万で売りに出されてなかったか

73 ：
東京近郊の住宅街もやばいぞ
駅から徒歩15分以上のとこ

空き家と売り物件多すぎ

74 ：
>>20
どうなんでしょうねw

75 ：
>>60
ダメだよ

ゴミ捨て曜日限定、近所関係、町内会、セキュリティ、断熱、資産下落率、階段の煩わしさあたりが終わってる

76 ：
>>32
すげえw
あなたは賢そうですね
後学のためになにを買っているか教えてくださいw

77 ：
金もないのに無理するからだ
本物の金持ちは引っ越しするから20年後の心配とか皆無

78 ：
>>69
景色がいいじゃないですか
その程度の想像力もないのですか？

79 ：
こないだの北海道の大地震でタワマンの電気止まって大変なことになってたしな。
マスコミは不動産屋がスポンサーなのでほとんど報道しなかったけど。

80 ：
>>77
お前金持ちそうw

81 ：
いやこんなもん初めから言われてたじゃん

82 ：
>>46
フラットアイアンビル(1903)
https://i.imgur.com/RHqWn79.jpg

建築様式がその当時のまま記念碑になるのが積み重ねの思想を表していて良い考え方よね
地下鉄はホームが暑くて巨大ネズミが線路を歩いていようとホームがションベン臭くても重要文化財に乗ってるようなものだと思えば視界が変わる
手張りで一駅一駅違う駅名のタイル文字も美術館巡りのようなもの

83 ：
>>73
23区内で400万ぐらいの戸建て中古物件普通にあるらしいな

84 ：
人口減るんだからそうなるに決まってるわな

85 ：
都心生まれだけど友達はみんな千葉埼玉に家建ててるよ
俺は都内にマンション買った
戸数少ないから積立金足りなくなってきてヤバい
これからの時代マンションなんか買うもんじゃない

86 ：
捨て値同然になった頃のタワマンに住むのが夢なんだよ

87 ：
やべぇな・・・

88 ：
でもクソ狭い土地にペンシルハウスみたいなしょうもない掘っ立て小屋立てるよりかは
中古のタワマン格安で買ったほうが良いよな

89 ：
>>8
ふふ

90 ：
タワマン買えるくらいの金持ちだし余裕で修繕費くらい出せるでしょ

91 ：
>>69
逆、最新のタワマンは耐震耐火性能が戸建てとは桁違いだから
大地震で怪我or死亡するリスクも小さい

あと防音性もマンションが圧倒的に優れてるな

92 ：
>>79
千葉のウンコナガレネーゼじゃないが電気が止まると水を吸い上げられなくなって同じエリアの戸建ての水道は生きていてもマンションの水道は止まる
タワマンに住むとしても9階以上から緊急時の生存率が下がるんだっけか
消防車のハシゴの限界と救急車呼んでもエレベーター昇降にかかる時間が8階以下の場合だと生存率が高いそうな

93 ：
>>40
オフィス事務所ビルでは、
どこの階でもフロア全体に水回りをまんべんなく取り回す必要は無い
違う階でも共通してフロアの特定の一角が、お手洗いなり給湯室なり
マンションの場合はそうはいかない、
同じフロアの全ての居住区画に対して上下水道を張り巡らせ行き渡らせなければならない
高層階からの下水落下の衝撃を緩和するため、特殊な排水継ぎ手を使う
配管が長距離化して下水の配管洗浄も大変になる

94 ：
>>90
金持ちはさっさと売っぱらって戸建買ってるだろ。

95 ：
タワマンの修繕ができる土方がいなくなって
フランスの聖堂みたいに火事起こりそうだよなｗｗｗ

96 ：
タワマン買う金持ちは永住するつもりなんてないだろうし
途中で引っ越して住民の質も徐々に落ちていくのだろうか

97 ：
どうすんのこれ？

98 ：
会社が家賃補助10万くれるからずっと賃貸のままだわ
投資用マンションは買っては売ってるが

99 ：
>>46
ニューヨークは、地表すぐ近くの浅いところでもうカチカチに硬い岩盤
だから建物を建てるにそんなに深く基礎の杭を打たなくていい
地下鉄を建設するのはすごく大変だけれども
日本の場合は全くそうではない、深いところまで基礎の杭を打たないといけない

100 ：
トンキンだと川沿いに多過ぎじゃない地盤大丈夫なのかな


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