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- 1 ：
- https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.sc/test/read.cgi/newsplus/1558507056/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86
- 2 ：
- ーータワマンで大規模修繕があったという実例はまだ少ないのでしょうか
タワマンが多く建てられ始めたのは、容積率が緩和された2000年頃からで、大規模修繕を実際にしたケースはまだ非常に少ないです。
どのくらいの金額かなど、実際にやってみないとわからない部分も少なくありません。このため、現時点では問題が顕在化していません。
ーー大規模修繕はどれくらいの周期で行うのでしょうか
大規模修繕はおおむね「12年周期」とされます。1度目の大規模修繕はなんとか乗り切ったとしても、2度目の大規模修繕の頃から、
修繕積立金が不足し建物の維持管理が行き届かないなどの問題が生じる恐れがあります。
ゆえに、タワマンの未来については悲観的にならざるをえません。維持管理費用が多額にかかり、戸数が多いので意思決定も難しい。
私なら「高く売れるうちに、早めに売ったほうがいい」と考えます。
タワマンを売っている不動産業界の人は、これまで述べたような懸念がわかっているので、自分ではタワマンを買わない人が多いと聞いたことがあります。
- 3 ：
- 周期12年ってバカなの？ww
日本だけだ
- 4 ：
- 震災や上下隣の中国人や色々不安もあろう
絶対住みたくないわ
- 5 ：
- あーはいはい
- 6 ：
- タワマンなんて土地の価値がないんだから、じょうじゃくの買うもの
- 7 ：
- 人は記憶型と思考型に大別できる
平屋にしとけ
http://コンパクトホーム.com/wp-content/uploads/2019/04/IMG_9078-e1556758315149.jpg
- 8 ：
- 心配なら一生賃貸しかない
- 9 ：
- 平屋でいけるならそれに越したことはないw
- 10 ：
- >>7 の続き
貼りなおし
https://wmp3-cf.njc-web.jp/users/3665/files/15947/579c1191e64ba.JPG
- 11 ：
- 憧れのタフマン？
- 12 ：
- 戸建ては土地は残るからな
でもどこの土地をいうてるのか？
ど田舎なら土地は売れない、大都会なら、戸建てを建てられるほど大金持ちなのか？
地方都市に戸建てってことになるが、通勤事情もあるしな
仕事さえあれば地方都市のほうがいいね
- 13 ：
- 昨日発表された首都圏のマンション販売のスレは立たないんだな
あっちの方が本当のニュースだろう？
- 14 ：
- 素人でもそう思ってたわ。
- 15 ：
- レオパに一生住むようなもんか
- 16 ：
- 死ぬまで管理費と修繕積立金、臨時修繕費、固定資産税支払うの？
年金貰えない時代も来るのに？
- 17 ：
- 見習うなら京都だな 高さ規制があるから供給が限られる
その分資産価値は下がりにくい 新しく住みたいと思っても入れないからね
- 18 ：
- >>6
何故、東京の湾岸エリアや川崎に多いのか
最初から地上げ戦略なんだよ
- 19 ：
- >>2
レーシックの手術する医師が眼鏡
そんなもんかな
- 20 ：
- 皇居と六本木ヒルズどちらかに住めるとしたら皇居を選ぶわ。
- 21 ：
- 広い土地つきの一戸建てが一番だろ。
住めるなら。
- 22 ：
- >>17
大阪より人口減のド田舎じゃん
東京の誰も住みたくなんかない
- 23 ：
- 費用がかかるっていうてる一方で、管理ができなくなって荒れていくともいうてる
金を集められるならなんとかなるだろｗ
なんてね いいたいことはわかる 滞納者続出ってことだな
「それなら修繕管理費もかからないね」 スラムですね
そんなものにまで固定資産税かけるほうが鬼だけどなｗ
- 24 ：
- バブルの頃のTVドラマでは
田舎から上京した平凡な大学生が家賃20万円くらいの部屋に住んでた
視聴者からツッコミ多数だったw
>>1
>資産価値がガクンと落ちたマンション
>購入する際に見落としがちな部分です。
>修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多い
どんどん増額・・・
>将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあり
>とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなる
うわっ！
- 25 ：
- 一軒家が最強
- 26 ：
- 国分寺の売れ残りボッタクリツインタワー、販売開始一年半で未だがら空き
何で国分寺で一億前後出さんといかんのか？
Rミの掲示板もアンチが定期的に煽ってて荒んでるが、この流れが都心に向かってこないといいねw
- 27 ：
- タワマンじゃなくてもマンションの最期ってどうなるか気になるわ
1960年代に建てたマンションとかこれからどうするんだろ
- 28 ：
- 作り過ぎだろうって誰もが思ったはず
- 29 ：
- むしろ、苗場や草津温泉の100万以下のリゾートマンション買って住めばどうなの？
- 30 ：
- >>22
京都に住めと言ってるんじゃない
経済が成長しているときは建物を上に伸ばせば儲かるが
経済が衰退しているときは建物を下に下げれば価値が下がりにくい
話をしているんだ
- 31 ：
- >>29
管理費がバカ高いやないかい
- 32 ：
- 九龍城になるのかな
- 33 ：
- 一軒家は簡単な事なら自分で補修出来るメリットがある。
3月にベランダの防水塗装したわ。
- 34 ：
- URとかならマンションは古くなるとぶっ壊して建て替えるよ
民間は儲からなくなると逃げるから知らんけど
- 35 ：
- そのマンションは生活の拠点じゃなくて投資目的で買うだけだからどうでもいいよな
下がっても損切りで売りに出すだけだ
- 36 ：
- タワマン建つようなとこは大丈夫だろ
大丈夫でないとしたら、大丈夫でない人がいるってだけ
それはどこでもありえる 住宅ローン払えなくなったひと、年金で修繕管理費払えない人
リゾート地のマンションはまた別
- 37 ：
- シャフトのスペースがなくて給水も排水も更新が大変だよ
- 38 ：
- >>26
一番高いグレードはソッコー売れたらしいじゃん
中途半端な価格帯が売れない
- 39 ：
- 逆に築20年ぐらいの都心のマンションが価格倍ぐらいになってるけどな。
- 40 ：
- 家対マンションの話なると
こうなると何度もマンション派に説明してあげてるのに一向に聞く耳もたず
ふぇ
- 41 ：
- >>1
東京都内、駅徒歩3分の3LDK
低層マンション最高。
部屋の玄関を出て、エレベーター乗って、セキュリティドア出て、改を札通り、
駅ホームまで、
本当に4分以内に行ける。
タワーマンションは、マンションから出るまで、
10分以上かかるw
エレベーター渋滞で
- 42 ：
- 水回りは30年から40年で寿命
そこで決断を迫られる
難工事だよ特にタワマンともなるとｗ
一階からのパイプを引き抜かないといけないからｗ
- 43 ：
- >>39
人口減ったら誰が買うの
- 44 ：
- タワマンじゃなくてもリスクあるのは常識
- 45 ：
- >>27
銀座の一等地にあるめ築85年の「奥野ビル」は入居待ちがいっぱい居て入居出来ないぞ
部屋代もめちゃくちゃ高いし
- 46 ：
- バブル期建設のマンションが
元値くらいになってない？都心は
- 47 ：
- >>26
国分寺のタワマン、
地下１階がパチンコ屋w
誰が買うか
- 48 ：
- そんな給料貰ってないし＼(^_^)／
- 49 ：
- >>43
楽に通勤したい人達が買うんじゃね？
歩いて通勤は快適だよ。
- 50 ：
- 首都圏の戸建てで立地のいい所を買うのがベストだろ。
これからは人口の集積と過疎が同時に進む、良い所はより価値が高まりダメなところはさらに悪くなる
購入価格は高くても住み終わった時の売却価値との差が実質コストになる。
需要が高い土地だったら上手くやればプラスという可能性もある。
- 51 ：
- 許栄中
- 52 ：
- 本当の恐怖は郊外の一戸建てだよ
新興住宅地やニュータウンってやつ
駅から遠く、山を切り崩した造成地だから坂だらけで、バスしかないようなところな
20年後どころか5年10年先でゴーストタウンになる
というか今もリアルタイムでゴーストタウンが増えてる
- 53 ：
- 住宅街の一戸建ても、周りが高齢化したり過疎化したら無残だしな。
それに比べりゃ都心の人気は衰えないから安心だよ。
- 54 ：
- 持ち家派VSマンション派VS賃貸派
ファイッ！
- 55 ：
- 投資や相続目的で二棟目とか買うならいざ知らず、よく自宅のタワマン買って数年後に売っぱらったら、うん千万儲かったwwとか言ってる人いるけど、あれおかしくないか？
その金で当然次の住まい買うわけだけど、その新居も売っ払った旧居と同じ率で値上がりしてるから別に何も得してないのにね
てか税金と手数料でむしろ損してるだろ
まあそれで幸せならそれでいいんだろうね
- 56 ：
- 普通に窓開け放して換気しながら掃除したい
- 57 ：
- 90年とかに建てられた佃のタワマン、松井がたしか住んでたとこ
数年前友達の家に行ったけどまだキレイだったな
あの辺がタワマンの走りなのかな
- 58 ：
- マンションたててたけど、全て自費工事の自主管理公園とか公開空地とかって、後のこと考えてたら出来ないね！植樹にも行政指導入るからね！
- 59 ：
- >>1
西武の拝島ライナーに乗ると
始発駅から終点の拝島まで、
タワマンを見なくて済む。
快適だわ。さすが東京都内
- 60 ：
- ナニワ金融道の原作者が常々述べていたことは
常に正しいな
- 61 ：
- >>56
ベランダで布団を干せるのは
低層マンションの特権。
- 62 ：
- >>55
いや全然同じ率じゃないからな。
資産性、利便性の高いところは急激に上がる。
- 63 ：
- >>32
クーロン城は上の階から汚水が漏れてきて凄かったらしいなw
流石にそれはないと思うが、大規模マンションは局地的に限界集落になる事は確定とみている
- 64 ：
- しかし豊洲の風の強さは凄いな
タワマンとか建つ前はあんなの全くなかったよ
駅も殆ど人いなかったしw
- 65 ：
- まあ、凡人の人がタワマンが欲しいのだったらずっと住むつもりで考えないと。
最悪の事態（エレベーターが利用できなくなるなど）でもちゃんと生活できるように
体鍛えておいたほうがいいね。５０階以上だとちょっとした登山だからね。
甲子園を目指す高校生とかなら毎日階段で登り降りするのもいいかもしれないけど
老人じゃ住めないねｗ 停電とか最悪だと思いますね。
多分、内部の廊下は何も見えなくなるね。
- 66 ：
- >>22
何故大阪は人口減なのか、人気無いのか考えてみるﾆﾀﾞ
- 67 ：
- >>2
大規模修繕は15年周期ぐらいかな
佃島ら辺のタワマン群がそろそろ築30年ぐらいになってきてるんじゃなかったか
- 68 ：
- >>47
あのパチ屋、市役所が阻止しようと図書館立ててバリア貼ったら、地権者とパチ関係者に契約周りで訴えられて負けた上、三億も賠償払わされたらしいね
挙げ句にパチ屋は結局建ったとw
まさにクソ物件
- 69 ：
- >>61
タワマンでも干してる人いるよw
20階以上は流石にいないだろうけどw
- 70 ：
- 20年も経てば、大抵のマンションは
爆弾になりそうだけど、当たり外れあるのかな？
- 71 ：
- 低層団地でよかった
- 72 ：
- >>66
大阪市は爆増してるぞ？
- 73 ：
- 駅前低層マンション持ちのワシ、低みの見物
- 74 ：
- >>62
住み替えー
とかほざいてるやつはが、慎ましくいきなり郊外の中古マンションとかに引っ込むのを俺はあまり見ないけどな
多くは更に高価なエリアに突撃してくから確実に損してるわ
- 75 ：
- 高い場所買って
毎月更に金を取られるマンションｗ
- 76 ：
- 6階でさえ毎日のエレベーターにストレス受けてるのに
20階以上って想像しただけでもゾッとするわ
- 77 ：
- 戸建でよかった
他の見知らぬ人と運命共同体は無理
- 78 ：
- >>62
中央区江東区のベイエリアとかか
勝どきのマンションとかかなり前に友達の女の子1人住みで買ったけど今だと無理だろうな…
- 79 ：
- 恐怖といっても、現時点で郊外だと4000万で買ったマンションも20年達てば1000万とかになったりするんだよな。
買って何年もしたマンションが全然値下がらないとか値上がったりとかが以上で、
爆弾というか普通の値動きなだけで
- 80 ：
- 聞いた話だがエレベーターの保守管理が結構厄介で
有資格者がいないらしいな、大都市でも不足気味らしい
地震で止まった場合は有資格者の点検が終わるまで動かせない
タワマンが優先されるわけでもなく、それが終わるまで階段使うって
冗談だろ
- 81 ：
- 再開発はいつも年寄りの多い街から始まるぞ
もうすぐ死ぬからな そういう都会の地域を格安で勝って寝かすんだ
そのうち相続で売って新しい家が建ってきて若い夫婦が入ってくる
大きなス−パ−ができ始めるともう勝ったも同然だ まぁ儲かって売却できる
- 82 ：
- 吹田豊中がもう一杯なので東大阪やら守口やらに開発の流れが転換しつつあるな
- 83 ：
- >>67
水回りが30年40年
コンクリ切って拡げて引き抜きなので高層ほど難工事
放棄して逃げる住民が出る危険性
タワマンなんて見栄で人間詰め込みまくってるからな
- 84 ：
- マンションはいざとなったら売れる
タワマンなら尚更
逃げようと思えば逃げれる
田舎の一戸建ては売れない
逃げれない
郊外の一戸建て買ったやつが1番恐怖
- 85 ：
- あんましマンション建設や工事に文句いうなよ。日本橋に顧問弁護士グループ居るからな。
- 86 ：
- 2chでは
タワマンに住んでこそ
真の勝者！
ってことでいいの？
- 87 ：
- 都心のタワマンは、買えないひがみのほうが強いよね。
買えない人たちに、あれこれ心配してもらってもねぇ。
- 88 ：
- 晴海にタワマン出来たね
やっぱりやめたほうがいいのかな
- 89 ：
- 都内のタワマン買った年収1000万超の自称勝ち組ざまあああああwww(´・ω・｀)9m
- 90 ：
- >>67
最初のは多分89年か90年辺りだったな
- 91 ：
- >>38
変な資産家が買っていったらしいね
中国の不動産屋の嫁を持つ旦那の日本人が、自分の親父のために買ってやったとか、大体自分で住もうと思って買ったやつがどれだけいるのやら…
すでに賃貸もいくつか現れてるし
- 92 ：
- >>85
東京か大阪かでだいぶ恐怖の質が変わるわw
- 93 ：
- タワマンは、自主管理の公開空地だらけの前提。自主管理は大変だよ。でも、建てちゃうよ。
- 94 ：
- ワンエル以上は賃貸に出すのも難しいと思われる
ワンエルなら投資用としてもってるのはありだし
西新宿とか中目池尻みたいな観光地なら
4年くらい住むならいい
本宅として買うのは勧めない
- 95 ：
- マンション住みたいなら賃貸戸建て住みたいなら購入だろ
庶民は
- 96 ：
- 普通のマンションでも買っちゃダメって有名な話
住み替え前提に買う裕福な人向けだよね
- 97 ：
- モラトリアム法完全終了で倒産が相次ぐと、
タワマン層の中にも退去世帯が増えるだろ。
20年どころか、あと20ヶ月で地獄の様相になるんだろう。
- 98 ：
- アメリカでは7年経過した中古を買うのが賢いって風潮がある
それで建物のだいたいの性格がわかるし、修繕記録で管理がしっかりできてるかどうか判断できる
周りの環境もしっかり確認できるし
新築信仰というか完成前に購入する日本を不思議がってる
- 99 ：
- >>86
俺は都内ならイメージいい区の戸建てがいいと思うけどなあ
- 100 ：
- ビル風で火災旋風になる可能性があるっていうけど、
タワマンから逃げられないとか ちょと怖い
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