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【お住まい】「マンション買えば相続税が安くなる」は安易すぎる・・・。マンション管理士が警鐘
- 1 ：2019/05/23 〜 最終レス ：2019/05/24
- https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190523-00000785-zeiricom-bus_all
タワーマンションの修繕積立金が不足し、いずれは大規模修繕のハードルが高くなるーー。
前編ではこうした懸念などを、マンション管理士でもある宮路幸人税理士に語ってもらった。ヤフトピにも採用され反響は大きかった。
タワマンなど現時点で高い資産価値が見込める物件は、日本の富裕層に限らず、海外の富裕層も投資目的などで購入している。
目的はどうあれ、所有者であることに変わりはないため、大規模修繕などでは彼らを含めて必要な決議を経ないといけない。
ただ、連絡が全くつかなかったらどうなるのか。意思疎通の問題はネックにならないのか。
加えて、この後編では、相続を受けた人の所在がわからず決議が取れないために、必要な修繕に着手できないことの恐ろしさや、
「相続税対策」としてマンションを買うことが必ず節税につながるのかなどについて、宮路税理士に聞いた。
●相続人探し、かなりの手間
ーー相続人の不明などに伴うマンション決議の問題について教えてください
マンション住まいも一般的となり、居住者の永住志向も6割を超えました。また高齢化も見られ、60歳以上の居住者がほぼ5割となっています。
お年寄りの一人暮らしも多く、亡くなった人の相続人が不明である場合も増えています。
この場合、管理組合は弁護士などに依頼し、まず相続人を探し出さなくてはなりません。そして、いない場合は手続きを踏み、
競売の申し立てなどをして管理費の回収を考えることになります。ただ、かなりの手間がかかります。
ーーどのような手間でしょうか
競売の場合、裁判所に支払う100万円前後の予納金をどうするかという問題が生じます。弁護士費用もかかりますし、
その間も管理費の滞納は続きます。仮に競売で売却できても、滞納した管理費の回収ができるかわかりません。
この手続きにかかる労力は相当なものです。
また、所有不明者が増えると将来の決議に影響します。マンションの場合、共用部分の重要な変更は区分所有者及び議決権の
各「4分の3以上」の賛成が必要となりますし、建て替え決議に至っては、区分所有者及び議決権の各「5分の4以上」の賛成が必要となります。
ーー相続した所有者と連絡が取れず決議ができないことは今後増えるでしょうか
そうなることは十分考えられます。マンションはその決議割合のハードルが高く設定されているため、必要な意思決定ができなくなるという可能性があります。
国土交通省の調査によると「連絡先不通または所有者不明」マンションの割合は13.6%で、築年数が経つほど連絡が取りにくくなる傾向ということです。
加えて、最近は海外の富裕層がタワマンを投資目的で購入しており、日本語が読めないであろう人たちに対し、どのように意思疎通をするのかなど、
様々な問題も生じてくることが考えられます。
●税務当局から否認されるケースも
ーーマンションは「相続税対策」として購入するケースがありますが、必ず節税メリットが見込めるのでしょうか
まずマンションの取引価格は、ほぼ建物部分によるものとされます。土地については各戸が「敷地権」という名目で共有していることになりますが、
戸数が多いほど敷地権の評価額としてはわずかなものとなります。
このため、相続税評価額が下げられることから、相節税対策をはじめとしてマンション購入は非常に有効な節税手段と言われてきました。
しかし、相続間際にタワマンを購入して相続税額を抑え、相続後すぐに売却した場合などは、税務当局から否認されるケースも
出てきていますので注意が必要です。必ず節税メリットがあるということではありません。
関連スレ
【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★5
http://asahi.2ch.sc/test/read.cgi/newsplus/1558570232/
- 2 ：
- ーー積立期間が長いと巨額がプールされ、適切な資金管理が求められますね
はい。管理組合の運営に無関心な居住者が多い場合、管理組合の理事長の独裁的な運用によって予算を私的に流用したり、
特定の業者に仕事を発注する見返りにリベートを受け取ったりなどの不正を行っているケースも出てきています。
戸数の多いマンションは、積み立てられた管理費等が何十億となる場合もあります。
今後は、一定額以上の積立金がある場合は、専門家による会計監査を受けるとか、会計参与を置くことを法律で義務づけるなど、資金面でのチェックが
必要だろうと思います。また理事会や総会が適正に運営されているかどうかのチェックとして、弁護士やマンション管理士等の活用も有益でしょう。
50年以上前にできた区分所有法では、決議割合をはじめとして現在のマンションの所有者の現状に対応しきれていません。
今後ますます、必要な維持管理費が不足し、スラム化するマンションが増加する懸念があります。将来を見据え、適切な法制度の改正がされることを希望します。
- 3 ：
- タワマンなんてリゾマンよりもヤバイのにねえ
- 4 ：
- まあそう言う時は一軒家買わせたい時なんだけどなｗ
- 5 ：
- 一軒家はダメ、マンションにしろ！という記事とマンションはダメ、一軒家にしろ！という記事が交互に載る不思議
そして合い間を縫うように賃貸最強説も登場
- 6 ：
- 実際相続税圧縮出来てるからなぁ。説得力に欠ける。
- 7 ：
- 土地買って駐車場にしておけ
- 8 ：
- >>5
マンションデベロッパーと建売デベロッパーと賃貸オーナーがいるから仕方ない
- 9 ：
- 欧州の築300年のマンションはどうやって管理しているのだよ？
- 10 ：
- ＞管理費等が何十億となる場合もあり
特亜国人が狙わないわけがない
「CAUTION特亜」
壁に貼っとけ
- 11 ：
- >>5
ネカフェ最高
- 12 ：
- よっぽど戸建新築が激減してるんだろうなー
こどおじ虐めても無駄だってわかったら
収入もあってマンション買うしかない都会者攻めてきたか
- 13 ：
- 廃棄マンション買えば相続税がタダになる。
- 14 ：
- >>5
一軒家とマンションと賃貸は現状はバランスとれてるってことだよ
- 15 ：
- 結局立地だから
北海道ならマンション入ったほうが雪かき雪下ろしもなくて楽
- 16 ：
- タワマンの富裕層は古くなれば乗り換える
残った住人は貧乏人ばかり
- 17 ：
- >>14
賃貸からのそれなりの規模の市街地中古マンション購入でよくない？
買い物OK、ゴミ出し自由、身寄りがなくても死んだら片付けてもらえる
- 18 ：
- 相続税対策でマンション経営なんて
借金と固定資産税と都市計画税で苦しむだけやん
滞納空室修繕健康保険料地獄だってあるし
苦しむだけやん
- 19 ：
- マンションなんて作ったら築年数が経って老朽化する一方じゃん！
維持管理費と固定資産税払わなきゃならんし、かなり知識がないと相続では買わない方が良い
- 20 ：
- >>18
何の財テクがお勧めなんや
- 21 ：
- 年寄りはマンション買うしかない
貸してくれないから
- 22 ：
- >>1
相続人の連絡のつかない部屋はマンションの共有エリアにして
２０年で時効取得するのは無理かな？
連絡がついたら権利を譲って、改めて管理費の滞納分を請求すればいい
- 23 ：
- マンション買って人口減ったらどうなるかわかるよね？
戸建ての何倍もの維持費用を住人で支えるんだよ
10年前から言ってきたけど2ちゃんねらーアホばかりだったから
- 24 ：
- 今後の想定される流れ
区分所有法の改正(決議要件の変更)
管理費滞納対応の簡便化(競売までのハードルを下げる)
マンション管理士顧問契約の義務化
長期修繕計画立案の義務化と罰則規定、これを行うための管理組合法人への移行の義務化
対応出来ないマンション向けに自治体主導の管理組合の集約
最後に
新規居住物件の建設許可の厳密化もしくは新規住居建設勢の創設(少しでも既存建物に居住させるため)
住民自治が維持できない場合、修繕積立金を税金扱いにして自治体が管理せざるを得ない。
(本来なら私権の制限になるが、それ言っていると国中スラム化する)
- 25 ：
- >>12
オレの実家周辺（クソ田舎県で一二を争う人口減少率）は戸建新築ラッシュだわ
元々の家を捨てて駅近の繁華な場所にみんな移り住んでるよ、元々の家は放置、空家
- 26 ：
- >>23
都市部は戸建て無理なんすけど
古い家付きだと維持費どころか立て替えで
都市部の再建築不可だとリフォームでも新築くらいかかるんだが
どれも数千万いくだろ
- 27 ：
- >>25
東京もだけど都会に集まるからそうなるよね
過疎地の駅前も戸建がいっぱいになればマンションが建つ
ちょっと前は建築会社は農家の老人にアパート建てさせてたけど
今は田舎の駅前狙ってんだね
地方都市はそのラッシュが終わると
もともとの捨てた土地や農地にアパート建てるサイクルなんだろうな
- 28 ：
- タワマンは立地だろ。利便性がめちゃめちゃ良い駅近とかなら心配ないけど豊洲とかはー
- 29 ：
- 器量にあった家を持つこと 背伸びをすれば終わりだよ もっとも成長停まった子供部屋も困るけど
- 30 ：
- 日本民法の父、穂積陳重の『法窓夜話』を現代語に完全改訳。
法律エッセイとして異例のベストセールスを続けた名著を
手軽に読みやすく。短編×１００話なので気軽に読めます。
法窓夜話私家版 http://pesc.pw/HFPRH
（続）法窓夜話私家版 http://pesc.pw/H7DJW
koh
- 31 ：
- 金捨てれば相続税が安くなるってことね良く分かった。
- 32 ：
- ＞戸数の多いマンションは、積み立てられた管理費等が何十億となる場合もあります。
これ、ヤバいよね。
横領とか、持ち逃げとか、発生するだろうな・皆、無責任で
脳天気で、じっくり考えないで生きてるだけだからねｗｗｗ
銀行が倒産とかもあるｗｗｗ
- 33 ：
- タワマンだっていつかは耐用年数が来て建て替えを余儀なくされる時が来る
時が経てば人の出入りも激しくなるしマンションの評価額も下がる
普通のマンションよりも戸数が多いからいずれは管理しきれなくなる懸念がある
常々マスコミに踊らされてタワマンを購入した上級国民は貧乏クジ引いたんだなと思うよ
- 34 ：
- タワマンの大規模修繕はワンフロア１億だっけ？
- 35 ：
- 外壁塗り直そうと思い立ち、戸建てにして良かったとしみじみ思うわ
- 36 ：
- >>25
良いところだな。
うちの地域は駅近の便利な場所は、
空洞化が進んでるよ。
高齢化と駐車場が一台しか置けない敷地面積だから、子供たちがみんな郊外と駅近の間くらいの微妙な所の宅地を買って家を建ててる。
郊外の高齢者なんかは駅近の病院近いマンションに移ってるって感じかな。
- 37 ：
- 数十年後、
北国のリゾートマンソンみたいに
100万でも売れなくなく時代、来るよね。
想像力欠如の日本人には到底考えが及ばないのだろうがｗｗｗ
（注）
銀座の駅前のマンソンとかではない限り。
- 38 ：
- >>26
郊外で買えばいいだろ
馬鹿か
- 39 ：
- >>37
中国人も購買力がなくなりそうだけど
逆に１００万握り締めて日本に大挙しそうでもある
外人にナマポって絶対おかしいよね・・・
- 40 ：
- >>38
通勤地獄が嫌だからに決まってんだろ！
通勤時間とラッシュ地獄と定期代考えたら賃貸したほうがマシ！
- 41 ：
- >>40
企業が本社を東京に置くのが、すべての弊害の元
あと、大学、日本語学校 もなぜ東京に作るのか不思議。
特に、移民向けの日本語学校なんて、地方に作ったほうがいい
- 42 ：
- タワマン便利だもん。何が悲しくて郊外の罰ゲーム見たいな所に住んで電車で１日２時間、週に10時間、月に40時間もロスするのよ(笑)
- 43 ：
- 東京都心部に親の一軒家が有るのだが、
そういう環境なのに、何故か勤務先が超ド田舎で、その勤務先の近くに住んでいる。
都内の企業も、みんな超ド田舎に来い
- 44 ：
- マンションて毎月の積立金と管理費がばかにならないよな。
戸建てのほうがなんぼかマシ。
- 45 ：
- 連絡先の通知の義務と、議決に参加できない場合は議決権の放棄を契約書に入れておけばいいんじゃないか？
違法になるの？
- 46 ：
- >>42
でもその無駄と言える時間も結局スマホ見てるからなあ(笑)
あと満員は嫌だから特急乗って座ってる毎日。それだと快適だよ。
それに都市部に住んでたとしても家帰ってスマホ見てるし一緒なんだよその無駄枠(笑)
- 47 ：
- >>43
利便性もだけど結局職場だよね
外出は毎日じゃないけど出勤は毎日のことだから
- 48 ：
- >>46
それこそドブ銭では？使って終わり
- 49 ：
- フランスみたいに、上質で、良質な賃貸しアパート（安価！）を
建てまくるべき。
これやると、アベ政権のお友達の不動産業が損するからやらないだけ。
100万でも売れないリゾマンだって、多分今は死んでる？ジジババ達が
必死でローン払っていたはず。
その金は銀行と不動産業がぼった食ったんだよ！
で、背後にはアベ政権の暗い闇ｗｗｗ
- 50 ：
- 都内近郊の某タワマンは4割が中国系
で、ゴミ捨てとかのモラル面で問題になってるってさ
- 51 ：
- >>48
特急料金もウチは会社負担してくれて一部負担で済んでるからそんな事ないよ
- 52 ：
- プロパンガスでボッタくる賃貸が多いので注意。
一ヶ月で2〜3万くらい請求がくるらしい。
うちは都市ガスで5人家族、冬に毎日風呂わかして1.3万くらい。
中規模都市で数百万円の中古一軒家をキャッシュで買うほうが、いろいろ楽だぞ。
- 53 ：
- マンションを造るバカ、売るバカ、買っちゃうバカ。
マンションなんて全く資産価値ねえんだぜ。
何百万ある中で、建て替えに成功したマンションなんざたった１件！
だいたい千三屋の言うことを真に受ける方がどうかしてるわな
相続税対策なんて不要。きっちり税金払って完全所有権で手元に置いといた方が
あとあと楽だっての
- 54 ：
- 結局何に住めばいいの
ノーリスクの住宅を教えてください
- 55 ：
- タワマンは中古を買う。新築だと営業利益が盛られまくっているので買った直後に
本当の価値にまで価格が下落するのでアホらしい。
中古タワマンを買う場合には、自分の寿命が尽きた後に大規模改修の大騒ぎが起きるよ
うに工夫すれば勝利。約２０年おきに大規模改修を食らうので、７０歳ぐらいで
改修直後の中古タワマンをキャッシュで買っておけば逃げ切れる。
自分が死んだあとは、どうなってもいいからな（独身独居老人の場合）ｗ
- 56 ：
- 売るに売れないような物件を掴んだ時が大変なんだよね。
子どもが相続を嫌がるような。
- 57 ：
- >>53
タワマンのみならず、そもそもマンションなんてのは、終の棲家として使い切って
死ぬまで住む以外の利用価値は無い消耗品だと思え。
自分が死んだ後は、廃墟となった空き部屋の処遇で誰がどう困ろうが
知ったこっちゃないからなｗ
- 58 ：
- >>41
勤務地を神奈川、千葉、埼玉に分けるべきだったな
平地の広さがいかせていないばかりか東京23区の斜面に集まっていると言う
- 59 ：
- >>56
子供がいる人は買うべきではないね。
保証人が誰もいない孤独な老人が、やっすい中古マンションを自分の寿命まで使い切って
死ぬのには最適。
- 60 ：
- >>53
キャッシュがいるんだよ
- 61 ：
- 大体、相続税の基礎控除越え心配するような奴がどれだけいるのか？とｗ
税対策にマンションなんかに手を出す方が、素直に税金払うより
リスク高くてむしろ損の方が多いように思うんだが。大多数の人にとっては。
- 62 ：
- 例えば、子供の成長に合わせて賃貸。子供が独立したらリノベ済みの中古を買う
人間の環境は10年経てば結構変わるから、現時点の自分を見るより先の自分を想像して決める方が良い
分譲マンションなんか大規模修繕も有るけど、東京なんか複数のプレートの境界に位置している訳で、大地震は定期的に必ず来るんだぜ
別に何を買うなとは言わないが、先の事を想像してから決める方が良いよ
- 63 ：
- 漠然とした老後不安から、「終の棲家」とか言って
虎の子の現金使って買って、生活費なくなりました。
とか阿呆な事やってるのを報道特集 とかで見たなあ。
結構な値段のマンションだったから、現金で持ってりゃ
切り崩して年金と併せて賃貸でのんびり行けただろうに。
- 64 ：
- 管理費滞納したらマンション没収できるようにしたらどう？
- 65 ：
- じゃあ俺はクワマン買うわ
- 66 ：
- >>33
上級国民はタワマン買っても永住はしないよ
フルローンでヒィヒィ言ってる下級層でしょ、やばいのは
- 67 ：
- >>65
最近見ないけど元気にしてるんだろうか
- 68 ：
- >>63
賃貸だと、保証人がいない孤独なジジイになんか貸してくれんからな。
俺が買った中規模都市の一軒家物件は１８０万円ぽっち、現金でサクッと購入。
固定資産税も年６万。ウハウハだわ。
もちろんリフォームなんかしないぞ。そのまーんま使い続けて死ぬ。
- 69 ：
- >>41
50年ほど前の求人広告では通勤時間30分以内とか60分以内で限られてた
労働基準法で定められてたから
それがどんどん緩和されて本社を東京に置く企業が増えていき今の状況を作り出している
時代の流れで一時的には取引が便利になったが結果的に人の多さが混乱を招く事になってしまった
- 70 ：
- >>54 橋の下
- 71 ：
- >>66
身の丈を考えずに購入する人も多いだろうしね
- 72 ：
- 税金払うくらいならギャンブルや投資で損したほうがマシという考えの人は多い
- 73 ：
- 相続人が決まってる場合は断然マンションだろ
土地の資産価値が恐ろしく低いから
５０００万で買ったマンションが公的な資産価値１２００万くらいで相続税まったくかからん
- 74 ：
- 子供の口座を作って毎年100万ずつあげるのがいいよ。
- 75 ：
- 横浜の欠陥マンションや福一の周辺なら
大儲け
- 76 ：
- なに？マンションバブルを崩壊させようとしてるの？
- 77 ：
- 均等配分できないものに替えるとか、ただのアホ
- 78 ：
- >>74
それもいまは使えないし、子供が先に死んだらもっとまずい
- 79 ：
- タワマンじゃなくて土地にすればいいじゃん
- 80 ：
- https://youtu.be/sRTjsYa_1Lg
セエアゾン アパート🏢
- 81 ：
- 税収のわりに徴税コストが高いクソ税制
再分配厨を満足させるだけのもの
なくしていいよ
- 82 ：
- >>3
リゾートは駅前にないから廃れるんだわ
- 83 ：
- >>40
定期代は普通至急だろ
ラッシュは改善されていくよ
あとは莫大な管理費はらうか、時間とるか
- 84 ：
- だって！
この世にはマンソン建てる事だけが生業って奴等がウじゃウじゃいるんだよ！
時々、バカ丸出しのマンソン擁護カキコやってるけどｗ
罪な仕事だよなあｗｗｗ
＞マンションを造るバカ、売るバカ、買っちゃうバカ。
＞マンションなんて全く資産価値ねえんだぜ。
＞ 何百万ある中で、建て替えに成功したマンションなんざたった１件！
- 85 ：
- マンションの建て替えの事例なんて腐るほどあるのに・・・
- 86 ：
- ↑
ソース出してよ！
建て替えには莫大な費用がかかる。
虎の子使いきってやっとローン払い終えても、老朽化で立て直し費用＝
一戸あたり、数千万かかるわけで。こんなの到底ジジババには払えないｗ
マンソンの闇は深いｗｗｗｗｗｗｗ
- 87 ：
- 有名どころだと
四谷コーポラスももうすぐ完成するね
宮益坂ビルディングもあるよね
- 88 ：
- 何100戸もありゃ管理組合理事長なんか組合員資格がない奴もいるだろ
所有者ですらないのに、自治会と区別つかないバカがなるんだよな
- 89 ：
- >>5
稼いでる間は賃貸が楽で良いと
思うなあ。
よそ者の気楽さがあるよ。
親が亡くなる年齢になったら
可能なら多少不便でも実家相続かな。
- 90 ：
- 相続税なんて廃止しろよ
それか贈与税を廃止するか
- 91 ：
- 心筋梗塞で救急車呼んでも
最上階だと到着するころには息絶えてるな
- 92 ：
- >>42
戸建て組はそこまで遠くないぞ？笑
東京駅まで電車で15分とかね。
駅から近いしタワマンのエレベーター待つより
近いかもね
- 93 ：
- タワーマンション大規模修繕を辞退する大手ゼネコン
2018/10/4
https://fudosaninfo.work/tower-apartment-daikibo-syuzen-jitai
タワーマンションの大規模修繕を辞退する大手ゼネコンが少しずつ増えてきています。
他のマンションと比較してもタワーマンションの修繕は、想像以上に大変で時間がかかるのが関係しています。
その他にも利益を出しにくいのも関係しており、この問題を少しずつ解決しなくてはいけません。
タワーマンションの大規模修繕を辞退理由として大変な部分が関係
大手ゼネコンがタワーマンションの大規模修繕を辞退する理由として、大変という部分が関係しています。
他のマンションよりも大きなマンションになっているので、修繕する際には時間がかかってしまいます。
特に外壁修理をする時は、高層階まで足場を作るのはとても面倒です。
以下略
- 94 ：
- >>90
相続税を物納にして、あまり意味のない小さい公園だかなんだか
訳の分からない空間になってるところは空しいからなあ。
- 95 ：
- >>93
公共事業が無くなって、仕事減ったらマンションの建て替えぐらいやるだろ
- 96 ：
- >>95
建替えのほうが余程楽。
マンションの大規模修繕は、
1.放って置くといつか剥離するタイル
2.オフィスビルとは比べ物にならない集積度の水周り
3.何より建物四方に最上階まで存在する開口部
と言う、罰ゲームだから
- 97 ：
- 高層マンションは地震、落雷で停電になってエレベーター使えなくなると
高層階の人は大変だそ、ちょっとゴミ出すのも登山するようなもんだｗ
- 98 ：
- マンションは南海トラフで消滅するからな
１戸立ては土地が残る
- 99 ：
- >>68
それ賢い
ただ、雨漏りとかあるかもしれないから
修理方法を調べておくか、お金貯めとくといいよ
- 100 ：
- >>64
ヒント
ローン
抵当権
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