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【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★5
- 1 ：
- https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.sc/test/read.cgi/newsplus/1558519612/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86
- 2 ：
- ーータワマンで大規模修繕があったという実例はまだ少ないのでしょうか
タワマンが多く建てられ始めたのは、容積率が緩和された2000年頃からで、大規模修繕を実際にしたケースはまだ非常に少ないです。
どのくらいの金額かなど、実際にやってみないとわからない部分も少なくありません。このため、現時点では問題が顕在化していません。
ーー大規模修繕はどれくらいの周期で行うのでしょうか
大規模修繕はおおむね「12年周期」とされます。1度目の大規模修繕はなんとか乗り切ったとしても、2度目の大規模修繕の頃から、
修繕積立金が不足し建物の維持管理が行き届かないなどの問題が生じる恐れがあります。
ゆえに、タワマンの未来については悲観的にならざるをえません。維持管理費用が多額にかかり、戸数が多いので意思決定も難しい。
私なら「高く売れるうちに、早めに売ったほうがいい」と考えます。
タワマンを売っている不動産業界の人は、これまで述べたような懸念がわかっているので、自分ではタワマンを買わない人が多いと聞いたことがあります。
- 3 ：
- 4月の首都圏マンション発売戸数、39.3%減 4月として92年以来の低水準.
2019/5/21
不動産経済研究所（東京・新宿）が21日発表した4月のマンション市場動向調査によると、
首都圏の新築マンション発売戸数は前年同月比39.3%減の1421戸だった。減少は4カ月連続。
4月としてはバブル崩壊後の1992年以来27年ぶりの少なさだった。
近畿圏の4月の新築マンション販売戸数は51.1%減の852戸だった。4月としては1991年以来の低水準だった
https://www.nikkei.com/article/DGXLASFL21HDA_R20C19A5000000/
- 4 ：
- 自己責任
知らんがな
- 5 ：
- 奥さんがタワマンが良いって聞かないから売れ行きは大丈夫だろ
- 6 ：
- タワマンだけじゃない。 ２０年後、隣は貧しい外国人が住み着いているところが多くなる。
- 7 ：
- 倒れる崩れるかとおもた
- 8 ：
- 地方住みだけど都内や大阪にマンション買って貸し出す資産運用を電話で勧められるけどウソなん？
- 9 ：
- 地べたもないのによく買うわ
- 10 ：
- エレベーターを待つの嫌だわ
トイレがやばい時なんかは２階で良かったと思った
- 11 ：
- タワマンの悲劇は、合意形成を何百の世帯で行わないといけないこと
一次所有者の多いうちは意識高いが、売買が繰り返されると所有者の考え方の差異が大きくなって
どうしようもなくなって、あとは悪循環
２回目の大規模修繕までに売れるならなんとか抜け出せる
けして終の棲家にはならない
- 12 ：
- 東京都の人口は2025年がピーク。都下は2020年から減少が始まる
- 13 ：
- >>8
凶暴化する"家を売る男たち"
https://www.youtube.com/watch?v=5dIyOKxWJmA
- 14 ：
- イギリスに火災で全焼した高層集合住宅があったよね
本来は貧困層が住むところらしいけどｗ
- 15 ：
- >>8
やめとけ
こちらから「資産運用したい」と相談に行くならともかく
向こうからわざわざ勧誘してくるのは間違いなく資産価値のない物件
- 16 ：
- >>8
嘘に決まってるだろ
安全確実に儲かるなら、誰が他人にやらせるかよ
リスクは他人に、儲けは自分に
- 17 ：
- 地方にも建つようになってきたぞ
- 18 ：
- ４割が滞納
資産価値は急速に劣化していくのだろう
投資家は離れていく
お安くなっていいじゃないか
- 19 ：
- 結局は学区と駅だけどな家の価値は
ランニングコストが低いのは当然
- 20 ：
- 土地だけ買ってコンテナハウスを置くのが一番いい
- 21 ：
- 今のマンション価格から利回りを計算すると２％３％だから、割高すぎ
利回り３％だと、マンションを他人に貸して回収できるまで３３年かかる
ローン３０年だと、利回りは３，３％
このように、３０年後とかマンションは無事に存在するか？すら不明なのに、ありえないマンション価格
- 22 ：
- 武蔵小杉のタワマン乱立みると、ここに住んでるのは核家族世帯の20台後半から40代が多い
恐らく４０年後には住人は高齢化が多く
さらに６０年後にはクーロン城みたいな廃墟タワーがそびえ立つことに、、、
- 23 ：
- >>8
場所による
湾岸沿いの地下鉄の駅に近いマンションなら大丈夫じやね
- 24 ：
- ＞修繕積立金は、段階増額方式
＞年数がたつと修繕積立金が増加
＞当初の2倍〜5倍
詐欺じゃん
- 25 ：
- 賃貸なら問題ないだろ
- 26 ：
- タワマンは基本的に投資対象だからいいだろ。
10年貸し出して売る
- 27 ：
- >>19
だよね
マンション、タワマンは60年ぐらいは余裕でもつから、子供のいないやつには十分
場所さえ良ければ、売って老人ホームに入る資金にできるし
- 28 ：
- >>14
タワマンなんて日本以外では貧困層が住むところだよ
何れ日本でもそうなる
- 29 ：
- お前らよく自分に関係ないネタに必死になれるな
こんなステマ記事いくらでもあるのに住居にコンプレックスあるんだろ
- 30 ：
- 人は記憶型と思考型に大別できる
やっぱ平屋よ
これは4軒長屋かな？
http://estate.mitsumine-corp.com/wp-content/uploads/2019/04/IMG_2885.jpg
一軒に自分が住んで、他は貸し出すというの有りなんやで〜
- 31 ：
- >>1
∧∧ >>28
／ 支.＼ ihm アイヤー！！
( ｀ハ´)_.ﾉ ノ
- 32 ：
- 本当の地獄は20年後って早すぎだろw
機械式の駐車場の修繕費のことも書いてないし眉唾記事だな。
どう考えたって本当の地獄は40年後くらいからだろ。
自分が年老いて相続を考えるけど、古ぼけたマンションを相続してくれる人がいない。
売ろうにも売れない、さぁどうしよう。
こういう問題だろ。
- 33 ：
- >>28
九龍城か
- 34 ：
- ま、基本、仮住まいだろう
割高な新築タワマソより戸建ての方が、いろいろ融通が利くからいいとは思うけどね
天変地異や停電等、トラブったときのダメージが大きすぎる
タワマソ林立村は渋滞混雑が半端ないみたいだし
修繕、管理、集団の意思決定、ご近所トラブル…
- 35 ：
- 12年周期って、一体何を修繕するんだ？
- 36 ：
- >>30 の続き
埼玉ならタワマン買う金で楽に平屋が建つ
売ることも考えるなら高くとも少し良い場所にしとき
駅から5分以内
ちょっとおしゃれな平屋
https://dgvpr92phue2c.cloudfront.net/uploads/work_photo/resource/158236/bf06ed86-78d7-4220-8ece-9cecb7162cb1.JPG
- 37 ：
- 今の建売住宅も20年くらいしか持たないって本当？
- 38 ：
- また適当な記事だな
修繕積立金不足を前提に話を組み立ててるけど
普通は馬鹿でもない限り積立金額は把握するでしょ
滞納が甚だしい場合、差押えの上、競売だよ
滞納額も普通は把握しておくよね
- 39 ：
- 不動産を持つ前は欲しいの欲望全開だった。
けど激安中古一戸建て4軒とか土地とかを買ってしまったら、興味なくなった。
そして分譲マンションなんてもの何で買うのと思うようになった。
有益な不動産を持つと、物欲もなくなり、必要なものだけを手元に置くようになった。
自然にお金も貯まりだして精神的に余裕が出てきて、何事にも冷静に考えられるようになった。
衣食足りて礼節を知るのことわざが理解できるようになった。
- 40 ：
- 団塊世代のニュータウンと同じじゃねーか
不動産屋はその時その時の売上しか頭にないんだから
行政が街づくりをどうしていきたいか、で規制かけないと
同じことを繰り返すよ
- 41 ：
- >>2
＞タワマンを売っている不動産業界の人は、これまで述べたような懸念がわかっているので、自分ではタワマンを買わない人が多い
眼鏡かけてるレーシック広告の眼科医みたいやなｗ
12年毎の大規模修繕って罰ゲームやろ
- 42 ：
- スミフの物件だと７、５倍だぞ
当初6000円だと44,200円くらい
これでも人件費高騰、足場、資材高騰で
おっつかないかも
- 43 ：
- お、今日もやるんか！ええで！こいやマンタワ！
- 44 ：
- 大型地震一発に耐えられても次のに備えたら骨格からやり直さないとダメなんだし地震多発の国では正に砂上の楼閣だわな
- 45 ：
- >>22
よくあんな人混みの中で暮らせると思うわ
駅なんて凄いことになってんじゃん
人混みが大の苦手な俺は尊敬するね
- 46 ：
- ヨーロッパの築300年のマンションはどうやって管理しているのだよ？
- 47 ：
- タワマンは どこかで倒壊とか崩壊したらガン下がりになるからな！
まぁ見ててみ
- 48 ：
- タワマンであろうが、何であろうが、マンションなら新築後出来るだけ早く修繕積立金を値上げする事。
(最低平米250円以上)
これだけで月々の支払に汲々とする階層の選択対象から外れる。
あと超概算でも良いから70年間の長期修繕計画を建てとく。
その時70年目に「解体費用」を挙げておく事。
すると必要になる修繕積立金は、大体上の数値になる筈。
- 49 ：
- 修繕のときに面倒くさそうだから自由に修繕できる戸建でいいわ
- 50 ：
- 地方のかっぺが騒ぐスレはいつも延びるよな
首都圏叩いて終わりはいつもの流れ
- 51 ：
- マンションでも馬鹿やなって思うのに、タワマンなんて馬鹿の極みやんw
下々を見下ろしながら優雅にやれる層なら、また違うところに簡単に移れば良いだけだろうけど、無理して買った奴は悲惨やろ
- 52 ：
- >>36 の続き
2軒長屋
https://image.reblo.net/img_thumb.php?x=500&y=500&f=./cl_img/build_photo_img/build_1847_1579572.jpg
2世帯住宅になるし
1軒を貸し出してもいい
- 53 ：
- >>45
それがなぁ。
部屋に帰るとシーンっと静かなんだよ。
都会の雑踏と自宅の静かさ。
それが両立されてるのがタワマン。
相続の時に苦労するのは分かってるんだけど、この快適さの前には霞んでしまう。
- 54 ：
- メディアに煽られて買った人とか悲惨だよね
- 55 ：
- 無理してタワマンなんか買うと修繕費とか恐ろしいことになるよねｗ
あんなのは金持ちが買うもの
- 56 ：
- タイミング見て売れば大丈夫
- 57 ：
- ん？
ボロボロになってスラムみたいになるのかな？
外人も増えるって言うしw
- 58 ：
- 金持ちはいいんだよ
飽きたら売って引っ越すから
問題は全力買いした人達
- 59 ：
- 日本民法の父、穂積陳重の『法窓夜話』を現代語に完全改訳。
法律エッセイとして異例のベストセールスを続けた名著を
手軽に読みやすく。短編×１００話なので気軽に読めます。
法窓夜話私家版 http://pesc.pw/HFPRH
（続）法窓夜話私家版 http://pesc.pw/H7DJW
knv
- 60 ：
- 実際、チャイニーズはどれくらいいるんだろうね
機を見て売りに出す投機目的の者も多いとか
彼らにとって管理費修繕費は疑問符がつくらしい
多数決ならともかく、全員一致の意思決定は困難だろうなぁ
そのうち東南アジアの富裕層も出てくるだろうし
既に旅行者はずいぶん増えてるから、そのうちインフラが整備された日本の不動産にも興味を持つだろう
- 61 ：
- 合意形成大変なタワマンなら段階より均等で積み立てた方がいいと思うけど、知識無い人は積立金高いと買わないからな。
- 62 ：
- >>52 の続き
こんなんで十分なんやで
https://image.jimcdn.com/app/cms/image/transf/dimension=666x10000:format=jpg/path/s46f052ace93ab051/image/i4ff157d051f238c0/version/1508157428/image.jpg
土地代を除けば1000万もあれば建つだろ
- 63 ：
- 不動産やら持つよりボロ屋に住んで、現金残すのが勝ち組。
土地ならまだしも、マンションなんざマジで空き家だらけか、外人の巣窟になるし。
- 64 ：
- >>23
そんな物件を頼んでもいないのにわざわざ奨めてくれるなんて世の中捨てたもんじゃないね
- 65 ：
- カネが余って仕方が無い層が腰掛けで住むとこであって
無理して数十年ローン組んでまで住むとこじゃない
- 66 ：
- 都心なら大丈夫だろう
地方のはやばい
- 67 ：
- 管理費の徴収率が6割超えか、なかなかだな
- 68 ：
- 地べたで生きるように設計されてる人間が超高層で生活してて精神的身体的に大丈夫なのだろうか。そっちが気になるわ
- 69 ：
- タワマン買う位なら、家建てるわ。
- 70 ：
- >>46
あちらの古い建物は石やレンガ造りだろ
日本でも石積みで組んだ戦国時代の城の土台は健在だしそんなもんだよ
石の土台ってちょっとアレだが
- 71 ：
- >>1
要するに
「貴方は他人の経済状況に自分の人生を左右されたいですか？」
だよね
他人の経済が良くなっても特にメリットは生じない
悪くなったら詰む
このように理解する人なら答えはNo
- 72 ：
- トランペット吹いてる人だろ
- 73 ：
- 西日本はカッペだからタワマンがほとんどない
- 74 ：
- >>8
電話かかって来るのは基本詐欺だと思ってるわ
自分で調べて聞いた方がいい
- 75 ：
- 個々の設備の修繕は、また別に自分で出すわけでしょ？
たとえばガス給湯器とか風呂トイレ台所の修繕なんか。
経年で荒れた内装なんかも別枠で自前修理だよね。
となると戸建てに比べてものすごくお金がかかる物件ってことになるわけだけど。
これから年金がボロボロになる可能性が高いことを考えると、
将来貧乏老人だらけになったときにすごく厳しいことになるのでは。
- 76 ：
- タワマンスレは本当に伸びるなｗｗｗｗｗｗｗｗ
嫉妬の嵐ｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ
- 77 ：
- >>76
逆だと思う。
将来放置される物件に、
税金の投入がなされたりしないか不安なんだよ。
いまからでもマンション所有者で基金でも作って将来に備えるべき。
- 78 ：
- >>4
その言葉使ってる奴はバカが多い・・・・と指摘したくなる２つを一気に出してきたなオマエ 凄い才能だｗｗ
- 79 ：
- 高層階は体に悪いってホントなら 20年後じゃなく 今まさに恐怖じゃんｗ
- 80 ：
- お前らみっともないからもうやめとけ
- 81 ：
- 東日本クラスの地震が起きたとき、
高層ビルがゆーらゆーらしてたのを見ると、
ちょっとタワマン買って住む人の心境が解らない。
まぁ洪水とかには強いだろうけど‥
- 82 ：
- 都庁の修繕費をみるとゾッとする
- 83 ：
- タワマンって精神病みそう。
- 84 ：
- >>73
カッペじゃない人は地元に家もってるし
タワマンに住んでる人のほうがカッペな印象だが…
- 85 ：
- 俺の親戚は神戸の高層ビルに住んでる
- 86 ：
- >>73
確かに中国地方民だが持ち家に住んでタワマンは賃貸に出してる。
田舎から来た人か法人が借り手だな。
- 87 ：
- タワーマンは中古を買う。新築だと営業利益が盛られまくっているので買った直後に
本当の価値にまで価格が下落するのでアホらしい。
中古タワマンを買う場合には、自分の寿命が尽きた後に大規模改修の大騒ぎが起きるよ
うに工夫すれば勝利。約２０年おきに大規模改修を食らうので、７０歳ぐらいで
改修直後の中古タワマンをキャッシュで買っておけば逃げ切れる。
自分が死んだあとは、どうなってもいいからな（独身独居老人の場合）ｗ
- 88 ：
- 子供がいる人は買うべきではないね。
保証人が誰もいない孤独な老人が、やっすい中古マンションを自分の寿命まで使い切って
死ぬのには最適。
タワマンのみならず、そもそもマンションなんてのは、終の棲家として使い切って
死ぬまで住む以外の利用価値は無い消耗品だと思え。
自分が死んだ後は、廃墟となった空き部屋の処遇で誰がどう困ろうが
知ったこっちゃないからなｗ
- 89 ：
- >>87
テレビCMやら営業部隊やらああいうの無くせばもっと安く住みやすくなるんじゃないか
まぁ今の方が利益出るから今のやり方なんだろうけど
- 90 ：
- タフマン
- 91 ：
- 日本の高齢化はまだまだ進行する。
将来、高齢化率は38.4%まで上昇すると予測されている(平成30年高齢社会白書より)。
東京都の人口は2025年にピークを迎えその後減少すると予測されている(東京都の予測)。
報道されているように年金は削減や支給開始年齢引き上げの可能性が高い。
以上の条件から導き出される将来の予測としては、
貧乏な老人と空室だらけのマンションが首都圏に大量に出来上がるという未来図。
今からでもマンション所有者たちで集まって基金を作り将来に備えたほうが良い。
- 92 ：
- >>77
それ言うたら終いやんw
現に空き家問題が社会問題化してるのに。
タワマンばっかり心配しても仕方ない。
老朽化、相続、放置、戸建てマンション問わずですよ。
タワマンは規模がでかいってのはあるけど、
立地さえ良ければ金になるから権利関係は誰かが取りまとめてくれる。
そもそも今の都心の駅前なんかは、
最初は権利関係ぐしゃぐしゃだったのをまとめた人がいるから今があるわけで。
- 93 ：
- タワーリング・インフェルノになる
- 94 ：
- とっとと売り逃げした方がマシ。
- 95 ：
- 悲惨なのは、高層用エレベーターを維持する資金がショートした時だな。
せいぜい４階建てぐらいの安い中古マンションにしとけ。
自分の予想寿命より耐用年数が１０年ぐらい長い程度の物件なら、逃げ切れる。
- 96 ：
- >>78
バカじゃないよ
自己責任という言葉よく使うのは根性腐った奴
知らんがなってのは接尾語みたいなもんだろｗ
根拠不明のレッテル貼る奴の方がちょっと・・・・
- 97 ：
- ５０代とか６０代で買うから困るんだよ。
７０代とか８０代で買って、大騒動が起きる前に自分の寿命が来て逃げ切る。
- 98 ：
- >>75
タワマンにガス給湯器って
- 99 ：
- >>93
それ欠陥工事のせいだから
- 100 ：
- 神戸のタワマンに住んでるが高齢化で悲惨やで
100〜のスレッドの続きを読む
WHO「新型肺炎の危険性評価を中程度から高いに訂正するが、あくまで記載ミスであり高いと発言していた(｀・ω・´)ｷﾘｯ」
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