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【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★2
- 1 ：
- https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍～5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ－タ－も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ－ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.sc/test/read.cgi/newsplus/1558493208/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86
- 2 ：
- ーータワマンで大規模修繕があったという実例はまだ少ないのでしょうか
タワマンが多く建てられ始めたのは、容積率が緩和された2000年頃からで、大規模修繕を実際にしたケースはまだ非常に少ないです。
どのくらいの金額かなど、実際にやってみないとわからない部分も少なくありません。このため、現時点では問題が顕在化していません。
ーー大規模修繕はどれくらいの周期で行うのでしょうか
大規模修繕はおおむね「12年周期」とされます。1度目の大規模修繕はなんとか乗り切ったとしても、2度目の大規模修繕の頃から、
修繕積立金が不足し建物の維持管理が行き届かないなどの問題が生じる恐れがあります。
ゆえに、タワマンの未来については悲観的にならざるをえません。維持管理費用が多額にかかり、戸数が多いので意思決定も難しい。
私なら「高く売れるうちに、早めに売ったほうがいい」と考えます。
タワマンを売っている不動産業界の人は、これまで述べたような懸念がわかっているので、自分ではタワマンを買わない人が多いと聞いたことがあります。
- 3 ：
- オレには何ら関係ないもんで
けどさ、何故か税金投入で救済されそうな案件だよな
- 4 ：
- タワーマンションみたいなアホ臭いのでなければ、隠居後に中古一軒家買うのが正解。
ただし、固定資産税が年間１０万以下で済む、やっすい数百万の中古戸建な。
金がかかる大規模リフォームなんかしないで、そのまま住む。
新築は絶対に買うなよ。 不動産屋のボッタクリ利益が本来の価値の上に
タップリと盛られまくってるから。
- 5 ：
- >>3
当然されるだろうね
- 6 ：
- そろそろ家買おうかと思ってるんだけど
マンションの場合は管理費、修繕積立、固定資産税が毎月掛かるじゃろ？
他になんか絶対取られるのもあるの？
駐車場みたいな使う使わない選択できるやつじゃなくて絶対取られるの。
- 7 ：
- ドラマ「砂の塔～知りすぎた隣人」で見た。
- 8 ：
- 令和の時代は、タワー建築の爆破解体業が流行るぞ！！！！！！！！！
- 9 ：
- レイパー菅野wwwww
- 10 ：
- １戸空いたら管理費と修繕費が上がります。
がんばってタワマンを満室にしてください。
解体費も頭の中に入れておいてください。
- 11 ：
- クワマン定期
- 12 ：
- 戸建ても1日中子供部屋おじさんが発狂してる家が多々あるからな
近所トラブルも多くなって毎日のように警察が来てるし
- 13 ：
- タワマン＝貧民窟が世界の常識だしな
あんな物に憧れているのは低学歴の成金ぐらいだろ
どこの国でも名家の金持ちは庭付き戸建ての豪邸に住んでる
- 14 ：
- ムサコのタワマンを買えるのは、一流企業のエリートくらいだからな
その辺の中小企業の社員は一生買えないから無駄に叩かれる
- 15 ：
- >>11
前スレの11もクワマンという偶然w
- 16 ：
- 宮路幸人税理士が言うならそうなんだろう
- 17 ：
- 田舎で平屋の一軒家が一番やろ
- 18 ：
- タワマン最上階住んだことあるけど
風で揺れてる気がしてアカンかった
戸境壁も明らかに薄いと思った
- 19 ：
- こんな当たり前の事を今更言うなよ
今も昔も平屋の大敷地が何より安全
- 20 ：
- 分かりきってた事なのに( ﾟдﾟ )
- 21 ：
- タワケ
- 22 ：
- 戸建ては20年に1回は建て替えレベルの修繕が必要だからね
屋根や外装は5～10年に1度は修繕が必要
金かかるよ
- 23 ：
- アベチョンの政策は全部失敗
- 24 ：
- 劇場版みたいやな
時計仕掛けの摩天楼？
- 25 ：
- ( ﾟ∀ﾟ)
( ∩ミ ほーら、タフマンだよ
| ω |
し ⌒Ｊ
- 26 ：
- 地面から遠く離れた家は落ち着かない。
いつも微妙に揺れてる気がするし。
- 27 ：
- >>13
高級マンションって海外では金持ちが街で仕事するから近場で出払うのもラクだから住むんだろうな。休みには郊外の別荘で悠々過ごす。
日本では中間層がセレブの3文字に踊らされてなけなしの金で死ぬまで居住する気で買うからこうなるんだろうな
- 28 ：
- え、修繕積立金って値上がりするもんなの？
チラシに書いてる値段、あてにならないじゃん。
普通の勤め人ならローン（と駐車場）以外で5万10万とかかったら住んでいけないと思う。
- 29 ：
- 20年前のタワマンの現在
川口のエルザタワー55を参考にすればいいんじゃね？
エルザタワー55
https://ja.wikipedia.org/wiki/エルザタワー55
- 30 ：
- 九龍城みたいな雰囲気で
マッドマックスみたいに建物同士橋かけたりワクワクすんな
- 31 ：
- 見栄じゃ見栄 高い所から見下ろすんじゃ貴様らをのぅ
- 32 ：
- 田舎もんがマンション叩きしにくるぞー！
- 33 ：
- たった２０年で住めなくなるのか
- 34 ：
- キャンピングカーみたいのも住居として認めるべきじゃね
地震があった場合、車内が一番安全やし
- 35 ：
- >>18
ボードの厚さなんて全国共通じゃないの？
薄いなんて有り得ないと思うけど
- 36 ：
- 野村ホールディングス1000億赤字
社長「潰れるかもしれない・・・」
- 37 ：
- 賃貸～渡り鳥が1番。
- 38 ：
- >>22
ローンとはいえ戸建は自分の物感半端ないから修繕は納得できるが他人と共通のタワマンなんかに修繕費払いたくないわ
- 39 ：
- 戸建も20年もすれば負の資産だから更地より価値が低い
建物価値ゼロ、解体費用約100万
土地に価値があれば良いけれど、そんな場所に戸建を変える人は少ないから大抵は郊外
20年後は人口減少で土地の価値もゼロ
- 40 ：
- >>1
自動運転に必須！5G対応 RFモジュール、2025年に6 000億円市場
https://jidounten-lab.com/w_autonomous-5g-rf-module
- 41 ：
- これと似たようなことが既に団地で起きてるだろ
- 42 ：
- ２０年後と言わず明日にでも来てほしいわ、
ムサコ乗り換え民的には、あそこの混雑ひどすぎるわ。
- 43 ：
- 名古屋だが、築20年ちょいのタワマンが1戸2000万円台で売りに出てるぞw
タワマンのくせにバス便とかふざけた立地だがな
- 44 ：
- アホは高いところが好き
同じアホなら高台の一戸建てに住んだ方がマシ
- 45 ：
- 日本全国にスラム化した団地、老人ばかりの団地、外国人ばかりの団地、生活保護者ばかりの団地があるがタワマンもそうなるよ
- 46 ：
- 一軒家も同じだろう
修繕費凄いんだからね
- 47 ：
- クイズ！答えは20年後
- 48 ：
- 年いったら駅近マンションが楽だよ
- 49 ：
- ボードにも9ミリと12.5があるやろー 21もあったなー
- 50 ：
- 今も田舎の温泉付きリゾートマンションも管理費高くて買い手がつかないらしいな。
あれ見ると、結局何もついてない方がいいのかもと思う。
- 51 ：
- >>43
ちなみにどのあたり？
- 52 ：
- >>37 ホリエモンはホテル住まい
- 53 ：
- >>22
そんなことないでしょ
建て替えレベルの修繕って具体的には何よ？
- 54 ：
- >>39
郊外住宅地の実家敷地内に建てた俺は心配ないわ。産まれも育ちも生活もそこだから今更移る理由がない。
- 55 ：
-
まあ街一つ分毎年消える
老害跋扈衰退確定のこの国で
わかって買うなら止めはしないが（笑）
- 56 ：
- タワマンを買えない人たちはタワマンについて熱く語るって面白いよな
貧乏人ほど高級車の仕様に詳しかったりするけど、そんな時間があるなら働けばいいのにね
- 57 ：
- 比較的無駄設備の少ないタワマンの狭い部屋は管理費安くてリーズナボーだよ
広い部屋の人がたくさん払うことは法律で決まってる
- 58 ：
- そんなこと最初からわかってるじゃないかｗ
後先考えないギャンブルまがいの成金ほどタワマンを好み
計画的に物事を考える着実な金持ちほど戸建てを好む
そういうことだよ
- 59 ：
- >>1
__
/～ヽ えっ、都内のマンション？
<('A` ｡)
( .)> 五輪の翌年（2021） から選べば正解じゃね？
<^ヾ_
- 60 ：
- 20年後なんて分かるかよ
法改正や規制緩和だってある
- 61 ：
- これから移民が増えるのに戸建やアパートに住む気がしれん
鍵なんかかけても窓ガラス割れば出入り自由だぞ
- 62 ：
- >>51
北区
- 63 ：
- クワマンざまあ
- 64 ：
- 修繕費管理費込みでいくらするんだろ
毎月5～7万ぐらいは取られるよね
- 65 ：
- 築22年のマンションに住んでるが、経年劣化がかなり酷い。
- 66 ：
- 中国人がいたら終わり
- 67 ：
- 戸建てもマンションも即金で買う。
これなら後々の修繕費も怖くないお
- 68 ：
- >>46
別に一軒家はボロボロでも住める
- 69 ：
- タワマン買う層はお金持ってるからまぁ大丈夫じゃね？
カツカツで無理して買ったのは知らんがw
- 70 ：
- >>56
買えても買わないが。タワマンの半分以下で庭付きガレージ付き5LDKがゆるい地方中小勤務の俺でも買える地方最高だわ
- 71 ：
- >>22
中古不動産15軒買ったけど戸建ては自分のタイミングでできるしそんなに金掛からんで
マンションは管理費、修繕積立金と固定資産税のバカ高さに呆れたもんや
収益率で考えればどっちが得か一目瞭然
- 72 ：
- タワーマンションには、一切手を付けていない。おれはきっと勝ち組。
- 73 ：
- マンション管理の適正化に関する法律なんて
黒髪姫カットのおっとりお嬢様と
金髪ツンデレちょいドジ幼馴染みが
同時に俺のこと好きになるぐらいの
絵に描いた餅、ファンタジーだと思う
- 74 ：
- >>18
おれ５階でもダメ。揺れてる感じするし二重床で更に最悪
なんか気持ち悪くなった。地震のときもよく揺れる
- 75 ：
- 大量殺人したいテロリストならタワマン狙うだろうな
五輪期間は特に気をつけろよ
- 76 ：
- なんで日本の建物ってもろいの？
何千万も取っといて詐欺じゃん
- 77 ：
- 終の棲家として選んだ人はご愁傷様ってことか
金持ちはただ引っ越すだけだもんなｗ
- 78 ：
- >>56
タワマンじゃない戸建て住まいだけど、時価1億くらいするよ。
でもタワマン住んでる人はバカか大金持ちしかいないと思う
- 79 ：
- >>35
コンクリの上にボードを張る
通常分譲は界塁コンクリだが、
軽くするのとコストで必ずしも、って世界
- 80 ：
- >>29
最上階に巨人のエースが住んでたんだよね
なんで埼玉なんかに？w
- 81 ：
- >>51
売り出された当時は億ションだった
- 82 ：
- >>60 壁メンテなどの工賃なので、規制が緩めば下がるなどではなさそう。
政府が補助金まで出せば、少しは安くなるかもだが、そんな優遇をする理由がない。
- 83 ：
- https://i.imgur.com/1uPFpLm.png
- 84 ：
- >>46
具体的にどんな修繕が必要になるか理解してるの？
- 85 ：
- >>13 別に地震が無い国では富裕層が遊び部屋に買ってるし、
そういうことは買ってから文句いえとご両親から
言われなかった？貶すだけならだれでもできるよ
- 86 ：
- この手のスレでID赤くするやつが軒並み地方住みなの草
- 87 ：
- 戸建て＋趣味でDIY=永久に住める
安上がりでいいよ
- 88 ：
- >>1
今、数十万円の解体費用が払えずに、利用されずに放置されてる廃屋が問題に成ってるけど。
解体に何十億円と係りそうなタワマンが放置されたら、
影響でかそう。
家電みたいに、購入時にリサイクル費用を義務付けたら？
- 89 ：
- >>87
楽しい趣味の時間にもなるしな。GWに庭に物置建てたわ
- 90 ：
- >>53
床、外壁、ガス、水道、風呂、キッチン
- 91 ：
- 都心の一番地価が高いところ、収益効率の高い地域の金持ちが住んでるんだから問題ないだろう
- 92 ：
- >>34
いわゆるトレーラーハウスになるんだが、
日本ならきっと制度化の際に「これなら従来の住宅のほうがマシだわ」ってなるクソ要素を入れてくる
- 93 ：
- タワマンに限らず修繕積立金を滞納する奴は多い。中国人が入ってるところなんか最悪やで
- 94 ：
- >>80
斉藤は川口出身で嫁も高校の同級生だったからな
地元に愛着があったんだろう
- 95 ：
- 高層ホテルしか泊まった事無いけど
ずっとゴーって音が鳴ってる
- 96 ：
- >>78
タワマンを買える資産がある時点でお前らより偉いだろ
- 97 ：
- 修繕は自分の都合に応じてしたいので戸建てでいいわ
先日、屋根と外壁塗装をやって自治体のリフォーム補助ありで80万だった
- 98 ：
- >>90
実家が築50年くらい経つけど30年前に水回りと外壁修繕した以来平気で持ってるわ。
- 99 ：
- 震災で壁にひびが入ったのを修繕したくても、本格的な修理は住民の許可がいる
反対者がいたら、内装工事でヒビを隠すくらいしかできない
- 100 ：
- 土建で儲かってるやつって、みんな鉄筋で豪邸建ててるわな
マンション住みはみたことない
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