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マンション経営　もうかってまっか？


1 ：2010/09/23 ～ 最終レス ：2020/03/14
マンション経営やってる大家の方
苦労話とかいろいろ
いろいろ教えてください。

2 ：
>>1 家賃収入ってやつか。豊川のおっさん1800万円借金しているみたいだな。

3 ：
３

4 ：
4

5 ：
難しいよ

6 ：
マンションって儲かるのか？
俺はアパート派だな。
苦労は空室を埋めることと未収金の回収だね。
それ以外はルーチンワーク。

7 ：
俺や多くの人がどこかのマンションに住むわけではないよな。　
不動産屋で地代、家賃の高いマンションのオーナーになればいくらか儲かるかな。
でも地代や家賃ってほとんど税金や不動産屋の人件費でもってかれるんじゃねーの。　
　

8 ：
とりあえず初期資金はいかにして用意したのか教えて

9 ：
あげ

10 ：
自業死訳

11 ：
1億のマンション　利回り10％で1000万　でも手元に残るのは100万程度
修理維持に100万単位で　金がかかる。割りにあわねーな。

12 ：
現状はこんな感じみたいだね。
http://blog.livedoor.jp/tako2001/?blog_id=1750432

13 ：
>>11
ほんとマンションは金かかるな
買うとき税金、売るとき税金、利益も総合課税
株のほうがよっぽどいいと思うね
>>12
さらっと見たがこれはきつい
１棟RC
利回り　9.2%
金利　　4.5%
管理費　3%
数年後、競売に出てきそうだ

14 ：
エスライズは儲かってるそうです

15 ：
>>11　
　結局利回り　１％じゃないの？

16 ：
朝日ソノラマ（潰れて朝日新聞社に一部併合ｗ）から出てた実話漫画誌で、おもしろい
連載があった。
漫画家妻（売れてない）とタクシー運転手夫が中古アパートや廃墟になってた
マンションを丸ごと買ってリフォームして、入居者募るというドキュメント。
資金はほとんど銀行からのローン。
毎回綱渡りの連続。
リフォーム業者から塗装の手抜きをされたりと、妻が自由業だから監視できた
ようなもの。
マンションは入居者に外国人が多いそうな（西洋系にあらず）。
単行本も出たけど、肝心なマンションリフォーム完成からの話が収録されてない
んだよな（出版が潰れたので連載継続出来ない）。
その人は他にも昔から個人投資やってて、日航の株主総会に出席したとき元社員株主
が内情暴露して退席させられていったとか、オリジン弁当がドンキに買われそうに
なったとき株主に陳情の手紙がきたこととか描いてくれてた。

17 ：
2007年3月～2011年1月で全売却。資産8割現金化。
海外不動産行きます。

18 ：
>>11
中古で数千万のマンション買えばいいじゃん
修繕費なんてそんなかかんないし、たまーにしか修繕なんてしない

19 ：
ここでのマンション経営って一棟ごとの話でしょ

20 ：
>>18
区分は論外という人も多いだろうが、その原因は異常な価格。
特に修繕費がそんなかかんない年数のマンションはローン組めるからバカしか買わないんだよ。
先人の営業活動で蓄積した対消費者価格と、収益還元価格の乖離が激しく、縮まるまでの期間が長い。

21 ：
マンション経営なんて儲かるわけないじゃん。
良く中古マンション区分を安く買って自分でリフォームして利回り２０％です！なんてブログに書いてるのも居るみたいだけど。
そもそもそんな安く売りに出てたマンションを１０年か１５年くらいたって保有して何が嬉しいんだ？
そんなブログは不動産屋や転売時にリフォーム、アドバイスやコンサルやりたい人間がでっち上げてるようなのが大半だよ。
だいたい、そんなに儲かるなら不動産屋が自分でやるに決まってるだろ。
こりゃ儲からないな、ってプロが判断したクズ物件を利回り○○％とか言って素人に敗戦処理させてるんだよばーかばーか。

22 ：
＞だいたい、そんなに儲かるなら不動産屋が自分でやるに決まってるだろ。
よく誤解されてそう言われるのだが、不動産屋は短期でしか資金貸してもらえないのだよ
だから、回収に時間のかかる長期の投資はやりたくても出来ないのです

23 ：
>不動産屋は短期でしか資金貸してもらえないのだよ
貸してもらえるって。そりゃ財務が悪けりゃダメだろうけど、それは不動産屋じゃなくたって貸してもらえないし。

24 ：
>>23
それが違うんだな。不動産屋の特殊事情があるんだよ。
稼いでる不動産屋は建売や買取転売がメインだから、1年の短期で借り入れて
さっさと転売して回収しないと次の仕入れに支障がでるのだよ。
これは長期でもっておきたい良いブツが出ても転売しないと次の借り入れが
できない。
なので大家業やりたくても出来ないのが本音なんだな。

25 ：
属性でしょ？

26 ：
今の日本は基本、転売時の値下がりリスクと入居率低下のリスクが高すぎて、ネット利回りも信用できない。

27 ：
東京湾沿いは安くなってるよね

28 ：
確かに回転資金（運営費）のローンは簡単に下りるが、
設備でも不動産購入は審査ハードルが高い。購入物件を担保にしないと無理

29 ：
不動産投資って不動産屋が転売で儲けるために仕組んだ話だから･･･以下省略

30 ：
安いものを高く売ったデベロッパーは儲かるが、
マンションオーナーは高値掴みしているから利益皆無

31 ：
>>22>>24
確かにその話聞いた事あるぞ。
とあるマンションの分譲屋でそれなりに大きくなったから、さてそろそろ
賃貸ビル部門でも造って、自社で貸ビル始めようとしたらしい。
そこで都市銀行に物件購入費について相談したところ、
「お宅には分譲用地の仕入れしか融資しません。ヤリタイならオタクの内部留保でどうぞ」
と言われてしまい、断念した事ある。
銀行としては分譲用地への貸付ならすぐ回収できる、と言う事で貸すらしいが、
自社ビルや賃貸ビルだと回収に時間がかかるのでダメらしい。
また、分譲屋は、社会的地位や不動産業界での地位も低く、
銀行もマンション屋には分譲用地にしか融資しないそうだ。

ま、森ビルの森家は明治の初めから米屋を営みながら長屋を経営していたからねｗ

32 ：
>>21
あ、そうなんだ！儲かると思ってたけど、資金不足で指加えてた。
勉強になった。あざーす。

33 ：

違法駐車ゎ　ぉ し お き ょ ！！
間のいい母
セミこいや
ハイ兄さん
違法駐車王　塩 ホ 容 疑 者


34 ：
守銭奴国賊原発テロリスト米倉弘昌殲滅!


35 ：
守銭奴国賊原発テロリストＴＰＰカルト売国奴野田民主党政権殲滅!

36 ：
ワンルームマンションの経営で諸経費はプールされているのでありません、と言われたのだが、これは釣り？
神奈川のマンション2500万円くらい。

37 ：
管理会社にいて賃借人退去業務をしているけど東京では莫大に儲かってる人はわずかだと思うよ
家賃が1LDK12万で5年住まれた場合を考えても144×5で720万
退去したあとにオーナー負担が大体30万で次の入居者獲得の為のリノベーションをすると120万くらい
もちろん不動産が間に入っている場合は毎月金払って管理してもらうし築年数たてば家賃も下げなきゃいけない
しかも築10年ごとにエアコン変えたり給湯器変えたりしないといけないから儲けた金は使わず貯金は当たり前
普通に生活するだけなら良いけど儲けるとなると厳しいよ

38 ：
本日も肉壷修行に励みましょう

39 ：
はいはい
Ｓ・Ａのこちらの社長もすっかりと株で大もうけですか
富むものはますます何とかですね
本業よりも
「「「「　株の女、金富子　億様株レシピ　」」」」
ここの情報を元にベンチャーお仲間も盛んに荒稼ぎしてますね。
だから空売りで株価下がる・・・・
仕手で一部の人間だけが儲かる？
韓国の相場師、金富子恐ろしいね。

http://realtimes.cocolog-nifty.com/blog/

40 ：
ピンサロのスレで
公務員は勝ち組。仕事しないで恩給までつく。
愚民は貰えぬ年金名目で公務員様の風俗遊びのために増税されろ！
橋下、うぜえ、どうやってつぶすか？！
ってバカがいるぜ。
庶民の下僕公務員がだぜ。
お前ら叩いてこいよ。
(乞食公務員根絶政権樹立必然!！)
http://kilauea.bbspink.com/test/read.cgi/club/1318648347/216-316


41 ：
分譲マンション第三者役員を検討
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20120110/k10015169191000.html
分譲マンション管理組合の役員を所有者以外の第三者にすることを推し進めてる民主党と国土交通省

日本の衆参両議院の中に外人議員を入れるようなもの

この改正案が通れば分譲マンションの価値は大幅に下落するだろう
財産権や所有権を持つ権利者以外が、マンションの管理に口出しできるようになれば、無価値に近くなる
下手をすると外人が口出ししてくるようになる
TPPの影響で外人の弁護士が日本で活躍できるようになると、マンションの管理組合の役員に外人の弁護士が混じってくる可能性すらある

42 ：
私は福岡県で賃貸業を営んでいる者です。
昨今の不況に関わらずここだけの話、実は今、賃貸業界は東北、関東から脱出したいという方の需要で沸騰しております。
中古一戸建てをふつうに貸せば、相場３万円程度ですが、これを５万円～１０万円にアップさせる方法をお教えいたします。
３００万円で中古物件を買って、うまくやりくりして家賃月１０万円にできれば年間１２０万円、年間投資利回りは４０％です。
現に私はこの方法で、１物件で月７万５０００円を稼いでおります。 やりようによっては１物件１７万円にもなります。
そのノウハウを「無料で」掲載いたしております。
現業で賃貸業を営んでいらっしゃる方、これから賃貸業に挑戦してみようという方、副収入が欲しいという方、自営が行き詰っている方、就職がどうにもならない方、必見です！
http://blogs.yahoo.co.jp/mroksnsk6

43 ：
マンション経営のことならm.kei2@softbank.ne.jp

44 ：
>>42
詐欺サイトかと思ったら善良なヤツでワロタｗ
最後ちょっと感動したｗ

45 ：
丘永漢著「中古マンション投資術入門」でも読んでみたら。あたってるよ。

46 ：

店の売上よりも、株取引の方が遥かに稼げるとは。
知ってる経営者とかお金持ちは
金富子、その本人を知ってるんだよね。
億様株・レシピのブログ

47 ：
株でもうけてるのは仲介業者

48 ：
丘永漢先生が亡くなった。先生の著書で中古マンション購入を勧めていた。３DKで
６５０万、７５０万、１２５０万、１６５０万円と４個買った。２０年で払い終わり
今、月３０万円入る。資金は銀行から借り、ローンの返済より家賃の方が高く楽だった。
丘先生ありがとう。

49 ：
丘永漢の本を30年前に読み銀行から二億円借りて平屋建てテナントを建てた。
家賃からローンを払い20年で完済。
今は毎月450万円現金が入ってくるよ。幸せだ。
死んだとは知らんかった…。
不動産投資について相談乗ります。
fgdrmtee@i.softbank.jp

50 ：
何十年も前なら儲かって当然。
土地も家賃もデフレし続ける現在、
「不動産儲かるサギ」には気をつけること。
家を買うときに不動産屋にアパート経営が儲かるか聞いたら
「正直土地を持っている人なら儲かるかもしれません、でも場所しだいですね」
って言ってくれたよ

51 ：
>>50
少子化でも保育所が足りないのと同様
儲かる地域があるということ

52 ：
土地買ってマンション建てるのと、土地持ちがマンション建てる事は分けて議論した方がいいよ。
土地なしが全額借入れで計画しても銀行は貸してくれないか、金利が高い。
土地持ちなら担保できるので金利も安くかしてくれるよ。
俺は三億を2.1%で借り入れて、年利11%のリターン。土地は相続で入手。

53 ：
相続で手に入れたからコストゼロですみたいな
馬鹿丸出しの理屈じゃないよね？

54 ：
まあ地域や建てた建物にもよるけど、建物のみで３億円て相当豪華か大きい建物ですね。
しかし利回りが少し低いような気がするけど、やはり大きな建物だからでしょうか。

55 ：
サカイ創建は契約書に管理会社の負担で家賃料を振り込むと書いてあるのに一方的にオーナーに負担させるんだと
ソースhttp://www.chubuzaikai.com/zaikai200411/news/ontec.asp
業者が提示した契約書の内容に同意したのに契約書通りに業者が
守らないんだから成功するわけない

56 ：
たとえば契約書に20年間家賃保証、10年間家賃変更はできないと記載されていても、
2年ごとに値下がりし続けるんだと。デタラメの契約書を作ってだまして契約させたら
あとは知らんていう詐欺だと。

57 ：
契約時の説明と違う家賃収入を目当てにローンでアパートを建てたけど、家賃を下げられたり、修繕を強要
されてローンが払えなくなって管理会社に二束三文で買いたたかれたとかネットに報告されてる

58 ：
インターネットに断っても何度も電話してきてしつこく勧誘されて、銀行にローンができるか
聞いてみるので、仮契約書を書いてくれと言われて書いたら騙されて本契約させられたって被害の
報告がほんと多いです。気をつけましょう
サブリース商法再勧誘禁止、増加するマンションの悪質な勧誘の規制が強化。

http://suumo.jp/journal/2011/09/22/7687/

59 ：
空室を減らすのは激安しかない。
ローンで買った物件のオーナーは
キャッシュで買った物件のオーナーに勝てっこないでしょう

60 ：
築26年の中古の三階建マンション2300万って高い？
マンションの加圧ポンプの交換費用っていくら掛かるの？

61 ：
http://blogs.dion.ne.jp/pin_estate/archives/cat_354975-1.html
＜所有物件＞（2012.6.28更新）
・個人所有
　①2006.03　　札幌マンションＡ号　　　 ２６戸　　利回り１５．８％
　②2006.03　　札幌マンションＢ号　　　 ２６戸　　利回り１５．３％
　③2007.02　　長崎アパート　　　　 　　 １２戸　　利回り２４．４％
・不動産管理法人所有
　④2008.06　　大阪マンション　　　　 　 １４戸　　利回り１５．１％
　⑤2008.06　　兵庫マンション　　　　　 １２戸　　利回り１２．４％
　⑥2009.03　　新築区分マンション　　　　１戸　（売却済）
　⑦2009.11　　千歳アパート　　　　 　　　 ８戸　　利回り３７．１％
　⑧2009.12　　大阪市ビル　　　　　　　　　３戸　　利回り１４．９％（大規模修繕後）
　⑨2009.12　　奈良区分マンション　　　　１戸　（売却済）
　⑩2010.09　　低層区分マンション　　　　１戸　　利回り２０．１％（修繕後）
　⑪2011.06　　特殊区分マンション　　　　１戸　　利回り２４．０％
　⑫2011.07　　大阪戸建１号　　　　 　　　 １戸　（売却済）
　⑬2011.11　　奈良区分マンション２号　　１戸　　利回り２２．６％（大規模修繕後）
　⑭2012.02　　大阪マンション２号　　　　 １０戸
　⑮2012.07　　奈良戸建１号　　　　 　　　 １戸

　合計　９棟１１５室（区分３室含）
　満室家賃収入　約８０００万円/年

62 ：
築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。
１５棟約４００戸所有
借金総額１４億円
http://ooya0083.blog.fc2.com/blog-entry-192.html

63 ：
>>62
不動産屋からのコメント。
ご自分で管理運営は大正解だと思います。
ただ、家賃保証契約（借主負担）だけは必須かな・・と。
ここで裏話をひとつ。
業者に管理（入金管理）させていると、入居時の日割り家賃や
退去時の清算金を搾取する話は有名だと思いますが・・・
これ以上は、やはり書けません。

64 ：
>>60
100万～150万

65 ：
マンション経営よりアパート経営の方が管理しやすいよね？

66 ：
http://ooya0083.blog.fc2.com/blog-category-15.html
リンク先の詐欺（実話）なんて恐ろしいもんなｗ
遠隔地の大家だったら確実に業者のカモｗｗｗ

67 ：
普通にありだろ

68 ：
長年貯金して投資用に中古マンション買うよりは
リーマンの特権活かして借金してレバレッジかけて先に複数買う方が現実的だよね。
買える資金貯まるまで待っていたら定年後だよ。
まぁそれ相応の勉強は必要だけどね。

69 ：
株と同じ
いかに安いときに買うか
安ければ、家賃を下げても大丈夫
家賃が下がれば満室は確実

70 ：
リアルエステート

71 ：
金利動向どうなるかわからんのに、ローン組んでまで馬鹿らしいわ
安く買えるならだな

72 ：
>>66
エイぶるではよくあること

73 ：
尼崎市久々知のレジデンスシバは、家賃が高くて汚い。

74 ：
レジデンスシバって
入居する人によって家賃が違うらしい。

75 ：
>>74
まじかそれ

76 ：
マジレスするなら、どんなものでも、業界全部や誰でも儲かるなんてことはないだろ。
儲かってるやつもいれば儲かってないやつもいる。そんなもの

77 ：
age

78 ：
良い物件も間違いなく存在するけど、銀行が良い金主のところに
しか情報を下ろさないから、それ以外の第三者が情報を得られる
のは買い手がついたあとなのが現実。

79 ：
どっかに書いてあったけど、
個人はプロの敗戦処理とあるが、
じゃあ、プロが手を出さないしょぼい物件やればよくね？

80 ：
資産防衛には不動産

81 ：
大国に囲まれたほぼ無勝、千敗の超～賎人は馬や船に乗って悪さしに来たヒャッハー
なお兄さん達にGo韓され続けたため、その末裔こそが気性の激しいgo韓魔となった
のは無慈悲な地政学的宿命。リアル性器待つ覇者○○○○ハーンと同一のYを継ぐ者
が現在全世界で1600万人もいるが貢献大。恨の文化や歴史捏造癖は惨めな歴史故だが
お陰で若干背は高くアドレナリン豊富となり一部のオバさん達をあ～逞しいと言わし
めましたとさ。

82 ：
中尾佳奈子R。

83 ：
加藤ひろゆきに勝てる人っていますか？

84 ：
うちのエ●ブルの担当者の口グセ「はっ！すみません！失念してました！」
何だよ！失念してましたって！Rよ！

85 ：
変えたらいいじゃん

86 ：
http://hayabusa.2ch.sc/test/read.cgi/livebase/1381648822/

87 ：
企画屋の俺が通ります。
土地が一億、建物が二億。企画費1千万。
んで二千万くらい建設会社からバック。
なかなかのぼったくりだと思いますわ。

88 ：
23区内、JR中央線の駅まで14分、私鉄まで12分のとこにある物件だけど
副業だから管理会社にまかせっきりってのもあるが
管理費と固定資産税と維持費差し引いたら、ビックリする程儲からんなｗ
10年前は月7,5万でも満室だったのに、
5,3万敷金礼金0、更新料俺持ちでも空き出るとか草生えるわｗｗｗｗ
管理会社が一番楽して儲けてる気がするわ。

89 ：
そのとおり！

90 ：
あげ

91 ：
>>88
都下はまだマシ
それに更新料は最初から無くせばいい。
うちは更新料いる地域だけど最初からないし、負担もしない。
固定資産税て買ってる土地に税金を掛けられるのもイミフ。
それに所得税ってアホかちゅうねん。
あと１０年に１回の防水工事が高杉晋作。
大きさにもよるけど、利回りが１５％切ったら持ってる意味がないと思う。

92 ：
test

93 ：
大家さん業はダメか

94 ：
>>88の条件でも、共有スペースの掃除ぐらいは大家がやってないと、手元に金は残らない。
べつにビル持ちでもないけど都内の設備屋にいた。
オーナー本人が要介護でもないかぎり、管理会社や業者に任せっきりなど許されない。

95 ：
http://www.google.com/gwt/x?gl=JP&hl=ja-JP&u=http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/54TRkinki.pdf&client=ms-kddi-gws-jp&source=sg&q=%E5%84%84%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E6%95%B0+%E5%A4%A7%E9%98%AA%E5%B8%82
関西高額所得者ランキング（東京リサーチ調べ)
１位大阪市中央区
２位芦屋市
３位大阪市阿倍野区
関西高額所得者数ランキング
１位大阪市
２位京都市
３位神戸市
関西住宅地価ランキング
１位大阪市
２位京都市
３位芦屋市
北浜タワー（大阪市)２０９ｍ（１戸５億８０００万円)完売
THE TOWR OSAKA（大阪市)１７７ｍ（１戸４億７０００万円)完売
グランフロント大阪（大阪市)１７４ｍ（１戸４億５０００万円)完売
など１億円～３億円後半などのタワーマンション大阪市に多々あり
大阪市に家賃２００万円位するタワーマンションあるがタワーマンションで賃貸は大抵高い

96 ：
サブリースってどうなの？

97 ：
なんか雲行きあやしいので来年中に保有不動産全て売却することし決めた

98 ：
別に雲行きなんか怪しくないよ

99 ：
>>97
賢いですね。僕も先週２棟売却終えました。
これで一安心。

100 ：
大家なんて今は儲からん職業だよ。
　　　　　　　　　　　　以上。


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