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たまプラーザに住む奴はアフォ
不動産投資を淡々と語る7
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不動産投資を淡々と語る:19
- 1 ：2020/04/25 〜 最終レス ：2020/04/30
- 前スレ
不動産投資を淡々と語る:18
http://mao.2ch.sc/test/read.cgi/estate/1584786588/
- 2 ：
- 次スレ立てさせていただきました。
皆さま保守お願いします。
- 3 ：
- 1はハゲ
- 4 ：
- 昔は高速インターネットが普及してなかったからね
それが最近は誰でも高速インターネットを使えるようになってきたから
もうすぐ5Gが普及してくるから、これで完全に自宅でも自宅外でも高速インターネットが使える環境が整う
言い方を変えると３つの条件がそろったから、テレワークは広がる
・どこでも高速インターネット
・働き方改革
・新型ウィルスのリスク
- 5 ：
- >>3
なんだとおおおお！！！
- 6 ：
- そうそうに田舎買い破産マン来てて草
- 7 ：
- とりあえず前スレの奥さんにはもらった資料のスキャンなりスクショなりのPDFをあげて欲しいもんだ。
資料を置いてかないやつはそれを理由にやめたほうがいい。
- 8 ：
- >>7
はい。資料届いたら、自分なりに調べてみようと思います。
周辺同じようなマンションの相場は必ず調べます
- 9 ：
- >>5
図星かよ
田舎買いマンて地方アパート投資で失敗した奴の成れの果てっぽいな
- 10 ：
- ＞コロナショックで不動産管理会社からサブリース解約通知が届きました
空室リスクと滞納リスクは大家さんが背負うことに
2020/04/24
- 11 ：
- 今回のコロナ問題は、ある意味、人類初めての事象だ
確かに人類の歴史はウィルスとの戦いで過去何度も戦ってきた
そして乗り越えて元の生活＝元の価値観＝都市集中に戻っていった
ところが、今回のコロナは大きく違う
・医学の進歩でウィルスというものの性質がそこそこ分かっている＝パンデミックを引き起こすことが分かっている
・遺伝子操作の技術の進歩で凶悪なウィルスを作ることも可能になってきた
・超高速インターネットやITなどの技術が飛躍的に進歩している
つまり、昔は伝染病が何故起きるのかとか対処方法が分からなかったし、高速インターネットも無かったから、パンデミックが収まれば元の価値観に戻るしかなかった
ところが、今は違う
・パンデミックの原因や対処方法が分かってきた
・超高速インターネットやITなどの技術が飛躍的に進歩している
・次に発生する新たなウィルスによるパンデミックの恐怖
・働き方改革
この４つのことがあるから、人々はもう都市集中の道は目指さないだろう
そもそも鮨詰め満員電車なんて（痴漢以外は）誰も嫌だし
- 12 ：
- >>8
どんな対策しても、理論武装しても、人に勧められて買ったら負けだよ。
美味しい物件を人に勧めるわけがない。
仮に美味しい物件そうな気がしても、他人に勧める段階で、甘々な調査しかしてない。
投資というものは、完全に自己責任でやるもの。
家族にも、迷惑をかけてはいけない。
初めての投資を借金で始めるもんじゃない。
- 13 ：
- サブリース提案してくるような物件の時点で基本的にNG
結局のところ以下の2つが以上ならサブリースなんていらん
・空室率
・家賃
過去の推移データ出してもらいな
この二つが悪いならサブリース云々関係なく投資物件としてNG
- 14 ：
- >>12
まったくもってそんなことは１ミリたりともない
美味しい物件を勧められて、今までどんだけ得をしてきたことか
それがなかったら今がないわ
- 15 ：
- >>13
サブリース物件持ちだけど、まあその通りだと思うよ
業者がサブリースつけるのは、空室率低いのを確信してるときだし、
だったらオーナーは初めから集金代行にしてたほうが得じゃんって話
でもそれって裏を返せば、業者がサブリースをつけたくなるような物件が狙い目ともとれないか？
- 16 ：
- >>15
どういう意味ですか？
- 17 ：
- 賃貸住宅サービス東三国の
松田展崇主任とは
ゆうパックシール詐欺の逮捕の犯罪者
松田展崇容疑者かよ
ここは犯罪者でも雇用しとるんか？
- 18 ：
- 賃貸住宅サービス東三国の
松田展崇主任とは
ゆうパックシール詐欺の逮捕の犯罪者
松田展崇容疑者かよ
ここは犯罪者でも雇用しとるんか？
- 19 ：
- 賃貸住宅サービス東三国の
松田展崇主任とは
ゆうパックシール詐欺の逮捕の犯罪者
松田展崇容疑者かよ
ここは犯罪者でも雇用しとるんか？
- 20 ：
- 賃貸住宅サービス東三国の
松田展崇主任とは
ゆうパックシール詐欺の逮捕の犯罪者
松田展崇容疑者かよ
ここは犯罪者でも雇用しとるんか？
悪徳犯罪インチキ業者とは知ってましたよ
- 21 ：
- 賃貸住宅サービス東三国の
松田展崇主任とは
ゆうパックシール詐欺の逮捕の犯罪者
松田展崇容疑者かよ
ここは犯罪者でも雇用しとるんか？
悪徳犯罪インチキ業者とは知ってましたよ
- 22 ：
- 賃貸住宅サービス東三国の
松田展崇主任とは
ゆうパックシール詐欺の逮捕の犯罪者
松田展崇容疑者かよ
ここは犯罪者でも雇用しとるんか？
悪徳犯罪インチキ業者とは知ってましたよ
- 23 ：
- サブリース業者、馬脚を表すww
- 24 ：
- >>16
前半と後半で矛盾が生じた文章になってしまったが、
・空室率が高くなりそうな物件、つまり収益性が見込めないような物件は業者のほうからサブリースを断る
・業者がサブリースを受け入れるということは、空室率が低くなることが見込める物件
・空室率が低くなるような物件であれば、集金代行のほうが利回りが良くなる
まとめると、収益性のある物件が大前提であり、そういう物件は空室率が低いのでサブリース契約にする必要性がない
- 25 ：
- 他人に大金を使わせようとする人間をそんな簡単に信頼するなんて、お人よしも良いとこだな。
旦那は身ぐるみ剥がされるまで気づかず、３室ほど売り付けられてニッチモサッチも行かなくなり人生詰みそう。
幾つくらいでどんな属性かしらんが、痛い思いしないと学習しなそう。
奥さんガンバ。あなたの制止が家庭を守る。
業者のばら色の資金計画ではなく、常に最悪のケースを考えること。
サブリースなんてすぐ外されるよ。二年間賃料が無いまま借金返済しても金まわるならボランティアのつもりで買えば？
近隣のマンションの賃貸相場もサイトで調べろよ。
- 26 ：
- たしか奥さんの旦那さんは大手企業に勤められてる
専業主婦家庭だったかな？
まあ大手勤めというメリットをいかして、とことこまで金利を低くしてもらうことが大事だろうね
自分はキャッシュ購入だから築古とか攻めてったけど、
ローンなら利回り落としてでも安定性高そうな物件を選ぶべきだとは思うな
- 27 ：
- オイラも暇人だなww
このサイト良くまとまってるよ。一言でいえば、高いもんを売り付けられるんだよ。
https://1room-mansyon-toushi.hatenablog.com/entry/2018/05/25/173535
ワンルーム マンション 投資 詐欺、で、ググレカス
多分この旦那は今度は新興宗教にはまるよww
- 28 ：
- >>27
俺も暇人だ、流し読みしてしまったぜ！
一言でいえば「ワンルームはローリスクローリターンだからハイリスクハイリターンのアパートにきりかえなYo!」
て感じの記事だったな
それさ、「サラリーマンは税金ガチガチの奴隷だから独立しちゃいなYo!」と
言ってること同レベルなんだよな
それぞれ個人の能力相応の選択てもんがあるだろ
かぼちゃの馬車が業界に与えた影響忘れたのかって感じ
- 29 ：
- >>28
まあ、この世界、弱肉強食だから、情報弱者はツーブロックゴリラに搾取されるんだよ。
不動産投資はローリスクハイリターンもあるぞよ。オイラの(ry
- 30 ：
- >>29
まあ言ってることは正しいと思うよ
結果はその人の能力を表すってことね
にしても、ツーブロックゴリラはなかなか良い表現だww
- 31 ：
- 深いな
生まれてからのあらゆる選択が、今の自分を表ししてるんだな
学歴、勤務先、配偶者、持ち物(資産)、借金額、収入、副収入
現代日本は、全ては個々人のあまたある選択の結果だな。強制力なんか及んでない。素晴らしい気づきを有難う。心洗われた
あー、子供だけは選択できない神様からの授かり物だ。
寝るw
- 32 ：
- >>15
サブリース外せばいいってことだろうね
- 33 ：
- 前スレ993、アパートのデメリットについて
おはよう、オッサンだから早起き
多分ツーブロックゴリラは、減価償却の事をいってるとおもわれ
1) マンションは土地ｖｓ建物の比較で建物比率が大きく、減価償却期間も４７年あるので､減価償却費も大きく長期でとれて節税によい
2) アパートは土地の比率が大きく、減価償却期間も２２年しか無いので、減価償却費が相対的に少なく節税には不向き。
その説明は正しい。しかし、割高のマンションを買ってよい理由にはならない。
てか、旦那は何で業者の説明をふんふんときいて鵜呑みにして、さらに疑問点を追加質問しないのだろうか？
分からないことは自分で調べるか、納得行くまで相手にきかなきゃ
言われたことに疑問を持たず粛々とこなす社畜系か？その意味では純朴なＡＴＭ見つけて奥さんラッキーだな。
ただ、今が踏ん張りどこ。それこそATMの金が余所に行きかねないからなww
- 34 ：
- 更に具体的に物件詳細教えてよ、特定嫌なら幅付きでぼかせば良い
価格帯
場所、駅徒歩
築年数
これだけで充分だが、業者の悪質度も計りたいなら、事業計画上の、
想定利回り、実質と表面両方
想定賃料
金利率
想定返済額
想定空室率
オイラを始めとした外出自粛暇人不動産ソムリエwが吟味したるで
- 35 ：
- 本当にみなさんありがとうございます。
資料がたぶん週明けに届くので
その時詳細が分かります。
>>34
もう一度、みなさん本当にありがとうございます
- 36 ：
- >>27
きゃー！いいサイトありがとうございます！
完全に主人が当てはまってますね
ツーブロックゴリラの不動産やさんに鼻で笑われてる可能性があるんですね
- 37 ：
- 例には及ばんが、3サイ(ryとタレントでいうと誰(ry
爆
- 38 ：
- >>29
ローリスクハイリターンなんてどうやって探すのですか？
- 39 ：
- >>38
一応昨日からコテハンになったオイラの過去レスを読もうともせず、調べもせずただ聞くだけの情寂のお前には無理だからツーブロッ(ryから万損買えwwwww
- 40 ：
- >>39
読ませていただきますm(_ _)m
- 41 ：
- >>38
借金しなけりゃ、ローリスクになる。
自分の金だと慎重になるし。
あとは物件と時代の見極めができれば。
- 42 ：
- >>40
やめとけ。自慢話だけだから。
- 43 ：
- >>25
ガンバｗｗｗｗｗｗｗ
数十年聴いてない言葉ｗｗ
- 44 ：
- >>27
このサイトには情弱が1Rマンションを買うと書いてありますが、
1Rマンションを買えっていう本もたくさんあるんですね
これは初心者素人的に混乱しますね・・
- 45 ：
- >>44
投資するなら時間軸を考えろよ。
情報には旬があるんだよ。
- 46 ：
- >>45
確かにそうですね(>_<)
- 47 ：
- ＞新築だと、ローン終わって売るときには、買った値段の半値以下だと思った方がいい。
2018〜20年あたりの新築が2040年に半値も残ってるだろうか？
都内で1/3、地方だと1/10になってもおかしくない気がする
- 48 ：
- >>33
素人の浅知恵で質問したところで全部想定内だから、聞けば聞くだけ安心しちゃうようにできてる気がするぜ
- 49 ：
- 最悪借り手がなくなってもマイホームとして住んでもいい区分や戸建て買うのはある意味ローリスクじゃね
まあ大前提として大幅に安く買えればの話だが
- 50 ：
- もまえら、スーパーで買い物するとき1円でも安いもの探すだろ
なんでワンルーマンションでそれをしない
ツーブロックゴリラは給料どうやって稼いでる？何故親切丁寧な対応をする？もまえらが上客だからだよ
日本ではタダで動くものは地震だけと心得よ。
- 51 ：
- >>8
奥さん、タダで情報は入らないよ。きちんとお金払ってコンサルに相談すると良いよ（ニッコリ）
- 52 ：
- >>32
L社へサブリースを外すと言ったオーナーが、L社が客付けした借主を全室退去させるって言われた話をどっかで読んだ
- 53 ：
- >>48
リーマン＆東日本大震災直後の不動産大安売りの時に物件買ったんだが、不動産屋が「今（この時2019年）は当時より物件価格上がってますが金利低くて買い時ですよ〜。１日でも早く買って投資始めた方がお得ですよ」と。社内マニュアルにあるんだろうな。
- 54 ：
- >>27
読んでみたけど俺とは考え方が違った俺は金融資産2億円 配当年250万円
区分三室で家賃は３００万円
負債800万円
リーマンで年収800万円で仕事はそこそこ忙しい
そんななかでリスクヘッジ（分散投資とインフレ対策）も含めて区分買ってるし株からの配当で返済もガンガンしてる
区分三室のうち借入は一室のみだし、来年度のうちに完済
俺はアセットアロケーションを念頭に不動産についてはレバレッジ低めに安全運用だな
なお株式は、、、、
- 55 ：
- >>54
その年収でその金融資産であれば、株で資産を築かれたようですな、知らんけど
もうそれだけあればそりゃあ話も住んでる世界も違うだろ。
別に不動産で生計立てようなんて思ってないようだし。
ただ金融資産の利回り1.25%で満足してりゃあ、そりゃあ不動産もその程度の利回りでいいんだろ。
オイラもurlにあるような利回り20%の地方ボロアパートなんて狙ってなくって、都心駅近築古区分を一桁後半利回りで買って、付加価値つけて利回り上げて不労所得乃至又は売却益を目指してる。
はっきりしてるのは、不動産で不労所得、あわよくばセミリタイアとかを視野に入れてるなら、新築区分はありえないってことだよ。
まあ、人それぞれだがなw
- 56 ：
- 新築なんて買った時点で信用毀損
- 57 ：
- >>54
それもともとの金融資産が多かったてことだよね
すくなくとも5000万円分くらいはキャッシュで区分購入してるよね
>>27はもっと資金効率上げようって話じゃない？
あなたの場合、単純計算で不労所得4000万円になるってこと
かくいう俺もキャッシュで区分複数持ってるんだけど
- 58 ：
- >>54
因みに2億の金融資産を利回り5%の不動産に変えれば、それだけで不動産所得1000万。
8%なら1600万で脱サラ
一棟も良いがそれこそお得意のリスクヘッジで日本各地で区分5〜8室とか？w
レバ効かせればもっとだな
金融資産の利回りが1%ちょいで満足してる理由が知りたい
- 59 ：
- >>55
そうです
ご名答
株で増やしました
区分は中古で10年から20年ぐらいのものを買っています
利回りについては円建ての利回りが殆ど無いのでトータルではそうなりますね
しかしながら海外資産も有りますよ
香港株や投資信託で海外へ分散していますし、利回りのいい時期の外貨建て保険や金銀プラも積んでいます
- 60 ：
- この資産形成のやり方はどう思いますか？
小さめの自分で住む家をローンで買って早めの完済を目指して物件を増やしていくという方法ですが
https://note.com/murakami_conpas/n/n197a1a669ea7
- 61 ：
- >>57
キャッシュでは３０００万円ぐらいですね
２０００万円ほど返済しましたよ
リスク取って不労所得４０００万円と言うのは魅力的ですがリスクは株で取っていますので不動産投資はインフレリスクヘッジですね
今後（と言っても一年後とか）区分マンションで買いたいと思ってるのが蒲田周辺です
今の借り入れ返済したら買いたいと言うのと
航空業界がダメになり空き部屋がでて
安く売り物が出たらですけどね
空室を安く買ってリノベして良属性に貸したいですね
- 62 ：
- >>58
先にも書きましたが低金利でリスク資産以外は殆ど利回りを稼ぎませんので
少し保守的なPFだと低利になりがちです
区分については最大で5戸までは購入したいと思います
だいたい三年で１戸のペースで買ってます
配当３００万円不動産５００万円で充分生活できると思っています
- 63 ：
- >>60
昔からよく言われているヤドカリ手法ですね
１０年前ならもっと良かったですね
先ず大事なのはそこそこの年収と頭金５００万円
駅から10分以内、欲を言えば5分圏内
３０〜４０平米の1DK〜1LDKをコミコミ３０００万円以内、欲を言えば２０００万円で買って二人で頑張れば上手くいくでしょう
- 64 ：
- >>63
ありがとうございます
2000万円は中々見つからないので3000万円くらいで探してみます
5年で完済も厳しいのですがマイペースで頑張ってみます
- 65 ：
- >>60
よろしいかと存じます。
これ、又の名を「ヤドカリ投資法」とも言います。
転勤が多い方は、住宅ローンを完済せぬまま転勤で賃貸に出し、転勤から戻って二室目の住宅ローンをフラット35で借りる（確かフラットはセカンドローン可）という手もあるかもです。
ただ、例としてある、子なしで年収1200万はかなりの勝ち組である事。2馬力ならともかく、奥さんが専業主婦になったら減収により生活苦しくなるのと（最近の若い人はDEWKs継続ですかね）
普通の実需系マンションよりも投資マンションの方が高利回り（新築ツーブロックゴリラは除くwww)ですので、5年で完済できる高貯蓄な家計なら、実需系よりもキャッシュ貯めて投資系区分の方が効率よろしいかと。
- 66 ：
- >>60
それと、少し疑問に感じたのは、子供が大きくなると教育費増により返済のペースが鈍ると思われ。
1500万もの首都圏高収入なら、投資一辺倒よりも、子供を私立にという傾向が高かろうかと、すると塾代、学費で月に20万とか掛かりますから、早めに投資効率上げること不可欠です。
- 67 ：
- >>12
は？
自己資金９割でも借金だろ。
- 68 ：
- >>12
直接仕入れられる奴が有利なのは言うまでもないけどな、素人がそんなこと出来るとでも思うか？
素人は競売物件に首をつっこむな、と言われてるぐらいなのに
- 69 ：
- >>67
そんなのアホだろw
- 70 ：
- >>68
素人なんだから、現金でできる範囲にしとけ
- 71 ：
- アフターコロナで、元の世界に戻ると思う人は買い、
戻らないと思う人は売りで
自分は戻らない方にベットしている
- 72 ：
- 株もそうだけど方向性がほぼ決まってからベットしてる
- 73 ：
- 今回でいうとワクチンと再感染の有無あるいは程度
風邪みたいに常態化するようなら相続がらみで物件でるだろうし
- 74 ：
- >>70
やはりそうか、俺の感覚は間違ってなかったらしい
- 75 ：
- 今の問題はコロナやない
南海のとらふぐが来るんや
地震で不動産壊滅やねんや
- 76 ：
- >>75
それ気にしてる
戸建てやアパートってこわない？
- 77 ：
- >>64
因みにローンは変動で３５年で組みなされ
SBI住友とかなら繰り上げ返済無料です
返す額は10年ローンのシミュレーションしてみてその月額返済の2倍額を目安にするか、
もっと返す場合は当座100万円はキープして持つようにして貯蓄額100万円を超えたら一万円単位でどんどん繰り上げ返済が良いよ
- 78 ：
- >>75
トラフグだとずぼら屋がいいね
玄品フグもわりと好き
- 79 ：
- ヤドカリ投資って完済するまで身動きとれなくなるで合ってる？
融資引ければもう1、2件投資用ローン組めそうだが
不動産投資なんてレバレッジ効かせてなんぼと思ってたけど逆を行く考え方だな
結局居住用に落ち着くに1万ペリカ
- 80 ：
- バレたら一括返済要求されて破綻だからな
- 81 ：
- 現実的に一括返済は無理だからされないけど二度と借りれなくなるな
- 82 ：
- 繰上げ返済で金利0〜2％節約するより、利回り5%超の新規物件を買う方が資金効率は良い
然るに住宅ローンは期前返済しないほうが良いという立ち位置になるんだが
- 83 ：
- 繰り上げ返済なんてありえんと思うが手数料を計算すると住宅ローンは繰り上げ返済したほうがいいともいうな。なんであんな低金利を繰り上げちゃうのか、わけわかめ
- 84 ：
- >>83
ほんそれ
俺は投資用はキャッシュだけど、住宅ローンは長期で返済したい
- 85 ：
- 繰り上げ返済し終わったら新しくマンションを買って、今までのマンションを賃貸に出すからだろ
>>82
>>83
不動産投資ローン組みたくないからだな
- 86 ：
- >>85
いやすでに>>82で結論出てるだろ
ヤドカリ投資なんて違法行為が通ってた時代の人向けの話
- 87 ：
- 最低属性ボロアパート住民は
妄想にでも耽らないとやってられんのだけは
よくわかった。
- 88 ：
- 二重ローンじゃなきゃ違法じゃないでしょ。
返済しちまえばいいんだし。
- 89 ：
- >>84
おんなじだな。キャッシュだったら何でも買えるし。
- 90 ：
- >>87
株勉強して頑張れ
オイラも株で増やした。属性は悪くは無いんだけど、、、
- 91 ：
- >>88
返済前に貸しに出しても違法じゃないと？
- 92 ：
- >>91
転勤という不可抗力あり
- 93 ：
- >>92
それ会社の意向次第やないかいw
- 94 ：
- >>91
自分はどこ住むのwww
- 95 ：
- >>94
もっかい住宅ローンで融資おろす
一昔前に流行った手法じゃないの何をいまさら
- 96 ：
- 実際にやった事もなく投資本()なんかを読み漁ってさも経験者のように語る典型でワロタ
セミナーめちゃくちゃ行ってて投資本すげー持ってそう
- 97 ：
- >>96
フラット35悪用スキームのことか？
俺はやってないよ
まあ複数物件所有してんのは事実だし、世の中には君ら貧民の想像のつかない人間もいるってことよ
よく人の良さそうな夫婦がローン組んで高い物件売る業者のセミナーに来てる姿見かけたけど、
「ああ、こういうのが鴨になる人かー…まあいらんお節介はしないでおこう」
て感じで横目に見てた
- 98 ：
- 俺は逆に周囲の人間にはキャッシュで複数物件所持なんて言ってないよ
ひがまれんの嫌だしな
なんで顔も素性も知らない奴に見栄はって嘘つく必要あんのよw
- 99 ：
- >>85
ムサコうんこクラスター
タワマン コロナクラスター喰らってもまだマンション買うか？（笑）
これからは一戸建てだろうよ。
- 100 ：
- コロナ後の東京はどうなるんだろう
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