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不動産投資を淡々と語る14
- 1 ：2019/09/14 ～ 最終レス ：2019/10/15
- 前スレ
不動産投資を淡々と語る13
https://mao.2ch.sc/test/read.cgi/estate/1563548416/
- 2 ：
- 世界の主要都市 インフレ傾向 家賃相場上昇
東京 増税等デフレ容認 家賃相場4年ぶりに減少
過去3年間が新築着工数最高（今年含まず）
都内区分マンションの値上がり過熱気味 デベの供給抑制（今年以降）
建築費、管理費、修繕費上昇
金融庁の通達 ローンブレイク増
売り逃げの季節
- 3 ：
- にげっと
- 4 ：
- 甘い カルピスの原液より甘いよ 君たちは
- 5 ：
- 家賃を契約中に上げられないのが社会の賃金減少に繋がってるのに早く気づいてくれ。
アメリカ、香港を見てもまず家賃が上がって、それに対応するために給料が上がる。給料が上がらない場合は転職する。
こうして会社からコストでしかない平凡サラリーマンの給料が上がるのだよ。
- 6 ：
- 別に上げられないわけではないが
- 7 ：
- >>1
いちもつ
新築の感性がハイシーズンに間に合わなくて家賃低めで運営スタートした物件も、2年後の入れ替わりで家賃引き上げようと思ったら周辺相場が下落していて上げられなかった。
- 8 ：
- >>7
先々大丈夫なの？
今家賃下がる地域ってヤバくない？
- 9 ：
- >>5
甘いな 甘すぎる 中学レベルの社会科からやり直した方がいいレベルだ
- 10 ：
- 甘すぎるってお前しか面白くないから、ツイッターで一人でつぶやいてろよ
- 11 ：
- >>10
バカじゃねーの？コイツｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ
- 12 ：
- >>11
どう見てもお前が馬鹿
- 13 ：
- どうした？気を荒だてて。物件が燃えたか？
- 14 ：
- 甘すぎる連呼してる奴は、はしゃぎたいだけのエア大家だろ
- 15 ：
- というか甘すぎを透明あぼーんしたまえ
- 16 ：
- >>15
甘いな
- 17 ：
- >>11
と、バカが言う
甘すぎるんだよ、お前は！
- 18 ：
- いつも張り付いてるガイジはsageないからわかりやすいんだよな
- 19 ：
- 甘い 甘いすぎるんだよな 雑魚大家どもよ＾＾
- 20 ：
- >>5の内容は割と真剣に考えないといけない内容だぞ
東京と地方で仕事内容が同じなのに給料が全然違うのは100パーセントこれだろ
- 21 ：
- youtube見るとポ〇〇とかなんとか応じとかうさん臭いキラキラ大家が増えてるみたいだけど
セミナ行ってはめこまれてる奴らおる？
- 22 ：
- ポン酢？
- 23 ：
- 素人への融資が止まってるから、はめ込みも労力に合わないんじゃないの？
- 24 ：
- だからこそ現金で買える戸建なんだよ
- 25 ：
- ボロ戸建てだメンターが必要だ云々みたいに騒いでるうさんくささプンプンのキラキラ奴だよ
メンター&セミナー&マインドブロック
不動産詐欺師の常とう句だね、若者ははめこまれるんだろうなー
- 26 ：
- キラキラとか関係なくメンターは重要
- 27 ：
- 田舎戸建て賃貸やってるやついる、儲かる？
最近出てきたYouTuberは盛んに戸建て勧めてるんだが、自分は相続した都下賃貸で修繕費回収すんのに2年かかる計算で儲かるわけないって思ってる
- 28 ：
- >>27
ボーっと生きてんじゃねーぞｗ
- 29 ：
- >>27
お前には無理
- 30 ：
- >>27
まともに業者に頼んで、インカムで儲けようとするときついわな
自分で修繕して、自分で客付けすれば地域によっては表面20%超える。実質でも15%は行く
自分で修繕するのも、塾を開けば塾生が無償で自発的にやってくれる。
でも個人がやってるボロい物件は家賃払わなくて大丈夫だと思ってるやつが半分くらいいる。まともにやれば7.5%だが、滞納するやつの物件を売ればしっかり15パーセントになる！
これがいろんな人の話を聞いて自分なりにまとめたストーリー
概ねあってると思う🤭
- 31 ：
- >>27
2年で回収なら利回り50%じゃん
直さないと朽ち果てるだけだ
- 32 ：
- >>30
塾生が勝手に直してくれるってなんだよ
水道管とかも自分で直すの？
田舎の安古物件はリーマンには買い付けも無理だ
>>29
お前はやってんの？すげぇな
>>31
結局物件維持してるだけだろが
- 33 ：
- >>32
全部やってるね
でも、調べれば自分でもできそうだと思ったよ
一部どうしてもっていうのは業者に頼んでる感じ
- 34 ：
- YouTubeやらブログやら、セットでやってこそ儲かるってことかな
- 35 ：
- >>33
今回うちは引き直したんだけどそんなのも出来るのか
別に大家じゃなくても生きて行ける人だろ
- 36 ：
- ボロ戸建てはよっぽどDIYが好きなマニアじゃないかぎりまともな収益化は無理だから
普通のリーマンだったら本業頑張った方がマシだよ
ちゃんと時給計算して比べてみｗ
宣伝してるやつらは情弱素人はめ込み奴だから
- 37 ：
- >>32
3年目から稼いでくれるだろーが
バカかお前
お前みたいなケチ野郎には不動産投資向いてないからやめとけ
ゴミ
うんこでも食ってろ
- 38 ：
- 千葉で中古戸建を回転させてるよ。
ある地域にある物ができてから投資してる。
仕入れコミコミ700万、手取り9パーぐらい。
リフォームは減価償却でありがたくって感じかな。
- 39 ：
- >>38
印西とか？
リフォーム込みで700ってことは400万台の物件か
- 40 ：
- 郊外のボロ戸建ては出口がないだろ
最後の賃貸人に無料であげればいいとか言ってる奴いるけど、
登記費用や贈与税はどうなるの？
- 41 ：
- 出口は自分だよｗ
出口にされてることにきづけｗ
- 42 ：
- キラキラ大家にだまされて出口にされてるんだよ
無価値なゴミを高値で掴まされてるとｗ
- 43 ：
- >>40
区分マンションじゃないんだから別に更地にしたら売れるだろ
- 44 ：
- >>27
どのユーチューバー？教えて
- 45 ：
- 利回り率40%の超掘り出し物件見つけたんですが
http://www.fudousan.or.jp/system/?act=d&type=12&pref=46&stype=a&city[]=46201&bid=19510605
どう思いますか？
家賃相場3万で価格40万だから表面利回り90%(36/40)という鬼のような利回り率の
超絶好物件
鹿児島に土地勘がありこの谷山は
繁華街や官公庁にもアクセスの良いベッドタウンで立地は悪くないです
買っちゃおうかなって思ってるんですが
- 46 ：
- サブリースをどうにかして解除したいのですがいい方法ありませんか
こういうのでできますか？
保有する別法人に売却
契約更新しない
- 47 ：
- >>46
売却時に、法人税受贈益課税が、１０００万円かかる。
- 48 ：
- >>46
違約金払え
あくまでやつらは賃借人だから弱い立場だし裏技などない無理
- 49 ：
- そもそもオナチャンしたから契約更改しないとかバカ丸出しだろこの中卒
賃貸借契約は承継されるのに何言ってんだこのエア大家
エアのくせに当人のふりして知り合いから持ち込まれた相談さも自分の事かのように書き込んで乞うとか恥ずかしくないのかねゴキブリ野郎
てめーのクソちっこい脳みそで考えてみろ中卒
あなたの住んでる物件のオーナー変わったんで契約巻き直しますなんてあると思うか本当にバカだなこの子供部屋じじい
中卒が書き込みにきてんじゃねーよカス
- 50 ：
- >>45
空室だし多分内装ぐちゃぐちゃなんじゃない？
投資目的でない買手が現れてもいいはず
家賃は4万くらい？
200万掛けて管理費払ったら実質18％弱くらいだと思う
100万なら30％くらい
自主管理で積立金もないのもリスク
- 51 ：
- >>45
家賃書いてあるの見落としたけど最低でも37000円はいけるんじゃないかな
20㎡でも35000円くらいだし
- 52 ：
- >>45
大昔の高校時代谷山に住んでいて（笑）、最近久々に訪れた自分がマジレス
・あまり店もなく夜真っ暗、中心からここまで離れると、駐車場ない物件は
賃貸需要は薄いかと。
・築古自主管理、積立金ゼロの時点で廃墟感全開のはず。
今もそうなってるけど、次の所有者は、完全にタダでも売れない負債になる。
最悪エレベーターが止まる可能性まである。
・おそらく相当リフォームしないと人に貸せない。電気温水器交換なら2-30万。
ボロボロのバランス釜なら、交換にせよ工事にせよ出費大。
暇なら見に行ってもいいけど、金かけて属性最下級の客を入れて、
かつ二度と売れないリスクを抱える気があるのならいいんじゃね？
- 53 ：
- 築40年以上となるとGが大量発生する。
配管から伝わって上がってくると思われがちだが、配管から「も」上がってくるし水を出してもゴキはへばりついて離れない
畳を上げるとゴキブリの侵入経路の壁内と通じる穴があり、洋室化して塞がない限りそこからチャバネが行きかう
キッチンのの床を壊すとゴキブリの死骸が大量発生
このように、ゴキブリは家屋の壁内に多く生息。外壁と室内の壁との間
築40年以上の場合、壁のすぐ裏側にいるゴキ達と知らない間に共同生活を送っているということ。
床が若干沈んでいることが多いので、床とフローリングの隙間が1ミリでも0.5ミリでもあればやつは大量に入ってくる。
ゴキブリの幼虫は1ミリもないから簡単に入ってくる。
隙間を全て完全封鎖しない限り、ゴキブリとの共同生活が待っている。
一見ゴキブリがいないような室内と思われても実は共同生活をしている。築40年以上は壁の中に大量に生息している。
和室の場合、洋室化しない限り、寝ている最中にムカデが腕を這っていて飛び起きることもあるだろう。
それでは安心して寝ていられない。実は窓の1ミリ以下の隙間を埋めてもやつらはいとも簡単に入ってくる。
それが畳の縁と床との間の隙間からだ。奴らは外から壁の中を伝わって室内に侵入してくる。
ゴキブリだけでなく、蜘蛛もムカデもダンゴムシもやつらは同じ侵入経路で家に入ってくるのだ。
築40年以上の場合、畳を上げると、古いRCの家屋の構造上、通気の問題であえて穴を設けていることが多い。
そこから室内に侵入しようと必死に上がってくる。もちろん、隙間だけではない。
畳の表面には数万、数十万のダニやダニの死骸が大量にへばりついている。目に見えないだけでそこには大量に虫が潜んでいる。
そして、一番危険なのは１F、２Fだ。近隣に田んぼ・畑・川、木々があればなおさらである。
日本のゴキブリは飛ぶことはあまりないが、それでも移動のためには飛んでくる。また、１階や2階は配管の距離も外界との侵入距離も短い。
築40年以上かつ低層階は常にゴキブリとの共同生活が待っている。
- 54 ：
- 自分でいかようにもできる一棟や戸建てならまだしも区分でこんなボロボロ物件買ってどうするつもりや…
- 55 ：
- 区分もいかようにもできるわけだが。
しようとする人がいないだけで。
自主管理だと、理事長の人間性にもよるが、搾取も無い。
一人で一棟小規模でやるくらいなら自主管理区分で規模の経済を働かせた方がいい。
ただし大規模はダメだ。
3、4階建のエレベーターなしで、49戸までが良い
水道法も非常警報設備も防火管理者も変電設備貸し出しも必要ない！
まさにローコスト
- 56 ：
- 知ってる だからなに？
- 57 ：
- >>30
最近だとLine@やメルマガに流し込んで、ふつうに情報と物件広告流すパターンと~~協会の資格取得のための教材を買ってもらうパターン、自分のリフォームノウハウDVDを買ってもらうパターンがある
入り口は実はセミナー以外にも本というパターンもある
特にAmazonで評価をつけて応募するとツールなり情報がもらえる系や買った書店を入力して応募しろ系はなるほどと思った
全部が悪質なわけじゃなく、有益なものも多いと思うけど
- 58 ：
- >>55
区分でいかようにもできるってどういうこと？
- 59 ：
- マンションの維持コストは部屋数で均等に負担するシステムなんで
空室などの理由で払えないオーナーが増えると一人当たりの負担がます。
廃墟化したビルは物件価格が安いわりに、家賃並みの管理費がかかる
戸建てのリフォームの要求する技術・費用水準は高くないので自分でDIYで不器用なりにやれば
なんとかリカバリーできるけど、マンションはそういう訳にはいかんから空室率が
一定以上増えると廃墟になる
そうなったら更地にするしかないが、立地が悪かったら更地にしても意味ないし解体費用も高額かかる
だから、マンションは立地がすべてと言われるゆえん
- 60 ：
- 空室にやっと入った申し込み
なぜか立て続けに申し込みが入るももちろん1件目が先客
しかしまさかの審査落ち
かなしみ
- 61 ：
- >>60
家賃保証の審査？
- 62 ：
- 不動産投資するようなゴキブリは〇ねばいいのに
- 63 ：
- ゴキブリホイホイ
- 64 ：
- 個人が能動的に金を作る不動産投資は国から支持されるんかね。
節税効果がこのままであって欲しい
- 65 ：
- >>64
より能動的な配当所得はもっと優遇されてますよ
- 66 ：
- >>65
株はセブン（と昔の東電）で痛い目にあったから当分いいかな…現時点で持ってるのを全部売ると115パーセントくらいで返ってくる
- 67 ：
- あぁ！セブン上がってる！売らなきゃ良かった…
- 68 ：
- >>61
そう…
申込者も心当たりないもんかね？
小さいお子さんいる家族で長く住んでくれそうと小躍りしてたんだが、一気にお子さんの身の上が気の毒だ
- 69 ：
- 不動産投資と言ってるやつはクソ素人
自分は経営者だと思っている
デザインからステージングまですべて自分でやる
壁紙もCFも自分で貼るし、時には壁をぶっ壊したり、和室も洋室にチェンジする
広告も自分で作るし、周辺にどんなお店があるかポップも作るし、いろんなことができるから楽しい
お金儲けというよりも楽しんでやっている
- 70 ：
- イヤー暑いね
エアコンないと死ぬわ
- 71 ：
- 最近マンション買って不動産投資始めたんだけど、更新料ってどうするのが一般的？
部屋借りたことないからわからん
今は一ヶ月分大家がもらって更に不動産屋に1/4ずつ渡す契約らしいが、こんなに2年ごとにとって出ていかないの？
- 72 ：
- >>69
甘いな
- 73 ：
- >>69
経営者というより作業者に偏ってるような…
- 74 ：
- >>69
すげえな。しかしクソ禿げ、壁ぶっ壊すなんて間取り変更もしてたら届け必要だし面倒だろ
大家＝事業者だしおめぇの気合いは感じ入ったよ
- 75 ：
- >>69
こんなこと言えるのは規模が小さいうちだけだよな
- 76 ：
- 薄いな 君たち薄すぎるよ
カルピスを100倍くらいに薄めたくらいの内容ばっかりじゃねーか
- 77 ：
- >>71
更新料だけじゃないんだよ
保険、保証料もあるから
- 78 ：
- リフォームで届け出なんていらないだろ
- 79 ：
- >>77
じゃあもっと払うってことか
借りてる人ってすごいな
でも保証人つけてるから保証料はないか
保険は2万だった
- 80 ：
- 不動産投資界のフリーザ様をなめんなよおめーら
- 81 ：
- >>78
間取り変更は届け必要
- 82 ：
- 床面積の増加がなく、柱や壁などの大幅な改変を行なわない一般的なリフォームには、確認申請が不要
- 83 ：
- >>81は間取り変更って言ってるんだから届け必要だろ
- 84 ：
- 耐震壁ぶっ壊すバカがいるとか
ぶっ壊すのはNHKだけにしてほしい
- 85 ：
- 耐震wwwいきなり飛躍しててワロタw
ここ素人ばかり？
- 86 ：
- >>83
素人乙
- 87 ：
- 間取り変更はいるだろう。釣り壁とかじゃない限り
- 88 ：
- >>87
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.手 |::::::::::::: ,. '":::::::::::::::::::::::::｀ヽ . ::::|. 頭 ど
遅 |::::: ／::::::::く:::::::╋::::::::>:::::::::＼ |. で. こ
れ .|::: 〈:::::::::;:::--- ､─ｧ -- ､:;:::::::::〉 | す . が
で. .|::::: ,〉'" ｀'´ ｀ヽ! :| か 悪
す |:::: / / ﾊ ハ ヽ ヽ ､ ', | ゜ い
ね. |:::: i ,' /!__i_, !' ! ,_ﾊ__ﾊ ', ! ', ん
゜/:: ﾉ.! ! /,ｨ-ｧ!､! ﾚ',ｨ-=!､! i ﾊ 〉 で
´＼|:: 〈 ﾉ Yﾚﾍ''ゞ-' ゞ-''/ﾚ' ﾝ ∠､ す
:::: 〈 ﾊ !ﾊ." ______ "ﾊ ﾊ ! ! か
:: ノ､ ｀ｧ'_」＞､._｀ー' ,,.イ/ｲ､ノ ヽ. ？
/ ｀ｧ''´ ', ヽ干´ン::::::::::::｀ヽ. ｀''ー─
! ヽ/ ,y ヽ､. .,!':::::::::．y::::::::::::',
〉r〈_,.-､7-､ Ｙ十::::．::::::i::::::::::::::〉
: ﾚ＾iY⌒ヽ,ｲ'ヽ-! .|::::::::::::::;ﾊr､::::Y
:: '! ,ｨ〈 ｀ｙ'´｀ヽ!::::::::::::/´⌒'/'
- 89 ：
- コア抜きで鉄筋切っても秘密にする業者もいるな
- 90 ：
- >>87
／｀ヽ ,.-､/
／ `､ ,／ | 頭
,,. ‐'',つ ,/ 'L／ |
,. ‐'"'ヽ," / _,,........,,_ ´ _,,......,,_ | 大
／ (ﾞ,. ） / <, |:::::| ,> <, |:::::| ,|
/. ヽ-r''",ノ / ｀二二,,,,,,,,,,__ ''''''''''' | 丈
r,! -r''" ﾉr‐'"´:::/‐|:/ `､::ﾋ､‐-､ |
/`--‐'''/ ｿ:::::/i::∠.,,ﾚ ﾞ､|,,ヽ::i､:`:| 夫
/､＿,,..-{ i:::::i'.,r''/::::ヽ 'r'"ヾ':|,ヽ:::i
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ヽ:::::/ | `､| '､ ヽ {ヽ､:::ﾉﾘ|:::::::::!
- 91 ：
- 鈴木ゆり子さんによると
再建築不可の物件でも壁と柱を残してリフォーム
すれば建て替えには該当せず合法
ボロ物件を収益物件に転換する有効なテクニックとなる
- 92 ：
- 接道条件を満たさず再建築不可
だから朽ち果てるのを待つばかりという物件は
壁と柱にさえ手を付けずに残せばフルリフォームし
外観上は新築のようになってもお咎めなしらしい
本当なのか
- 93 ：
- >>92
そこまでしなくても綺麗にはなるだろ
そっくりさんとか無駄
- 94 ：
- 欠陥建築構造の改革をしないと人が死ぬ可能性が大きい、
しかし構造改革の安倍はそれをやらない。
藤田が指摘する全建造物の15％が偽装、それについては
会議録 第164回国会 国土交通委員会 第23号（平成18年5月24日）
http://www.shugiin.go.jp/itdb_kaigiroku.nsf/html/kaigiroku/009916420060524023.htm?OpenDocument
で質疑がなされている。
「階数十階以上のものを優先して出していただいていた」
「過去五年間に六千棟中高層のマンションが建っておりますけれども、その六千棟から
無作為に四百件を抽出して調査」
とある通り、低層マンションは全く調査の対象になっていない。
「統計的な意味のある形で抽出して調査し、結果を公表したい」とある通り、この調査結果が
大きな波紋を呼ぶだろう。
- 95 ：
- https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/622642/
津田沼タワーの住人、借金をして津田沼タワーを買えた！うちらは属性がいい！
と社畜だらけですごいことになってるんだが、
どうやったらこいつらみたいな脳みそになるん？
- 96 ：
- 気持ち悪いよ
- 97 ：
- https://www.kenbiya.com/pp2/s/saitama/koshigaya-shi/re_18850369rl/
これ安いな
土地が100㎡2000万だから上物500万か
- 98 ：
- 不動産の知識は殆ど無いので詳しい人に教えて欲しいのですが、
住宅ローンで2000万ぐらいの家を買って3年ぐらいの計画でローン支払う、
完済したら人に貸して新しく2000万ぐらいの家を住宅ローンで買う。
それを繰り返す。
こういうのって住宅ローンの制度的に可能なの？
そして不動産投資として有りだと思う？
- 99 ：
- ヤドカリっていって、昔からある手法です
住宅ローン完済していれば、貸すことは問題ないですよ
うちも、住宅ローン完済して、いま次の家を住宅ローンで建ててることろです
次の家に引っ越したら、いまの家を人に貸します
- 100 ：
- サブリース付きの物件買ったけど
買い上げ会社が間に入っちゃって
誰がすんでるのか何をやってるのか
正直わかんねーな。
更新料も敷金も礼金も今どうなってんのかわからん
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