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中古戸建ての話しろよ！ Part.15
- 1 ：2019/08/19 ～ 最終レス ：2019/10/13
- ・最近、空き家だらけの理由は？
・どっかの会社がまとめて売り出せば？
・中古戸建ての価格ってどうやって計算されるの？
※前スレ
中古戸建ての話しろよ！ Part.12
https://mao.2ch.sc/test/read.cgi/estate/1553918367/
中古戸建ての話しろよ！ Part.13
https://mao.2ch.sc/test/read.cgi/estate/1557288857/
中古戸建ての話しろよ！ Part.14
https://mao.2ch.sc/test/read.cgi/estate/1563376092/
※頑なに自分の意見を押し付けるおじさんが現れます。触らずにそっと見えなくしましょう。
-
!extend:checked:vvvvv:1000:512
※スレ立て時は1行目に
!extend:on:vvvvvv:1000:512
を挿入して下さい。ワッチョイ表示になって荒らし対策になります。
※次行以下は次スレを立てる時に消去して下さい。
VIPQ2_EXTDAT: default:vvvvvv:1000:512:: EXT was configured
- 2 ：
- >>1乙
ﾜｯﾁｮｲ付きｷﾀｰ
私道おじさん
指値出禁厨
柏のｸｿﾊﾞﾊﾞｱ
上記お断り即NG
- 3 ：
- いちおつ。
これで平穏なスレになるといいね
- 4 ：
- >>1
乙乙
私道おじさん
田舎おじさん
柏おばさん
物件張るなおじさん
無言で宣伝おじさん
そして現在活躍中の値引き交渉するなおじさんが居なくなるといいですね
- 5 ：
- >>1
乙です
変に絡んだりする人のいない、中古住宅全般に関する話ができるスレになってほしい
- 6 ：
- 前スレの町家再建築できないよね？
賃貸だと13万くらいとれそうだから投資用でもいけるな
- 7 ：
- 前スレの町屋は再建築は出来るけど、旧借地が…借地でなければ直ぐに無くなると思う。
- 8 ：
- 旧なら許容範囲の人も多いイメージ
まあ自分は好きじゃないけど
- 9 ：
- >>7
ほんとだ
ホームズに書いてあった
地代14000円か
- 10 ：
- ワッチョイにしたんか
過疎板なのに、おぢさんが自演しまくってるしじゃーないか
値下げ要求理由
「元値がボッタクリだから」
- 11 ：
- いちおつ
- 12 ：
- スーモとかの中古物件は値引き交渉前提の
値付けじゃないかな
やたら高いけど
- 13 ：
- 自分が値引き要求した時はリフォーム見積を理由に出したよ
リフォームに500から600かかるボロなのにすぐすめる家と同じ値段つけてたから
もちろん下げてくれたし、その後も問題はないよ
- 14 ：
- >>13
どんくらいの値引き？
- 15 ：
- >>12
鬼のような指値が入るのを前提に乗っけてるよ。
元々1000万で売る予定だった
→1500万で売りに出す
→1000万で指値入る
→渋ったフリして1100万で押し戻し
→価格合意
→買主「1500万を1100万で購入したった！」とドヤ顔
こんな感じ
- 16 ：
- >>14
1300万を400万ひいてもらって900万てとこかな
- 17 ：
- >>16
すげー。参考にさせてもらいます。ありがとう。
- 18 ：
- わっちょいつけたとたん静かになるの笑うわ
- 19 ：
- 俺も瑕疵担保責任を放棄すんなら値引きしてくれって500万くらい引いてもらった
不動産屋曰わく、それでOK出るのは結構珍しいケースらしかったけど
- 20 ：
- >>19
大きな故障とかあった？想定内？
- 21 ：
- 水漏れとベランダの防水があったよ
キッチン、風呂洗面のリフォームと併せて600万くらい掛けたから満足してる
- 22 ：
- 永和信用金庫は全国一位の金利ドロボウ金融機関
- 23 ：
- >>21
600万くらいかけると結構良いグレードの設備入れられるよね
- 24 ：
- >>17
半年以上売れなくて値下げを何度も繰り返してたからね
不動産屋もケリをつけたいのか、値下げ交渉をするならリフォーム見積を見せたらいい…と入れ知恵してくれた
売り主が結構頑なだったんだと思うわ
>>18
真面目に会話してるんじゃなくて
ただの因縁つけの荒らしだったからなあ…
- 25 ：
- すみません、道路について教えてください
42条1項…公道
42条2項…公道/私道関わらず4ｍ未満だから建て替え時にセットバック要
43条但し書き…私道？
この中で43条但し書きが一番、価値が低いのでしょうか？
- 26 ：
- >>24
おじさんが静かになったって意味な
普段はこのくらいで充分なんだよなスレ趣旨的に
- 27 ：
- セットバックの要らない4Ｍ未満道路ねえ...
実際には高いんじゃないの？
重文とかないと指定されなさそう
- 28 ：
- >>27
意味が分かりません
42条1項、2項、最低ランクが43条但し書きでしょうか？
（もちろん、場所によるのは分かっています。）
43条但し書きって基本は再建築不可ですよね？
審査通れば建築可能で、その通り沿いは築20年未満の家も多いので、再建築可能なんだろうなとは思うのですが
だったら、セットバックして4ｍにしてから市に提供して公道にしたほうがよくないですか？
- 29 ：
- あ、ごめんなさい勘違いです
接道満たしてないという意味ですね、仰るとおり基本的に再建築不可でローンも使えないです
賃貸に出しても利益出そうにない値段なら手を出さない方がいいです
- 30 ：
- ついでに、セットバックして5号道路の指定を受けるとか、両端を公道に接続して公道にすれば良いとかは仰る通りですが、私財を投げ打って他人のために道路を作ろうとする人はまあ、居ないでしょう
そんな43条道路は大抵、建物を建てた後に通路付けて土地を割るようなコスい売り方するような奴が作ったもんだと思う
- 31 ：
- >>30
分かりやすいご説明をありがとうございました。
一角をぐるっと回る感じの道路です。
田の字のように口が道路の形で中の「十」で土地が割れているというか。
行き止まりではないので、コの字の私道負担よりはいいのかなと思っていますが、様子見とします。
- 32 ：
- >>25
建築許可のための接道要件（道路に2m以上接する）
その道路の定義を記したもの
42条1項 幅員4m以上
42条2項 幅員1.8m以上4ｍ未満
43条ただし書き 接道要件を満たしていない時の例外許可規定（建築審査会判断）
- 33 ：
- >>28
自家の前に幅員4m道路もどきを作っても意味がない
他の接道要件道路につながっていないと接道要件道路にならない
接道要件道路への申請にはつなげる道筋の家々の全部の承諾が必要
- 34 ：
- >>33
それは分かっています
田の数軒も同じ接道用件なので、そのほうが資産価値上がるのにという意味でした。
- 35 ：
- 前面は持ち分ありの私道で、道路種別が43条但し書きという感じです。
- 36 ：
- 法律の目的は緊急車両（消防や救急）の侵入に支障が出ないようにするため
42条1項 支障がない
42条2項 建替えが進めばいずれ支障がなくなる
43条ただし書き 道路によらず支障がない
それが接道要件道路をつなげる意味
- 37 ：
- >>36
だったらなぜ原則、再建築不可なのでしょう？
- 38 ：
- >>34
手放すつもりがなければ課税が増えるだけ
固定資産税評価も相続税評価もあがる
- 39 ：
- >>37
接道要件道路の変化は極めて限定的
対して43条ただし書きによる建築許可は接道要件道路以外の周囲の環境に依存するため
申請時点ごとの個別判断になる
- 40 ：
- 43条ただし書きによる建築許可は道路以外の周辺環境で安全性を確保されている
周辺環境は絶えず変化していくものだから申請時ごとの個別審査となる
許可がでる保証が得られないから原則不可という言い方をしているだけ
- 41 ：
- よく分かりました
今、住宅地だけれども今後は分からない
でも今と状況が同じなら許可が出る可能性が高いということですね。
- 42 ：
- >>35
43条但し書きは道路種別での許可じゃないよ。
隣に大きな公園あるからとか、別の理由での許可だよ。
- 43 ：
- >>42
>隣に大きな公園あるからとか、別の理由での許可
どういう意味ですか？
- 44 ：
- 隣が大きな公園で消防車が入って来られるなら、火災対策として問題にならないんだよ。
公園は簡単にはなくならないからね。
でも公園でなくて駐車場だったら消防車は入ってこられるかもしれないけど、ある日マンション建築されたらアウトでしょ！って判断されるんだよ。
43条但し書きは、道路がないんだけど道路の替わりの手段があって、道路ほどの制約がないにしろ、そう簡単には替わりの手段が使えなくなることはないよねって判断された時に与えられる特別な許可なんだよ。
家の目の前の通路と他の何かを合わせて、トータルで代替手段とみなされる時もあるし、公園みたいな例もあるし、千差万別だよ。
- 45 ：
- >>44
分かりました、ありがとうございました。
該当物件の接道自体は皆が敷地を出し合って道路を作っています。
そして隣接ではないですがすぐ近くには公園もあります。
内見の時に周囲を見てみます。
- 46 ：
- 値引きさせないおじさんここにこれなくなった途端に頭金0スレにくるようになってんだがw
- 47 ：
- >>46
そんなスレがあったのかw
そう言えばAirbnbスレが無くなったら常駐していた嵐は別のスレで暴れてたな
- 48 ：
- 建築条件なしの良い土地が2500万で見つかった
これと、ちょっと立地は劣るけど築28年で3850万の中古物件で悩んでる
2500万で土地を買っても、家を建てるのに2000万かかるとしたら4500万
650万あれば新車が二台買えちゃう…
そりゃ新築の方がいいけど650万は魅力的すぎる
- 49 ：
- >>48
>築28年で3850万の中古物件
数年以内に屋根と外壁のリフォームで400万くらいは飛びそう
だったら新築のほうがよくない？
- 50 ：
- >>48
待て待て
家は立地が命ですぜ
それに上の人も言ってるがリフォーム代もそうだが、外壁の修繕時期だろ
とにかく立地
良い土地がイチバン
- 51 ：
- 新築ならコストカットすれば1500～にならんか？
ウチの温水ウォシュレット便座なんて、
一度も使わないで10年後に普通のヒーターだけの便座になったよ。
壁紙、フローリングとかは子供がいたらボロボロになるし一番安いのでＯＫ。
なので、個人的には土地に新築の方がよいと思う。
- 52 ：
- 立地が気に入ってる方がいいよ絶対
あとから数百万上乗せしても立地は変えられないじゃん
家は後から気に入らないとこを変えられる
- 53 ：
- 賃貸に出してる家、道路状の土地が約4メートルあって、真ん中から前の家と半分半分になってる
一応2メートルちょうどくらい接道してるから今の道路状の宅地を半分使って家建てていいみたいだが、前の家車の出入り出来なくなる
- 54 ：
- 立地は大事て聞くけど、
15分おきのJR駅から徒歩で20分と
その駅から2駅で徒歩5分とどっちが価値ある？
- 55 ：
- 何年住むかを考えずに計算することは無意味
人には寿命がある
建物にも寿命がある
築40年で建物の売値買値はゼロ
- 56 ：
- >>53
登記と道路台帳と囲繞地通行権の確認が必要
- 57 ：
- >>54
駅の規模が分からないから何とも言えない
同程度なら徒歩5分
しかも2駅ずれることの意味も都市部から離れるのか
15分おきのJR駅って田舎の部類だから、快速や新快速入れて15分なのか、
2駅ずれた所は、普通のみだから30分に1本になるからとか
情報がないと分かりません
- 58 ：
- 15分に1本の時点で超絶田舎じゃね？
私鉄の各停駅ですら10分に1本はあるでしょ。
- 59 ：
- しかも駅の大きさもだけど
街の様子や周りの施設、今だけじゃなく今後の計画とかも関わるし
何のために買うかゆくゆくどうしたいかにもよるからなんとも
同じ物件二つの比較でも、片方が地雷じゃないかぎり、多少は意見がわかれると思うよ
- 60 ：
- >>56
宅地を私道にするのって大変ですか？
- 61 ：
- >>60
そんなことないよ、建売住宅でよくあるでしょう
４Ｍの道路と角の隅切り、側溝の設置とか条件満たせば2項道路とかは問題無く出来るよ
- 62 ：
- >>54
売る可能性があるから比較してるのか知らんけど徒歩20分の駅なんて価値ないだろ
電車移動なんてほとんどしないようなど田舎なら違うかもしれんが
- 63 ：
- >>61
位置指定道路のこと言いたいなら
42条1項5号な
- 64 ：
- >>53
旗竿地ぼいようだが
権利条問題なくとも
近隣トラブルになりそうだな。
- 65 ：
- 私道は配管も調べないといけないからめんどい
- 66 ：
- >>64
違うよ
一般的な6メートル接道してる家をイメージ
前の道っぽいのは道じゃなくて幅4メートルの道っぽい宅地
その道っぽい宅地は真ん中半分まで所有になってる
普通に建て替えるなら道っぽいのをそのまま建て替えるけど、一応幅4メートルの半分の2メートル接道してるから道っぽい宅地も使って建て替えられる
実際は土地余ってるからそんなんする必要ないし
接してるのが私道で許可とらんと建て替え出来ない
- 67 ：
- >>66
2面道路に接していて
片方は私道に接してるってこと？
- 68 ：
- >>67
見た目は普通の家
全問が道っぽい宅地
- 69 ：
- 今27歳
70歳で免許返納するとして、43年以内に自動運転が確立すると見て
郊外に買うつもり
てか、郊外じゃないと手が出ない
- 70 ：
- >>68
私道以外には接道してないの？
- 71 ：
- >>69
バスとかタクシーを使う手もあるよ。
自分で車を持つよりも、維持費が安いし。問題は荷物を運ぶときめんどくさい。
- 72 ：
- 売りに出してから1週間問い合わせ0みたい。
こんなんで買い手つくのかな～
- 73 ：
- 地方の中古相場上がってる？
一年前よりかなり強気な気がするけど
- 74 ：
- 場所によるだろ
- 75 ：
- 栃木群馬あたりでも地方はやべぇな
次いで茨城千葉
埼玉神奈川は場所次第
埼玉は川口、さいたま
神奈川は横浜だけ
まじで人口減の影響出てきてるだろ
- 76 ：
- >>72
まだ一週間だよ
気長に待ちなよ
- 77 ：
- >>76
ありがとうございます。
ちょっと値段を高めに設定してるのでやっぱりな～って感じです。
毎週毎週内覧入るわけじゃないんですね
- 78 ：
- ポータルサイトに載せなきゃ売れないような価格設定だと、そうそう内見は来ないでしょ
来てもそうそう決まらない
- 79 ：
- >>75
横浜は地域による。
駅から遠い所はクッソ安いぞ。
平均的には横浜より川崎のほうが高いと思う。
都内に近いしね。
- 80 ：
- 福岡市内は高いのう
- 81 ：
- 名ばかり横浜はコスパ最低
- 82 ：
- >>77
中古物件なんて特殊なものを除けば一年単位で考えるんじゃないの？
- 83 ：
- >>79
川崎も一部だよ
読売ランド前くらいになると駅15分とかすんごい安い
まぁ賃貸も安いから当然だけど
- 84 ：
- イメージ的に東京に近いところは高いんだけど本当に狭い地域でそこから一駅で崖の様に安くなる
駅一駅でそんなに価値が違うかなって思うけど昨今の投資ブームで資産になる地域ってのが極端に上がりすぎて、そっから外れると極端に安くなるのかなって思う
東京の下がらなそうな地域はそもそも高くて買えない
- 85 ：
- 崖のように安くなるのは山手線の外と内、
各停と特急停車駅とか明確に価値が違う場合でしょ。
それ以外で極端に値段が変わることってあんまりないよ。
同じ各停停車駅とかなら、一駅離れるよりも駅から5分離れたほうが圧倒的に安い。
同じ駅の同じ用途地域、同じ容積率でも
駅徒歩5分とバス便で坪単価で4倍くらいの差があったりするからな。
それくらい今は駅から遠い物件は嫌われている。
- 86 ：
- そうそう
山手線内駅5分は天国だろうな
うち東武線都内10分だけど、クッソ安いもん
荒川のあっち×足立×駅徒歩10分
これで坪80万を実現
やっすw
世田谷の1/3以下www
- 87 ：
- これ売り切れてたんだけど、めちゃ安
https://www.athome.co.jp/kodate/1039108235/?DOWN=2&BKLISTID=002LPC&sref=list_simple
おしかったわ
- 88 ：
- 築46年で50平米の家が１８００万もするのか
俺の住んでるとこだと300万円台で買えそうだな
- 89 ：
- 各停と特急停車駅とある時点でもう無理
- 90 ：
- >>87
立地はいいけど条件が微妙すぎ。
私道物件な上、一種低層でセットバックもあって
立て直しても45m2くらいの家しか建てられない。
この手の土地は隣家が買うのが一番いいよ。
値段も安いからお互いによってWINーWIN。
- 91 ：
- 吉祥寺なら古家あっても買いたい人沢山いるだろうね
- 92 ：
- これが公道に接道していて土地が30坪くらいあれば
最低でも坪200万円以上では売れる。
そういう意味では隣家が買い取って、
自分の土地とまとめて売るのが最適。
- 93 ：
- 買った人は何に使うのかね。
子供一人の3人家族なら住めそうだけど…
嫁さんの実家が井の頭3丁目だったけど、
売り出して1週間で買い手がついたとか…
- 94 ：
- https://chintai-ex.jp/search/city/32449
平成築の6LDKが、家賃1.4万ワロス
売買なら150万くらい？
- 95 ：
- 先日5000万の物件を4000万なら買うよって吹っかけたら業者に笑われたって書いた者だけど、
今日500万値引きでどうですか？と電話かかってきたわ
言ってみるもんなんだな
まーまだ高いから、もっと下がらんならいらんと断ったけど
- 96 ：
- スムストックの物件って実際どう？
- 97 ：
- 高すぎ
売る気あるんか？としか
- 98 ：
- 吉祥寺住みたいけど、安い土地も戸建ても無いねー当然だけど。
↑の小さい家くらい小さくてもいいんでどこかにないかなあ。
武蔵小金井以降に行けば安い戸建てもあるんだけどね。
そこまで広くなくてもいいのだ。
ちな、マンションは嫌。
- 99 ：
- 武蔵小金井徒歩圏内で2780万から
もう少し出せば普通に武蔵関とか三鷹で買えるだろ
- 100 ：
- 小金井住人なんで、地元周辺の中古を10年ウオッチしてるけど
1500以下は再建築不可とか、徒歩25分とか土地20坪以下の物件になるかな…
ボロボロ又は土地狭い物件がたまに1500～2000で出る感じ。
最近見つけたの2280のかな。でもアットホームだと土地82.64m²だけど
健美屋だと66.8m²【20.2坪】なんだよね。20坪ならまあ普通かな。
アットホームは私道持分まで入れてるのかな？
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